רכישת נכס על שם הילד הקטין כפתרון לחיסכון במס שבח

ברשימה זו פירוט כל היתרונות וגם החסרונות מהם יש להיזהר ברכישה של נכס מקרקעין כגון דירת מגורים או מגרש על שם הילד הקטין של הרוכשים, כאמצעי מצוין לחיסכון במיסים – מס שבח במכירה עתידית של הדירה ומס הכנסה בהשכרתו של הנכס.

דוגמא לתכנון מס יצירתי ברכישת מגרש לבניית בית מגורים ע"ש קטין שביצענו בתקופה האחרונה במשרדי 

פנו אלי בני זוג, בעלים של מספר דירות, המעוניינים לרכוש מגרש לבנייה ביישוב במרכז הארץ, במטרה לבנות בית מגורים ולמכור לאחר מכן ברווח. המגרש בבעלות פרטית, והתב"ע מאפשרת בנייה של שטח עיקרי נרחב כשהמוכרים כבר פעלו לקבלת היתר בנייה. כל שנותר, כמשקיע – לרכוש את המגרש, לבנות בית מגורים ולמכור אותו לאחר ברווח שצפוי להיות לפחות 800,000 ₪, בהתאם למחירים כיום באזור ודו"ח אפס שנערך על ידי שמאי, לאחר תחשיב ההוצאות הצפויות.

עם הרכישה – ישולם מס רכישה של 6 אחוזים ברכישת המגרש, ולאחר הבנייה, כל מכירה ברווח על ידי בני הזוג תחויב ב-25% מס שבח, מאחר שבבעלותם מספר נכסים – כלומר תשלום של לפחות כ-200,000 ₪ מס שבח.

האם קיימת דרך להימנע מתשלום מס שבח במכירת בית המגורים שנרכש לטובת קטין לאחר בנייתו?

הפתרון – לבני הזוג ילד קטין בן 17, והרכישה תהיה לטובתו. רכישת מגרש, דירת מגורים או כל נכס מקרקעין ע"ש קטין מחויבת באישור ביהמ"ש לעסקה, כפי שאפרט בהמשך.

מס הרכישה ברכישה של נכס ע"ש קטין

מס הרכישה ברכישת לטובת קטין יהיה זהה למס הרכישה של ההורים – ובמקרה זה ברכישת מגרש –  6 אחוזים משווי המגרש, מאחר שמדובר בתא משפחתי בהיבט המיסויי, ורכישה ע"ש הקטין כמוה כרכישה על ידי ההורים בהיבט המיסוי. כלומר – ברכישה של כל נכס מקרקעין ורישומו על שמו של הקטין, אין חיסכון במס רכישה, וזאת בשונה מחיסכון במס שבח ובמס הכנסה כפי שאבהיר בהמשך.

עסקת מקרקעין עם קטין – אישור בית המשפט

בעסקאות רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר ע"ש קטין יש צורך בקבלת אישור בית המשפט לעסקה.

התנאי העיקרי לקבלת אישור ביהמ"ש לרכישה של נכס מקרקעין ע"ש קטין היא מטרת העסקה – דאגה לרווחתו הכלכלית של הקטין ובין יתר הדרישות של ביהמ"ש והאפוטרופוס הכללי – המצאת תדפיסי חשבון בנק של הוריו – האפוטרופוסים הטבעיים שלו – המעידים כי בידיהם מלוא ההון העצמי הדרוש לרכישה ולהוצאות הנלוות לרכישה ע"ש הקטין, וכי הקטין לא יידרש לכל תשלום או השלמה על ידו.

היתרון והסיבה למהלך של רכישת מגרש לטובת הקטין  – לאחר בניית בית המגורים, הקטין יהפוך לבגיר, ועם המתנה לא ארוכה של 18 חודשים לאחר קבלת טופס 4 לבית המגורים, יהיה זכאי למכור אותו בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה שלו! מה שהוריו לא היו יכולים לעשות אילו היו רוכשים את הנכס על שמם. וכמובן בכך אכן לדאוג לרווחתו של הקטין כשרווח גדול בצד המכירה.

הגשנו בקשה לביהמ"ש, שהעביר להתייחסותו ולאישורו של האפוטרופוס הכללי, וכל התהליך כולו ארך 35 ימים. לאחר בקשת המצאת מסמכים ותדפיסי בנק, הרכישה אושרה, וכעת, ,18 חודשים לאחר סיום בניית הנכס, ניתן יהיה למכור אותו בפטור ממס שבח כדירה יחידה.

רכישת דירת מגורים ורישומה על שם הקטין – פטור ממס הכנסה בהשכרתה בעתיד

ברכישת דירת מגורים ע"ש קטין יש לשלם מס רכישה מלא בהתאם למדרגות של ההורים מאחר וההורים יחד עם הקטין משולים לתא משפחתי אחד. היתרון הוא שיהיה ניתן למכור בעתיד את דירת המגורים לאחר הפיכתו לבגיר (18 חודשים לפחות לאחר מכן) בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה במקום מצב שהוריו היו מנועים מלעשות זאת מאחר שבידיהם יותר מדירת מגורים אחת.

בנוסף, כיום בהשכרת מספר נכסים או אף נכס אחד על ידי הוריו, יש לשלם מס הכנסה בהתאם ל-3 מסלולי מיסוי שונים לבחירתם, כשתקרת הפטור בהשכרת דירה בשנת 2024 עומדת על סכום של כ-5,654 ₪.

היתרון לעניין מס הכנסה ברכישה של הנכס לטובת הילד – עם הפיכתו של הקטין לבגיר והשכרת הנכס על ידו, לא ייחשב תא מיסויי אחד עם הוריו ויהיה פטור ממס הכנסה בגין השכרת הנכס עד תקרת הפטור.

מה החסרונות ברכישת דירה ע"ש קטין?

יש לזכור כי רישום נכס מקרקעין ע"ש הילד הקטין, בין אם מדובר במגרש, בית מגורים או דירת מגורים, משמעו שהקטין הוא בעל הזכויות הקנייניות הבלעדיות בנכס לכל דבר ועניין, ובמיוחד עם הפיכתו לבגיר.

כלומר, המחשבה שביום מן הימים הדירה הזו שייכת באופן מסוים להורים אשר יכולים להוריש אותה או ליהנות מפרות השכרתה ללא הסכמת בנם היא שגויה. ההשלכות לכך הינן כי הקטין, בהיותו בגיר ביום מן הימים, יהיה רשאי להשכיר, למכור או להעביר את הזכויות בנכס הנרכש ללא כל צורך בהסכמת הוריו.

האם לבן הזוג העתידי של הילד זכויות בדירה זו?

אמנם סעיף 5 לחוק יחסי ממון בין בני זוג קובע כי  עם התרת הנישואין זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט נכסים שהיו להם ערב הנישואין, או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין; מאחר שבהתאם לפרקטיקה לאחר מספר שנות נישואין, כששני בני הזוג תורמים כל אחד בדרכו למאמץ הכלכלי המשותף, ובין היתר לעיתים נושאים במשותף בהוצאות או נהנים מהכנסות הנכס באופן שהתנהגות הצדדים לעיתים מצביעה על כוונת הצדדים לשיתוף, ההמלצה היא לערוך הסכם ממון בין בני הזוג לעניין הדירה שנרכשה על שם הילד על ידי הוריו, או לרשום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הוריו על זכויותיו בדירה, או לכל הפחות רישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה, כולל הסכם המבהיר את המקרים בהם תידרש הסכמת ההורים לכל פעולה בנכס.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר: