תכנון מס מקרקעין לשנת  2026 – כך תחסכו מאות אלפי שקלים באמצעות 'העברה ללא תמורה' ו'כלל השליש' – המדריך המלא

סינרגיה בין פילוסופיית ההשקעות של צ'ארלי מאנגר לדיני המס בישראל

במאמר זה אנתח לעומק את הממשק שבין אסטרטגיות השקעה ארוכות טווח, המבוססות על המודלים המנטליים של צ'ארלי מאנגר, לבין המציאות המשפטית והמיסויית המורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2026. הדוח מתמקד ביישום מעשי של אסטרטגיות מתקדמות: "העברה ללא תמורה", "כלל השליש" ומיסוי דירות יוקרה, תוך שימוש במקרי בוחן וניתוח כמותי מדויק.

אפרט פה כיצד אימוץ עקרונות של "היפוך" (Inversion), סבלנות והבנת תמריצים – אבני היסוד במשנתו של מאנגר – מהווה כלי קריטי להימנעות מ"תאונות מס" ולשימור ההון המשפחתי הרב-דורי. אפרק לגורמים את הוראות החוק הרלוונטיות (חוק מיסוי מקרקעין, תקנות מס רכישה), אבחןאת הפסיקה העדכנית ביותר (כולל הלכת שמרת), ואציג מפת דרכים אופרטיבית לבעלי נכסים ולמשקיעים המבקשים למקסם את התשואה נטו לאחר מס.

חוכמת ההיפוך (Inversion) ככלי לתכנון מס – הפילוסופיה של צ'ארלי מאנגר בראי דיני המס

"לדעת מה שאינך יודע שימושי יותר מאשר להיות מבריק." צ'ארלי מאנגר.

בעולם ההשקעות והמשפט, הנטייה הטבעית היא לחפש את המהלך המבריק, את "מכת המחץ" שתניב רווחים מהירים. אולם, הניתוח של קריירת ההשקעות של צ'ארלי מאנגר, שותפו האגדי של וורן באפט וסגן יו"ר ברקשייר האתוויי, מגלה תמונה שונה לחלוטין. מאנגר לא חיפש הברקות רגעיות; הוא חיפש להימנע מטיפשות.

הערצתו של עולם המשפט והמיסוי למאנגר נובעת מהיכולת שלו לפרק בעיות מורכבות באמצעות מודלים מנטליים פשוטים אך רבי עוצמה. המודל המרכזי, הרלוונטי ביותר לתכנון מס, הוא עקרון ה"היפוך" (Inversion). מאנגר נהג לומר: "אל תחשוב על איך להצליח; תחשוב על איך להימנע מכישלון קטסטרופלי". הוא ציטט את המתמטיקאי יעקובי שאמר "הפוך, תמיד הפוך". במקום לשאול איך להתעשר, מאנגר שאל מה יגרום לו להיות עני – ואז נמנע מכך בקנאות.

יישום פילוסופיה זו בתכנון מס ארוך טווח הוא הכרחי. הניתוח מראה כי במקום לשאול "איך אני מרוויח מקסימום בעסקה הזו?", השאלה הנכונה צריכה להיות: "איך אני נמנע מאירוע מס שימחק 25% מהרווח או יעלה מאות אלפי שקלים במס רכישה מיותר?". מערכת המס הישראלית, על מורכבויותיה – מדרגות המס המשתנות, הגדרות "דירת יוקרה", דקויות זכויות הבנייה והפטורים המותנים – היא שדה מוקשים עבור הבלתי מוכנים.

הימנעות מ"טיפשות" (Avoiding Stupidity)  בניהול נכסים

מאנגר טען שקל יותר להימנע מטיפשות מאשר להיות גאון. בהקשר של מיסוי מקרקעין, "טיפשות" מוגדרת כביצוע פעולות נדל"ניות ללא ראייה הוליסטית של פורטפוליו הנכסים המשפחתי וללא הבנה של השלכות המס העתידיות.

דוגמה מובהקת ל"טיפשות" מיסויית, היא סיטואציה שבה זוג הורים רוכש דירה להשקעה על שמם כשיש להם כבר דירת מגורים. פעולה זו גוררת תשלום מס רכישה של 8% מהשקל הראשון,, במקום לבחון רכישה על שם ילד בגיר שאין לו דירה, מה שהיה מוביל ל-0% מס רכישה עד התקרה. הפער בין שתי הפעולות הללו אינו נובע משינוי בערך הנכס, אלא אך ורק מהבנת כללי המשחק.

הארכיטקטורה של תכנון המס – העברה ללא תמורה וכלל השליש

הכלי האסטרטגי החזק ביותר בארגז הכלים של תכנון המס הישראלי בשנת 2026 הוא השילוב הסינרגטי בין שני מנגנונים סטטוטוריים: "העברה ללא תמורה" (עסקת מתנה) ו"כלל השליש". שילוב זה מאפשר למשפחות מרובות נכסים לבצע ארגון מחדש (Re-shuffling) של מצבת הנכסים, ובכך לחסוך סכומי עתק באופן חוקי ולגיטימי לחלוטין.

העברה ללא תמורה – ניתוח עומק משפטי

"העברה ללא תמורה", המכונה בשפה העממית "דירה במתנה", היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת דיווח לרשויות המס, חתימה על תצהירים ורישום בטאבו. ההבדל היחיד והמהותי הוא היעדר התמורה הכספית בין הצדדים. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מכיר בכך שפעולות אלו מתרחשות לרוב בתוך התא המשפחתי, ולכן מעניק להן מעטפת הגנה מיסויית ייחודית.

הטבות המס המרכזיות

• פטור מוחלט ממס שבח למעביר: בניגוד למכירה רגילה, בה הפטור מוגבל לעיתים בתקרות שווי (כפי שיידון בפרק על דירות יוקרה) או במספר הדירות, בהעברה לקרוב הפטור הוא גורף. המעביר (נותן המתנה) אינו משלם מס שבח, ללא תלות בשווי הנכס או בסוגו (דירה, מגרש, חנות). זהו כלי המאפשר "לנקות" את ההורים מנכסים עודפים לפני ביצוע עסקת מכירה של דירתם העיקרית, ובכך להכשיר את הקרקע לפטור דירה יחידה.
• מס רכישה מופחת למקבל: מקבל המתנה נכנס בנעלי ה"רוכש", אך זוכה להנחה משמעותית. החוק קובע כי במתנה לקרוב ישולם רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המקבל.
• המשמעות האריתמטית: אם למקבל אין דירה אחרת, ושווי הדירה המועברת נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה (כ-1,978,745 ש"ח נכון ל-2026), אזי מס הרכישה הרגיל הוא 0 ש"ח. שליש מתוך אפס הוא אפס. לכן, העברה כזו פטורה לחלוטין ממס רכישה.
• דחיית היטל השבחה: ברוב הרשויות המקומיות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת כ"מימוש זכויות" המחייב תשלום מיידי של היטל השבחה. החבות נדחית למועד המכירה העתידית על ידי מקבל המתנה לצד ג'. זהו יתרון תזרימי (Cash Flow) עצום, המאפשר למשפחה לשמור את הכסף אצלה לתקופה נוספת.

 מיהו "קרוב"? דקויות ההגדרה והמלכודות

אחת הטעויות הנפוצות בתכנון מס היא ההנחה שכל בן משפחה הוא "קרוב". החוק יוצר הבחנה דקה אך קריטית בין הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח לבין הגדרתו לעניין מס רכישה.

מלכודת האחים  

 מאז תיקון 76 לחוק, העברה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם הדירה התקבלה במקור בירושה או במתנה מההורים (או הסבים). אם האח המעביר רכש את הדירה מכספו, הוא לא יקבל את הפטור לפי סעיף 62.

• הפתרון המאנגריאני: כיצד עוקפים את המגבלה? אם זו דירתו היחידה של האח המעביר, הוא יכול להשתמש בפטור הרגיל של "דירה יחידה" (סעיף 49ב(2)) גם בעסקת מתנה. החוק אינו מחייב קבלת תמורה כדי להשתמש בפטור דירה יחידה. כך, האח המעביר נמנע ממס שבח, והאח המקבל נהנה ממס רכישה מופחת (שכן לעניין מס רכישה, אח הוא תמיד "קרוב").

כלל השליש – האלגוריתם הנסתר

רוב הציבור מניח באופן אינטואיטיבי שבעלות על נכס נדל"ן כלשהו שוללת את הזכאות להטבות של "דירה יחידה". זוהי טעות קוגניטיבית שמאנגר היה מכנה "פסיכולוגיה של שלילה מוטעית". החוק הישראלי, בסעיף 49ג, קובע חריג מתמטי מדויק: "חזקת דירה יחידה".

לפי חזקה זו, אדם ייחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו, בנוסף לדירתו העיקרית:

1. זכויות בדירה אחרת שאינן עולות על שליש (1/3) (כאשר הדירה נרכשה או התקבלה במתנה).
2. זכויות בדירה שהתקבלה בירושה שאינן עולות על חצי (1/2).

המשמעות האסטרטגית של הכלל:

• במכירה (צד המעביר): הבעלות על השליש הנוסף אינה "שורפת" את הפטור על הדירה העיקרית. אדם יכול להחזיק בבעלות מלאה על פנטהאוז בתל אביב ובשליש דירה להשקעה בחיפה, ולמכור את הפנטהאוז בפטור מלא כאילו הדירה בחיפה אינה קיימת. 
• ברכישה (צד המקבל): אדם המחזיק בשליש דירה (או פחות) נחשב "חסר דירה" לעניין מדרגות מס רכישה. כאשר ירכוש את דירתו ה"ראשונה" למגורים, הוא ישלם מס מופחת (0% עד התקרה), למרות שיש לו נכס חלקי נוסף. 

 הסינרגיה: מודל הפיצול המשפחתי

החיבור בין מנגנון המתנה לבין כלל השליש יוצר אסטרטגיית-על. במקום להעביר דירה שלמה לילד אחד – מהלך שעלול "לחסום" את אותו ילד בעתיד מרכישת דירה משלו במס מופחת (כי הוא יהפוך לבעל דירה) – האסטרטגיה דוגלת בפיצול.

המנגנון

1. ההורים מעבירים את הדירה הנוספת שלהם במתנה לשלושה ילדים בגירים.
2. כל ילד מקבל בדיוק 1/3 מהזכויות בדירה.
3. התוצאה (Win-Win):

• ההורים "נפטרו" מהנכס מבחינה מיסויית (פטור ממס שבח בהעברה).
• הילדים, שקיבלו שווי נמוך מתקרת הפטור, אינם משלמים מס רכישה (בהנחה ששווי השליש נמוך מכ-1.98 מיליון ש"ח).
• החשוב מכל: הילדים נשארים בסטטוס של "חסרי דירה" בעיני רשויות המס. בעתיד, כשיבואו לרכוש דירה למגוריהם, זכויותיהם להטבות מס רכישה (מסלול דירה יחידה) יישמרו במלואן.

זוהי דוגמה קלאסית לשימוש ב"תמריצים" שהמחוקק השאיר בחוק, מתוך הבנה מעמיקה של הניואנסים הקטנים.

ניתוח מקרה בוחן  

כדי להמחיש את העוצמה הפיננסית של האסטרטגיה המשולבת, ננתח את המקרה האמיתי של משפחת ולנסי, אשר טופל ופורסם במאמר נפרד שלי.  מקרה זה מדגים כיצד חוסר תכנון יכול להוביל לאובדן הון מסיבי, וכיצד תכנון נכון מציל אותו.

נתוני הפתיחה

• נכס א' (מגורים): דירה בכפר סבא בשווי 8 מיליון ₪.
• נכס ב' (השקעה): דירה קטנה בבת ים בשווי 6 מיליון ₪.
• המטרה: שדרוג איכות החיים – מכירת הדירה בכפר סבא ורכישת בית פרטי בשווי 5 מיליון ₪.
• הבעיה: הבעלות על שתי הדירות יוצרת "תאונת מס". במועד רכישת הבית החדש ומכירת הישן, בני הזוג נחשבים "מרובי דירות".

ניתוח התרחישים

תרחיש א': ללא תכנון (The "Stupidity" Scenario)  

בני הזוג ניגשים לעסקה כפי שהם.

1. מס רכישה על הבית החדש (7.5 מיליון ₪): מכיוון שיש להם דירה נוספת (בת ים), הם משלמים לפי מדרגות "דירה נוספת" (8% על ה-6 מיליון הראשונים, 10% על היתרה).

• החישוב: כ-628,900 ₪.
• הפער מול דירה יחידה: לו היו באים נקיים מדירה נוספת, היו משלמים כ-313,900 ₪. נזק: 315,000 ₪.

2. מס שבח על מכירת כפר סבא: מכיוון שיש להם דירה נוספת בבת ים, הם אינם זכאים לפטור "דירה יחידה".

• החישוב: מס של 25% על השבח הריאלי (הרווח). בהנחת שבח של 1.4 מיליון ₪, המס הוא כ-350,000 ₪. נזק: 350,000 ₪.
• סה"כ אובדן הון בתרחיש זה: 978,900 ₪ (כמעט מיליון שקלים הולכים למסים).

תרחיש ב': מכירת הדירה הקטנה (The Sale Scenario)

בני הזוג מוכרים את הדירה בבת ים לצד ג' לפני ביצוע המהלך הגדול.

• עלות: תשלום מס שבח על הדירה בבת ים (עליית ערך מ-1.4 ל-1.6 מיליון). מס משוער: 50,000 ₪.
• חיסכון: כעת הם זכאים להטבות דירה יחידה ברכישה ובמכירה הגדולה.
• הבעיה: הם מאבדים את הנכס בבת ים, שיש לו פוטנציאל השבחה (פינוי בינוי), בניגוד לרצונם לשמור נכסים במשפחה.

תרחיש ג': האסטרטגיה המשולבת (The "Munger" Solution)

לפני ביצוע עסקאות הקנייה והמכירה, מבוצע מהלך מקדים: העברה ללא תמורה של הדירה בבת ים לשלושת הילדים הבגירים, בחלוקה של 1/3 לכל ילד.

התוצאה הפיננסית והמשפטית:

1. ההורים: נותרים פורמלית עם דירה יחידה (כפר סבא).

• העברת הדירה בבת ים: פטורה ממס שבח (סעיף 62). עלות: 0 ₪.
• רכישת הבית החדש: זכאות למדרגות "דירה יחידה" (משפרי דיור). עלות: 313,900 ₪.
• מכירת דירת כפר סבא: זכאות לפטור מלא ממס שבח (דירה יחידה). עלות: 0 ₪.

2. הילדים: כל אחד מקבל 1/3 דירה.

• מס רכישה לילדים: שווי כל שליש (כ-533,000 ₪) נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה. עלות: 0 ₪.
• עתיד הילדים: נותרים במעמד "חסרי דירה" (כי יש להם רק שליש), ולכן זכאים להטבות מס רכישה בעתיד כשיקנו דירה לעצמם.

טבלת השוואה מסכמת – משפחת ולנסי:

האסטרטגיה המשולבת הניבה את החיסכון המקסימלי (665,000 ₪), תוך השגת המטרה האסטרטגית של שימור הנכס במשפחה. זהו יישום מושלם של חשיבה ארוכת טווח והבנת כללי המשחק.

דירות יוקרה ב-2026 – תקרות, ליניאריות וזכויות בנייה

בעוד שעסקאות "רגילות" נהנות מפטורים נרחבים, כאשר אנו עוסקים בנכסי יוקרה – בתים צמודי קרקע, פנטהאוזים, או נכסים עם פוטנציאל השבחה – המחוקק הציב תקרות ברורות. שנת 2026 מביאה עמה מספרים מעודכנים ומלכודות חדשות.

1. תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" (2026)

בניגוד לתפיסה הרווחת בעבר, הפטור לדירה יחידה אינו "עד אינסוף". סעיף 49א(א1) לחוק קובע תקרה כספית לפטור. נכון לשנת 2026, תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪. 

• המשמעות: במכירת דירה יחידה בשווי 10 מיליון ₪, ה-5.008 מיליון הראשונים פטורים ממס. היתרה (כ-5 מיליון נוספים) חייבת במס שבח, גם אם זו הדירה היחידה של המוכר וגם אם החזיק בה 40 שנה.

2. החישוב הליניארי המוטב: האלגוריתם המקל

כיצד מחושב המס על החלק שמעל התקרה? כאן נכנס לתמונה "החישוב הליניארי המוטב". זהו מנגנון שנועד לרכך את המכה עבור נכסים ותיקים שנרכשו לפני 1/1/2014.

המנגנון המתמטי:

השבח (הרווח) על החלק החייב מחולק באופן ליניארי לפי ציר הזמן של החזקת הנכס:

• החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.2014 – פטור ממס לחלוטין (0%).
• החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שמאז 1.2014 ועד יום המכירה – חייב במס של 25%.

השלכות פרקטיות:

ככל שהנכס נרכש מוקדם יותר, כך חלק הארי של הרווח "נופל" על התקופה הפטורה, והמס האפקטיבי יורד דרמטית.

• דוגמה: דירת יוקרה שנרכשה ב-1994 ונמכרת ב-2026. כ-20 שנות שבח פטורות (עד 2014רק כ-11 שנות שבח חייבות (2014-2025). המס האפקטיבי על החלק החייב יהיה כ-8%-9% בלבד, במקום 25%.
• טיפ לבונוס ירושה/מתנה: אם הנכס התקבל בירושה או במתנה, ניתן במקרים רבים להיכנס לנעלי המוריש/הנותן ולקבוע את "יום הרכישה" למועד ההיסטורי המקורי שבו הם רכשו את הנכס. מהלך זה יכול לחסוך מאות אלפי שקלים בזכות החישוב הליניארי.

3. המלכודת הגדולה: זכויות בנייה בלתי מנוצלות

כאשר מוכרים בית פרטי ישן על מגרש גדול, או גג עם זכויות תמ"א 38 שלא מומשו, רשויות המס מפצלות את העסקה לשני רכיבים נפרדים ("פיצול רעיוני"):

1. מכירת בית המגורים: זכאית לפטור (עד תקרת היוקרה) ולחישוב ליניארי.
2. מכירת זכויות הבנייה: כאן החוק אכזרי. על שווי זכויות הבנייה אין פטור דירה יחידה ואין חישוב ליניארי מוטב. המס הוא 25% מלא מהשקל הראשון (או מס שולי היסטורי גבוה לנכסים ותיקים מאוד).

אסטרטגיות התמודדות (ניהול סיכונים):

כיצד ממזערים את הנזק?

• תקנת "זכויות זניחות": אם שווי הזכויות נמוך מ-10% משווי הנכס או נמוך מתקרה כספית מסוימת (כ-100,000 ש"ח צמוד למדד), ניתן לבקש מרשויות המס להתעלם מהן ולראות בכל התמורה כפטורה.
• שמאות נגדית: שימוש בשמאי מקרקעין כדי להוכיח שזכויות הבנייה "על הנייר" אינן ניתנות למימוש כלכלי (למשל, בשל מבנה הטופוגרפיה, שימור, או חוסר כדאיות להרוס את הבית הקיים). אם השמאי משכנע ששווי הזכויות אפסי, המס מתבטל.
• פיצול פיזי ("Shell vs. Content"): במכירת בתי יוקרה הכוללים תכולה יקרה (ריהוט, מערכות חכמות, יצירות אמנות), מומלץ לערוך שני הסכמים נפרדים: הסכם מכר מקרקעין והסכם מכר מיטלטלין. כך מפחיתים את שווי המקרקעין החייב במס שבח ומס רכישה, ומשלמים מס רק על הנדל"ן נטו.

ניהול סיכונים משפטי – הגבול בין תכנון לגיטימי לעסקה מלאכותית

צ'ארלי מאנגר הזהיר תמיד: "היזהרו מהונאה עצמית, כי אתם האדם שהכי קל לכם להונות". בתחום המיסוי, ההונאה העצמית הגדולה ביותר היא המחשבה שניתן לבצע פעולות "על הנייר" בלבד כדי להימנע ממס, מבלי שהן יעמדו במבחן המציאות הכלכלית. סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה למנהל מיסוי מקרקעין סמכות להתעלם מ"עסקה מלאכותית" – עסקה שכל מטרתה היא הפחתת מס בלתי נאותה.

תמרור האזהרה – הלכת שמרת  

פסק הדין בעניין שמרת (ו"ע 24989-09-18) זעזע את עולם תכנון המס והציב גבולות גזרה ברורים.

במקרה זה, בני זוג ביקשו למכור את ביתם ולקנות חדש. כדי להימנע ממס רכישה על הבית החדש (כ"דירה נוספת"), הם העבירו את הבית הישן במתנה לאם הקשישה של האישה, יום אחד בלבד לפני תום תקופת 18 החודשים למכירת הדירה הישנה.

במקביל, האם חתמה על צוואה שמורישה את הבית חזרה לבת ולחתן. האם נפטרה זמן קצר לאחר מכן.

בית המשפט קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית ופסולה. הסימנים היו ברורים:

1. עיתוי מחשיד: ההעברה בוצעה ברגע האחרון כדי למנוע חיוב מס.
2. העדר היגיון כלכלי: האם הייתה סיעודית, התגוררה רחוק, ולא הייתה לה יכולת ליהנות מהנכס.
3. שליטה: דמי השכירות המשיכו לזרום לחשבון בני הזוג, לא לאם.
4. המעגל הסגור: הצוואה הבטיחה שהנכס יחזור למעבירים, מה שרוקן את המתנה מתוכן אמיתי.

הקוד האתי לתכנון לגיטימי

כדי שהעברה ללא תמורה או פיצול נכסים יוכרו על ידי רשויות המס, עליהם לעמוד במבחן ה"תוכן הכלכלי". הנה הכללים שאני מיישם במשרדי:

1. ניתוק הזיקה הכלכלית (The Fruit Test): המעביר (ההורה) חייב להתנתק מפירות הנכס. שכר הדירה חייב לעבור לחשבון הבנק של הילד המקבל. אם ההורה ממשיך לקבל את הכסף, המתנה היא פיקציה. 
2. היעדר "הסכמי מגירה": אסור בתכלית האיסור לחתום על מסמכים נסתרים המחייבים את המקבל להחזיר את הנכס.
3. היגיון משפחתי מנומק: יש לספק הסבר סביר למהלך מעבר לחיסכון במס – עזרה לילדים בתחילת דרכם, חלוקת ירושה בחיים למניעת סכסוכים עתידיים, או איזון משאבים.
4. מידתיות בהגבלות: מותר לעיתים לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים כדי למנוע מהילד למכור את הנכס ולבזבז את הכסף (הגנה על ההון המשפחתי), אך אסור שההערה תשאיר בידי ההורים שליטה מלאה בניהול השוטף של הנכס.

שאלות ותשובות מקיפות (FAQ) – הידע שחוסך הון

כעורך דין המלווה אלפי עסקאות, אני נתקל בשאלות אלו מדי יום. להלן התשובות המקצועיות, המבוססות על הדין העדכני ל-2026.

האם אני יכול להעביר דירה במתנה לאחי ולקבל פטור ממס שבח?

זה תלוי במקור הדירה. הפטור לפי סעיף 62 (העברה לקרוב) חל בין אחים רק אם הדירה המועברת התקבלה אצלך במקור בירושה או במתנה מהוריך.  אם רכשת את הדירה מכספך, אין פטור אוטומטי בהעברה לאח.

הפתרון: אם זו דירתך היחידה, תוכל להשתמש בפטור הרגיל של "מכירת דירה יחידה" (סעיף 49ב(2)) כדי להעביר אותה לאחיך ללא מס, שכן החוק מתיר שימוש בפטור זה גם ללא תמורה.

אם אני מעביר 1/3 דירה לכל אחד מילדיי, האם הם יוכלו לקנות דירה משלהם בעתיד ללא "קנס"?

כן, וזהו היתרון האדיר של "כלל השליש". כל עוד חלקם בדירה אינו עולה על שליש (33.33%), הם נחשבים "חסרי דירה" לעניין מס רכישה. לכן, כשיקנו את דירתם הראשונה למגורים, הם ייהנו ממדרגות מס מופחתות (0% על המדרגה הראשונה).

מה קורה אם יש משכנתא על הדירה שאני רוצה לתת במתנה?

זו נקודה קריטית. אי אפשר להעביר בעלות בטאבו מבלי לגרור או לסלק את המשכנתא, או לקבל את הסכמת הבנק להעברתה. הבנק לרוב יסרב שהמשכנתא תישאר על שם ההורים כשהנכס עובר לילדים.

הפתרונות: סילוק המשכנתא (מהון עצמי), גרירתה לנכס אחר של ההורים, או (במקרים נדירים ובכפוף ליכולת החזר) העברת המשכנתא על שם הילדים.

כמה זמן הילד צריך לחכות לפני שהוא מוכר את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס?

זוהי "תקופת הצינון" שנועדה למנוע ספקולציות.

• אם הילד גר בדירה דרך קבע – 3 שנים.
• אם הילד לא גר בדירה – 4 שנים.
• מכירה לפני תום התקופה תחויב במס שבח רגיל. חריג חשוב: אם משתמשים ב"חישוב ליניארי מוטב" (לדירות שנרכשו לפני 2014), ניתן למכור מיד ללא תקופת צינון.

האם מותר לי להמשיך לקבל את שכר הדירה מהנכס שהעברתי לילדים?

לא מומלץ בכלל. זהו ה"דגל האדום" הבולט ביותר ל"עסקה מלאכותית". כדי שהמתנה תהיה כשרה בעיני רשויות המס, הניתוק הכלכלי חייב להיות מלא. הפירות (שכ"ד) וההוצאות (תיקונים) צריכים לעבור לאחריות הבעלים החדשים (הילדים).

מהי תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" בשנת 2026?

הסכום המדויק הוא 5,008,000 ₪. כל שקל מעל סכום זה במכירת דירה יחידה יהיה חייב במס (בדרך כלל לפי חישוב ליניארי, אם הדירה ותיקה).

האם כדאי לי למכור דירה להשקעה עכשיו או לחכות?

שאלה מורכבת התלויה בפרמטרים אישיים. נכון לשנת 2026, הוקפאו מדרגות מסוימות ומס הרכישה למשקיעים נותר גבוה (8%). עם זאת, אם הדירה נרכשה לפני 2014, ה"חישוב הליניארי" עובד לטובתכם ככל שהזמן עובר (כי החלק הפטור גדל יחסית). יש לבחון כל מקרה לגופו.

מהו "היטל השבחה" והאם משלמים אותו בהעברה ללא תמורה?

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על עליית ערך הקרקע עקב אישור תוכניות בניין עיר. החדשות הטובות: ברוב הרשויות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת "מימוש זכויות". המשמעות היא שאין תשלום היטל בעת המתנה; התשלום נדחה למועד המכירה העתידית שיבצע המקבל.

האם העברה בין בני זוג פטורה תמיד?

אם בני הזוג גרים יחד בדירה המועברת, ההעברה פטורה לחלוטין (0% מס שבח, 0% מס רכישה). אם מדובר בדירה להשקעה (שאינם גרים בה) המועברת בין בני זוג, יש פטור ממס שבח, אך המקבל ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל. העברה אגב גירושין (עם פסק דין) פטורה לחלוטין מכל מס.

האם ניתן לקזז הוצאות שיפוץ בחישוב מס שבח גם אם אין לי קבלות?

באופן עקרוני רשות המסים דורשת קבלות. אולם, עדכון של רשות המסים מהשנים האחרונות מאפשר במקרים מסוימים להכיר בהוצאות בנייה על בסיס הערכת שמאי או מחירונים מקובלים, גם בהיעדר אסמכתאות, במיוחד לבנייה ישנה. מומלץ מאוד להצטייד בחוות דעת שמאי מקצועית לצורך כך.

סיכום – להיות חכם, לא רק צודק

תכנון מס הוא לא רק עניין טכני של מילוי טפסים; הוא דיסציפלינה של שימור הון משפחתי (וניהול סיכונים. כפי שראינו במקרה של משפחת ולנסי, ההבדל בין פעולה אוטומטית לבין פעולה מתוכננת הוא 665,000 ₪ שנשארו בכיס המשפחה ולא עברו לקופת האוצר.

בעולם של אינפלציה, ריביות משתנות וחוסר ודאות רגולטורית, היכולת להשתמש בכלים כמו "כלל השליש", "העברה ללא תמורה" ו"החישוב הליניארי" היא היתרון היחסי שלכם.

צ'ארלי מאנגר לימד אותנו שסבלנות, משמעת והימנעות מטעויות הם המפתחות להצלחה ארוכת טווח. כמשרד המתמחה בתחום זה למעלה משני עשורים, אנו מיישמים עקרונות אלו יום יום עבור לקוחותינו. אל תתנו לבירוקרטיה או לחוסר תשומת לב לנגוס בעמל חייכם. תכננו את המהלכים שלכם שנים קדימה, השתמשו בזמן כשותף, והעבירו נכסים לדור הבא בצורה מושכלת.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, מומחה למקרקעין ומיסוי מקרקעין, מלווה משפחות ומשקיעים בבניית אסטרטגיות מס חכמות ומותאמות אישית מזה למעלה מ-22 שנה.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125