כעורך דין מיסוי מקרקעין המלווה עסקאות מורכבות, אני נתקל באופן קבוע באחת הדילמות הנפוצות ביותר בישראל: הורים אשר בבעלותם דירת מגורים, צברו הון פנוי ומעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה. במציאות הכלכלית הנוכחית, מהלך כזה כרוך בנטל מס רכישה כבד, המתחיל ב-8% מהשקל הראשון.
הפתרון המתבקש, או לפחות המדובר ביותר, הוא רישום הדירה הנרכשת על שם אחד הילדים, אשר לרוב טרם רכש נכס ומוגדר כ"חסר דיור". מהלך זה נתפס כדרך "לעקוף" את מס הרכישה הגבוה.
במאמר זה, אני מבקש לנתח את הסוגיה באופן מקצועי ומעמיק. בניגוד לתפיסה הרווחת כי מדובר ב"טריק" מסוכן, אני סבור שבנסיבות מסוימות ובתכנון נכון, רכישת דירה על שם הילד איננה רק פתרון לחיסכון מיידי במס, אלא מהלך אסטרטגי רב-שכבתי, שיש לו יתרונות משמעותיים דווקא עבור ההורים עצמם, במיוחד עבור אלו המתכננים מהלכים עתידיים בנכסי המגורים שלהם.
היתרון המיידי והברור ברכישת דירה על שם הילד: הפחתת נטל מס הרכישה
נקודת המוצא לכל הדיון היא החיסכון הפיננסי המיידי. נכון לשנת 2025, החוק מבחין באופן דרמטי בין רוכש "דירה יחידה" לבין "משקיע" (הרוכש דירה נוספת).
- ההורה המשקיע (בעל דירה): ישלם מס רכישה בשיעור 8% על חלק השווי שעד כ-6.05 מיליון ש"ח, ו-10% על היתרה.
- הילד (חסר דירה): ייהנה ממדרגות "דירה יחידה" – פטור מלא (0%) עד לסכום של כ-1.97 מיליון ש"ח, ושיעורי מס מופחתים (3.5%, 5%) על היתרה.
ניתוח מספרי פשוט:
ברכישת דירת השקעה בשווי 2,500,000 ש"ח:
- אם ההורים ירכשו על שמם (כדירה שנייה):
- מס רכישה: 8% * 2,500,000 ש"ח = 200,000 ש"ח.
- אם הדירה תירכש על שם הילד (כדירתו היחידה):
- על 1,978,745 ש"ח: 0% מס = 0 ש"ח.
- על היתרה (521,255 ש"ח): 3.5% מס = 18,243 ש"ח.
הפער הוא חיסכון מיידי של כ-181,757 ש"ח. זהו סכום משמעותי ביותר, המהווה את המניע העיקרי למהלך. (לפירוט מלא, עיינו במדריך באתר בנושא מדרגות מס רכישה 2025).
היתרון האסטרטגי הנסתר: שימור סטטוס "דירה יחידה" להורים
כאן טמון היתרון המשמעותי והמתוחכם, שהורים רבים אינם מודעים אליו. החיסכון של 181 אלף ש"ח הוא רק ההתחלה. היתרון האמיתי הוא שההורים, באמצעות רישום הדירה הנוספת על שם הילד, משמרים את הסטטוס המשפטי שלהם כבעלי "דירה יחידה".
מדוע זה קריטי? נניח תרחיש נפוץ:
זוג הורים מחזיק בדירת מגורים ("דירה א'"). הם רוכשים דירה להשקעה ("דירה ב'"). בעוד 5 שנים, הם ירצו למכור את "דירה א'" ולעבור לדירה גדולה יותר ("דירה ג'").
תרחיש 1: ההורים רכשו את דירה ב' על שמם
- ברכישת דירה ב': שילמו 200,000 ש"ח מס רכישה (כפי שחושב).
- במכירת דירה א': הם אינם מוכרים את דירתם היחידה (יש להם גם את דירה ב'). הם יצטרכו לעמוד בתנאים מורכבים של "משפרי דיור" (מכירת דירה א' תוך 18/24 חודשים) כדי לקבל פטור ממס שבח. אם יפספסו, או אם התכנון ישתבש, הם עלולים להתחייב במס שבח.
- ברכישת דירה ג': הם רוכשים דירה כשיש בבעלותם דירה אחרת (דירה ב'), ולכן ישלמו עליה מס רכישה מלא של 8% (אלא אם ימכרו את דירה ב' קודם, מהלך שמסבך את התכנון).
תרחיש 2: ההורים רכשו את דירה ב' על שם הילד
- ברכישת דירה ב': שילמו 18,243 ש"ח מס רכישה בלבד. (חיסכון: 181,757 ש"ח).
- במכירת דירה א': הם מוכרים את דירתם היחידה. הם זכאים לפטור מלא ממס שבח (בכפוף לתנאי הפטור הבסיסיים, עליהם ניתן לקרוא במדריך באתר לפטור ממס שבח 2025). אין צורך להסתבך עם הוראות "משפר דיור".
- ברכישת דירה ג': הם רוכשים את דירתם היחידה (הרי דירה ב' אינה על שמם). הם ייהנו ממדרגות מס רכישה של "דירה יחידה" (0% על המדרגה הראשונה). (חיסכון: 200,000 ש"ח נוספים, ואף יותר, על רכישת דירתם החדשה).
המשמעות היא שהרישום על שם הילד אינו רק חיסכון חד-פעמי, אלא מהלך המאפשר להורים גמישות תכנונית מלאה והמשך צבירת הון פטור ממס עבור עצמם. זהו יתרון אסטרטגי אדיר, שלרוב שווה ערך כספי גבוה בהרבה מהחיסכון הראשוני.
ניתוח הסיכון: האם "שורפים" לילד את הטבת הדירה היחידה?
הטיעון המרכזי נגד המהלך הוא שההורים, בחיסכון של 8% לעצמם, גורמים לכך שכאשר הילד ירצה לרכוש דירה משלו בעתיד, הוא ייחשב כבעל דירה וישלם 8% מס רכישה.
זהו טיעון נכון, אך יש לבחון אותו בפרופורציה:
- חיסכון ודאי מול חיסכון עתידי: ההורים זוכים לחיסכון ודאי, מיידי, בכסף "של היום". הטבת הילד היא עתידית, לא ידוע מתי תמומש, באיזה שווי, והאם בכלל (אולי הילד יקבל דירה בירושה).
- תכנון כלל-משפחתי: בראייה כלכלית של התא המשפחתי, ייתכן שעדיף לחסוך 181,000 ש"ח היום (שההורים יכולים להשקיע) + 200,000 ש"ח בעתיד (במעבר הדירה של ההורים), מאשר לשמור הטבה עתידית לילד. מדובר בשיקול פיננסי קר.
- הנכס כבר בידי הילד: הילד אמנם "מאבד" הטבת מס, אך הוא "מרוויח" נכס נדל"ן בשווי 2.5 מיליון ש"ח, שצפוי לייצר לו הכנסה ועליית ערך. ברוב המקרים, זוהי נקודת פתיחה כלכלית עדיפה בהרבה.
לכן, בעוד שהחיסרון קיים, הוא אינו פוסל את המהלך אוטומטית, אלא מחייב ניהול סיכונים מושכל.
הסיכונים המשפטיים והמעשיים ברכישת דירה על שם הילדים
התמקדות ביתרונות המס בלבד היא מקצועית פחות. כדי שהמהלך יצליח, חובה לנהל באופן אקטיבי את הסיכונים המשמעותיים שהוא מציב.
- סיכון אובדן שליטה (הילד הבגיר)
מרגע שהנכס נרשם על שם הילד (מעל גיל 18), הוא שלו באופן מוחלט. ההורים מאבדים כל שליטה חוקית. הילד יכול למכור, למשכן, להשכיר, או לנהוג בנכס כרצונו, גם בניגוד לדעת הוריו. זהו סיכון המבוסס כולו על אמון.
- סיבוך הרישום על שם קטין (מתחת לגיל 18)
רישום נכס על שם קטין מחייב אישור מראש של בית המשפט לענייני משפחה. חשוב מכך, כל פעולה עתידית בנכס (מכירה, לקיחת משכנתא) תחייב גם היא אישור בית משפט, אשר יבחן אך ורק את "טובת הקטין". הכספים מהמכירה יופקדו לרוב בתוכנית סגורה על שם הקטין עד בגרותו. זהו סרבול משמעותי שמבטל את הגמישות הניהולית.
- חשיפה לסיכונים משפטיים של הילד
- גירושין: אם הילד יתחתן, הנכס עלול להפוך לחלק ממצבת הנכסים המשותפת בסכסוך גירושין, במיוחד אם בני הזוג גרו בו או שדמי השכירות שימשו את משק הבית. הפתרון: חתימה על הסכם ממון כתנאי מקדים.
- נושים: אם הילד (כיום או בעתיד) ייקלע לחובות, הנכס הרשום על שמו חשוף באופן מלא לנושיו.
- סיכון "עסקה מלאכותית" מול רשות המסים
זהו הסיכון המיסויי המרכזי. אם רשות המסים תשתכנע כי הרישום על שם הילד הוא פיקטיבי ("מלאכותי") ונועד אך ורק להתחמקות ממס, היא עלולה להתעלם מהרישום.
האינדיקציות שרשות המסים בודקת:
- מקורות מימון: מי שילם על הדירה? (ההורים).
- נהנה כלכלי: מי מקבל את דמי השכירות לחשבון הבנק שלו?
אם דמי השכירות מופקדים בחשבון ההורים, הסיכון לטענת "עסקה מלאכותית" גובר דרמטית. ניהול נכון מחייב שההכנסות יירשמו על שם הילד (גם אם הוא מעביר אותן להורים מאוחר יותר במתנה).
חלופות תכנוניות
לשם השלמת התמונה המקצועית, יש להכיר שתי חלופות מרכזיות:
- רכישה בחלקים ("מודל השליש"): ניתן לרכוש את הדירה כך שההורים יחזיקו ב-2/3 והילד ב-1/3. היתרון: הילד עדיין ייחשב "חסר דיור" בעתיד, כיוון שהחוק מתעלם מבעלות על פחות מ-1/3 דירה. (פירוט במאמר על שליש דירה ומס רכישה). החיסרון: ההורים עדיין משלמים 8% מס על חלקם (2/3) ומאבדים את שימור הסטטוס שלהם.
- העברה במתנה: אם להורים יש כבר דירת השקעה, הם יכולים להעבירה לילד במתנה. הם ייהנו מפטור ממס שבח, והילד ישלם מס רכישה מופחת (1/3 בלבד מהמס הרגיל). (פירוט במדריך להעברת דירה במתנה).
שאלות ותשובות
מהו היתרון המרכזי ברכישת דירה על שם הילד, מעבר לחיסכון המיידי?
היתרון האסטרטגי הוא שימור סטטוס "דירה יחידה" להורים. הדבר מאפשר להורים למכור בעתיד את דירת המגורים שלהם בפטור ממס שבח, ולרכוש דירה חלופית במס רכישה מופחת, מבלי שהדירה הנוספת (שעל שם הילד) "תפריע" להם בתכנון המס.
האם העובדה שהילד "מאבד" את הטבת הדירה היחידה שלו לא הופכת את העסקה ללא כדאית?
לא בהכרח. יש לשקול את החיסכון הוודאי והכפול של ההורים (ברכישת דירת ההשקעה וברכישת דירתם העתידית) מול אובדן הטבה עתידית ולא ודאית של הילד. בראייה כלכלית כוללת של המשפחה, ובהתחשב בכך שהילד מקבל נכס מניב, התשובה לרוב חיובית.
מה הסיכון הגדול ביותר מול רשויות המס?
טענת "עסקה מלאכותית". אם רשות המסים תוכיח שההורים הם הנהנים הכלכליים היחידים (למשל, שכר הדירה נכנס ישירות לחשבונם), היא עלולה לבטל את הטבת המס ולחייב את ההורים במס רכישה מלא (8%) בתוספת ריבית וקנסות.
אם אני רושם דירה על שם הילד וגובה את שכר הדירה, האם אני בבעיה?
זו אינדיקציה חזקה לעסקה מלאכותית. הפתרון הנכון הוא ששכר הדירה יופקד בחשבון על שם הילד. הילד, כבעל הכנסה, יהיה חייב בדיווח (אף שלרוב יהיה פטור ממס עד תקרה מסוימת).
הילד שלי עומד להתחתן. מה עלי לעשות בקשר לדירה שרשומה על שמו?
רצוי להחתים אותו ואת בת/בן זוגו על הסכם ממון המבהיר כי הדירה (והפירות ממנה) שייכת לו בלבד ואינה חלק מהרכוש המשותף. ללא הסכם כזה, קיים סיכון ממשי לאובדן מחצית מהנכס בגירושין.
האם רישום דירה על שם ילד אחד לא יוצר בעיית ירושה מול האחים?
בהחלט. מדובר במתנה משמעותית שעלולה להיחשב כחלק מוקדם מירושתו, וליצור סכסוכים עתידיים. יש להסדיר זאת מול שאר הילדים או במסגרת צוואה ברורה המבצעת "איזון" בין הילדים.
האם עדיף כבר לתת לילד דירה קיימת במתנה?
זהו תכנון מס אחר. העברה במתנה חוסכת להורה מס שבח, אך מחייבת את הילד בתשלום 1/3 ממס הרכישה. היתרון ברכישה "חדשה" על שם הילד הוא תשלום מס רכישה מינימלי (לעיתים 0) על ידי הילד.
מה עדיף: 100% על שם הילד, או "מודל השליש"?
תלוי במטרה. 100% על שם הילד מייצר את החיסכון המקסימלי ומאפשר את שימור הסטטוס להורים. "מודל השליש" הוא פתרון ביניים: הוא חוסך פחות מס להורים, אך שומר על הטבת הדירה היחידה העתידית של הילד.
האם הבנק ייתן משכנתא לדירה על שם הילד?
אם הילד בגיר ובעל הכנסה, כן. אם הילד חסר הכנסה, ההורים יצטרכו לרוב להירשם כ"לווים נוספים" או "ערבים", והבנק עשוי לדרוש רישום הערת אזהרה לטובתם, מה שמסבך את התמונה. אם הילד קטין, נדרש אישור בית משפט גם לצורך לקיחת המשכנתא.
סיכום ומסקנות
רכישת דירה על שם הילד אינה "טריק" פשוט, אלא אסטרטגיית מס מורכבת עם יתרונות וסיכונים ברורים.
מסקנתי המקצועית היא שבנסיבות הנכונות, היתרונות עולים בבירור על החסרונות.
המהלך מאפשר לא רק חיסכון כספי מיידי ומשמעותי (מאות אלפי שקלים במס רכישה), אלא גם יתרון אסטרטגי קריטי להורים: שימור סטטוס "דירה יחידה". שימור זה מאפשר להורים גמישות מלאה בתכנון עתידי של נכסי המגורים שלהם, כולל מכירת דירתם הנוכחית בפטור ממס שבח ורכישת דירה חדשה במס רכישה מופחת.
הצלחת המהלך אינה אוטומטית. היא תלויה בניהול קפדני של הסיכונים:
- הבנת המשמעות של אובדן שליטה.
- התמודדות עם הבירוקרטיה במקרה של קטין.
- הסדרת היבטי המשפחה (הסכם ממון, יחסים בין אחים).
- והקפדה על רישום נכון של ההכנסות (שכר הדירה) כדי למנוע טענת "עסקה מלאכותית".
זהו מהלך שדורש בחינה פרטנית של התא המשפחתי, מצבת הנכסים, ותוכניותיו העתידיות.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125