בדיקות הכרחיות לפני התקשרות בקבוצת רכישה
בשנים האחרונות נפוצו יותר ויותר עסקאות רכישת דירות או נכסי מקרקעין ובכלל זה גם קרקע בעלת יעוד חקלאי לקראת הפשרה עתידית במסגרת של רכישה בקבוצת רכישה, עם הבטחה לרווח משמעותי בעתיד.
אמנם מחיר הרכישה לרוב נמוך, אך סימני השאלה רבים.
במאמר זה תוצג סקירה של הבדיקות השכיחות שיש לבצע טרם ההתקשרות בקבוצות רכישה מסוג זה, בדגש על קרקע חקלאית, אך רוב הבדיקות והדגשים חלים על כל רכישה בקבוצת רכישה – גם במקרים של רכישת דירת מגורים בקבוצת רכישה או כל נכס אחר.
התכנית הרלוונטית על המקרקעין אשר הופקדה לאישור
ראשית, יש לבדוק את התכנית הרלוונטית המופקדת על המקרקעין ואת עיקר מטרתה. לדוגמא, האם מדובר בשינוי ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, שטחי ציבור, מסחר, וקביעת זכויות הבנייה והוראות הבנייה, ועוד.
כמו כן, ככל שקיימות החלטות של ועדות התכנון – כגון הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה ואם ישנן הוראות ושינויים שונים, שעם קבלתם, בתנאים שונים, תיתן הוועדה תוקף לתכנית. רצוי מאוד לקרוא את עמודי פרוטוקול ישיבת הועדה בעיון.
עררים ו/או התנגדויות לתכנית הוועדה – יש לבדוק האם ישנו ערר תלוי ועומד של כל גורם כנגד התכנית ואם ישנה החלטה של ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לעניין זה.
אופציה בקבוצת רכישה, הסבתה ומימושה: מה משמעות האופציה בקבוצת רכישה?
לרוב, במסגרת קבוצת רכישה ניתנת על-ידי בעלי הקרקע (בעלי הזכויות במקרקעין) לחברה המוכרת אופציה בת מספר חודשים, שבמהלכם יתאפשר לה לממש את האופציה ולרכוש את המקרקעין, וגם להסב את זכות האופציה לאחר. מכוח הסכם אופציה זה, החברה יכולה למכור את זכות האופציה שלה לאחרים, וגם לרוכש עצמו.
ברוב עסקאות קבוצות הרכישה על פי בקשת ההצטרפות הראשונית שהרוכש יחתום, על הרוכש להפקיד "פיקדון", שיופקד בנאמנות בידי משרד עורכי הדין המלווה את החברה וילווה את הקבוצה, עד לזמן מוגדר. בהתאם לבקשת ההצטרפות, החתימה על הסכם הרכישה ורכישת חלק מהמקרקעין בהתאם לו, מותנית בד"כ בהשלמת המשא ומתן עם בעלי הזכויות במקרקעין, בהשלמת קבוצת הרוכשים ביחס למלוא הזכויות שרכישתם נדרשת לצורך חתימה על הסכם הרכישה, בגיוס מלוא התמורה לעמידה בתנאי הסכם הרכישה ובחתימת הסכם השיתוף על-ידי כל יחידי קבוצת הרוכשים.
אם לא יאוחר מחלוף המועד הקובע לא יזומן הרוכש לחתום על הסכם הרכישה על נספחיו ועסקת רכישת המקרקעין לא תצא לפועל, מכל סיבה שהיא, יושב לו סכום הפיקדון לאחר מכן.
כלומר, מצד אחר אין הבטחה מטעם החברה (המוכרת) לכל תרחיש מבחינת מצבה התכנוני של הקרקע, הפשרת הקרקע ושינוי היעוד וההחזר הכספי של הפיקדון יינתן אך ורק במידה ולא תצליח החברה לגבש קבוצת רוכשים במועד זה, אך מצד שני אם תצליח החברה לגבש קבוצת רוכשים, הרוכש יהיה מחויב לפעול בהתאם לבקשת ההצטרפות, הסכם רכישת האופציה, הסכם המכר, הסכם השיתוף ונספחיהם השונים – להשלים את עלות רכישת הקרקע, וכן ההוצאות הנלוות – מיסים (ובתוכם מס רכישה בסך 6% מערך הקרקע), היטלים (לרבות היטל השבחה), אגרות בגין הרכישה וכו'.
דו"ח אפס
חובה לוודא האם החברה המגבשת את הקבוצה הזמינה דו"ח אפס כדי לאמוד בצורה קרובה יותר למציאות את העלויות הצפויות.
דו"ח אפס הוא דו"ח שבוצע על-ידי שמאי מקרקעין, שהוזמן על-ידי מארגני הקבוצה עם תיאור הפרויקט מנקודת מבט כלכלית פיננסית, ומכיל תמחור של הקרקע עם תחזית עלויות בנייה באופן מפורט. טעות בהערכת עלויות עלולה להביא לשינוי (לעיתים שינוי מהותי) בעלות הנכסים / הדירות הסופי בפרויקט.
בהתאם לכך, אם טרם הוזמן דו"ח אפס על-ידי מארגני הקבוצה מומלץ לרוכש שלא להסתמך על אומדן עלויות העסקה הלא מחייבות שנמסרו לו על-ידי החברה, ולהזמין חוות דעת שמאית באופן עצמאי בכל הנוגע לעלויות הצפויות, ולערך הקרקע בטרם יבחר להתקשר בעסקה זו.
ליווי בנקאי לפרויקט בקבוצת רכישה
בנק מלווה לפרויקט בקבוצת רכישה הוא הכרחי. מטרת הבנק המלווה בעסקאות של קבוצות רכישה הוא להבטיח את יכולת החברים לקבל מימון על כל הפרויקט. אם אחד מהרוכשים אינו מאושר למשכנתא, יש צורך להחליפו ברוכש אחר שיעמוד בדרישות הבנק למשכנתאות. ליווי לפרויקט על-ידי בנק למשכנתאות מבטיח את היכולת הכלכלית של הקבוצה עד לסיום מוצלח של הפרויקט. חבר בקבוצה אשר אושר על-ידי הבנק המלווה והחליט לפרוש במהלך הבנייה – הבנק יתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את רכישת הדירה.
יובהר, כי ברובן המכריע של עסקאות בקבוצת רכישה לא יתאפשר מימון בנקאי של סכום עלות הרכישה או כל חלק ממנו עבור הקרקע, אלא רק על יתר העלויות, ועל הלקוח להצהיר כי ביכולתו לממן את סכום עלות רכישת הקרקע במלואו מהונו העצמי והוא מתחייב לעשות זאת.
המסמכים וההסכמים השכיחים בקבוצת רכישה
כאמור לעיל, לרוב רכישת הזכויות במקרקעין תיעשה על דרך רכישת אופציה המקנה זכות לרכישת זכויות הבעלות במקרקעין מגורם לו הוענקה האופציה ומימושה. לצורך כך, על הרוכש לחתום על מסמכים והסכמים שכיחים כדוגמת:
- הסכם לרכישת האופציה.
- הסכם מכר בנוסח כפי שהוסכם בין הבעלים הרשום לבין מחזיק האופציה. יודגש כי בהתאם להסכם המכר, אחריותו של הרוכש לרכישת מלוא חטיבת הקרקע תהיה יחד ולחוד, ובערבות הדדית עם יתר חברי הקבוצה.
- הסכם שיתוף שמסדיר את פעולתה של קבוצת הרוכשים. הסכם זה מהותי ביותר ולמעשה מתווה את הדרך בין חברי הקבוצה החל משלב גיבוש הקבוצה, תשלומי כל ההוצאות למיניהן, התקשרות עם הקבלן המבצע ועם כל בעלי המקצוע בפרויקט ועד השלמת הבנייה, רישום הבית המשותף וקבלת תעודת גמר לפרויקט.
- כתב הזמנה לחברת הניהול – בכל קבוצה ישנה התחייבות להפעיל קבוצת ניהול ולהעביר לה תשלום עבור שירותיה. בתמורה לשירותי הניהול, ישלמו בעלי הזכויות במקרקעין אחוז מהשווי הכולל של כלל המבנים המותרים לבנייה על פי התכנית, או כל קביעה אחרת בהתאם להסכם הניהול.
- הסכם להזמנת שירותים משפטיים – שכ"ט משרד עורכי הדין אשר ילווה את הפרויקט – יש לשים לב שלרוב יגבו עורכי הדין מעבר לייצוג בקבוצה עצמה, גם במכירה עתידית של דירת מגורים שתיבנה על הקרקע – והרוכש שיהיה מחויב לפנות לייצוג דרכם במכירה – ובקבוצת רכישה משרד עורכי הדין לא מוגבל לשכ"ט עו"ד של 5,039 ₪ + מע"מ כבדירות קבלן, ונוהג לגבות יותר.
אחריות ובדק בקבוצת רכישה – האם חוק המכר (דירות) חל בקבוצות רכישה?
יובהר כי להבדיל ממצב של רכישת דירה מקבלן, בו אחריות חוק המכר (דירות), שחל על חברות קבלניות, מגן על רוכשי הדירות במקרה של ליקויים בבנייה, במקרה של חברי קבוצת רכישה, מכיוון שחבר קבוצת רכישה הוא למעשה היזם אין למעשה כל אחריות כלפי מוכר הקרקע לענין תקופת הבדק או כל אחריות לענין שירותי הבנייה, ולכן חשוב להסדיר אחריות כזו במסגרת הסכם שירותי הבנייה עם הקבלן המבצע בפרוייקט – יש לוודא שהקבוצה תדרוש מהקבלן אחריות לחוק המכר.
בהתאם לאמור לעיל, יש לשקול את האפשרויות השונות, תוך התחשבות בגורמי הסיכון השונים, אל מול הפוטנציאל הכלכלי של העסקה.
להרחבה נוספת – היכנסו למאמר בנושא המדריך לרכישה בקבוצת רכישה.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125