מכירת דירה שהתקבלה בירושה – פטור ממס שבח – מדריך חובה ליורשים

מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה? מתי דירה שנתקבלה בירושה נחשבת כ"נכס נוסף" אשר יכניס את היורש למיסוי גבוה ברכישת דירה נוספת? מהו המתווה הרצוי בקבלת דירת ירושה וכן מהו תכנון המס האולטימטיבי עוד בחייו של המוריש כדי להימנע ממיסוי בעתיד לילדיו?

לפניכם מדריך מלא ומפורט לקבלת פטור ממס שבח בדירת ירושה, מניעת מס רכישה ברכישת דירה נוספת על ידי היורש ותכנון מס מקדים של המוריש והיורשים.

כמו כן מוצעים 5 פתרונות לקבלת פטור ממס שבח מלא או חלקי במקרים שבהם היורש אינו זכאי לקבלת פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק – פטור מוריש בדירת ירושה.

התנאים בחוק לקבלת פטור לפי סעיף 49ב(5) – פטור מוריש במכירת דירת ירושה על ידי היורש

נכון לשנת 2024, 3 התנאים (המצטברים) לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק הם:

1.המוכר (היורש) הוא אחד מאלה:

        א. בן זוג של המוריש

        ב. צאצא (כולל נכד) של המוריש

        ג. בן זוג של צאצא של המוריש

 2. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת (יצוין כי למרות יתר סעיפי החוק לעניין בעלות בשליש דירה, במקרה של מוריש שבנוסף לדירה אחת הייתה בבעלותו כל  חלק אחר בדירה, גם שליש ופחות, לא יהיה זכאי היורש לפטור ממס שבח לפי סעיף זה.

3. אילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה (נכון למועד המכירה ולא למועד הפטירה). לעניין סעיף זה ראו בהמשך רעיון לתכנון מס מקדים.  לצורך הדוגמא – לעניין סעיף זה, אם המוריש רכש את דירתו היחידה פחות מ-18 חודשים טרם פטירתו ומכירת הדירה על ידי היורש, יש להמתין עד תום 18 חודשים מרכישתה על ידי המוריש כדי שהיורש יהיה רשאי לקבל זכאות לפטור ממס שבח בהתאם לסעיף פטור דירת מוריש (9ב(5) לחוק – מאחר שלמעשה היורש נכנס לנעלי המוריש וכדי לקבל זכאות לפטור לפי סעיף זה – הוא צריך קודם לעמוד בתנאי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור דירה יחידה).

ההמלצה הרווחת היא, כמובן, להשתמש בפטור מוריש במכירת דירת ירושה ככל שניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים לא היה שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

מכירת דירת ירושה בין אחים – יורשים

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה בין אחים – כלומר בין היורשים לבין עצמם כמוה כמכירה לכל צד ג' – האח/ים המוכרים יהיו זכאים במכירה לפטור מוריש כמפורט לעיל, היה ויעמדו בכל תנאי הסעיף, והיורש/ים – הרוכש/ים ישלמו על החלק הנרכש מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה האישיות שלהם (שיחושבו בהתאם למדרגות הלוונטיות – האם החלק בדירה הנרכשת יהווה עבורם  "דירה יחידה" או "דירה נוספת").

אין כל מניעה בקבלת פטור מוריש במכירה של היורש ליורש אחר, והיה ולא יהיה זכאי לפטור מוריש, ניתן יהיה בכל מקרה למכור בהקלה לינארית כמפורט בהמשך.

עצה נוספת במקרים בהם בעיזבון קיימים נכסים וגם כספים – במקום לבצע עסקת מכר בין היורשים המחוייבת במיסים, לעשות זאת באמצעות הסכם חלוקת עיזבון – הסכם בין יורשים, אשר יחסוך לצדדים מס רכישה ומס שבח – בהמשך ארחיב בנושא.

דירת ירושה בפרויקט תמ"א 38 במתווה הריסה ובנייה או דירת ירושה בפרויקט פינוי בינוי – האם ניתן לקבל פטור?

בהתאם למדיניות רשות המיסים, לא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה עפ"י סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין לדירה, אשר נהרסה ונבנתה במקומה דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, מאחר שהזכות בידי היורש מהווה זכות אחרת ולא אותה הזכות שהייתה בידי המוריש.

דוגמא לתכנון מס מקדים עוד בחיי המוריש – לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת היורשים בעתיד

מאחר שאחד התנאים למכירת דירה שנתקבלה בירושה על ידי היורשים בפטור לפי סעיף 49ב(5) – פטור מוריש ממס שבח, היא היותה של הדירה דירתו היחידה של המוריש בעת מותו, במקרים רבים בהם למוריש נכס עיקרי גדול ונכס נוסף בעל שווי נמוך המשמש כהשקעה, יהיה חכם יותר להעביר ללא תמורה לילדיו – יורשיו הטבעיים בחייו, את הנכס בעל השווי הנמוך ולהיוותר עם נכס עיקרי אחד אותו היורשים יוכלו למכור בפטור מלא ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(5).

כמו כן, במקרה שמדובר ב-3 ילדים ויותר, הרי עד 1/3 זכויות בדירה לכל ילד לא "יפריעו" לו למכור את דירתו היחידה הקיימת בפטור מלא ממס שבח ולרכוש במקומה דירה חליפית במדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה, כך שלמעשה העברה של נכס בשליש לכל ילד בחיי המוריש היא ההמלצה במקרה זה.

מה עושים במקרה שלא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח במכירת דירת הירושה?

5 פתרונות אפשריים

חשוב לזכור, כי גם במקרה שהיורש לא עומד בכל התנאים המפורטים לעיל לעניין קבלת פטור מלא ממס שבח במכירת דירת ירושה, למעשה, בידיו 5 פתרונות אפשריים לקבלת פטור מלא או חלקי ממס שבח במכירת דירת הירושה או במכירת הדירה הקיימת שבבעלותו טרם רישום הירושה:

1. על היורש לוודא האם הוא זכאי לפטור במכירת דירת הירושה לפי סעיף פטור דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק – היה וזו דירתו היחידה של היורש, ייעשה שימוש בסעיף זה כמובן, מבלי להזדקק לפטור דירת מוריש.

לפירוט לעניין קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה היכנסו למאמר בנושא פטור ממס שבח במכירת דירה.

2. גם אם בבעלות היורש עצמו יותר מדירה אחת והוא אינו עומד בתנאי קבלת פטור מלא ממס שבח של דירת המוריש, וכמובן לא ניתן למכור אותה לפי פטור דירה יחידה כנזכר לעיל, עדיין ניתן לקבל הקלה לינארית – כלומר, לקבל פטור מלא ממס שבח לכל התקופה ההיסטורית מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד ה-.1.1.2014, כך שרק התקופה שלאחריה תהיה חייבת במס שבח. כלומר, ככל שהמוריש רכש את הדירה מוקדם יותר, כך מס השבח במכירה יהיה נמוך יותר, מאחר שהיחס בין התקופות הוא שעל רוב התקופה יש פטור. לַרוב, דירות ירושה נרכשו שנים רבות לפני פטירת המוריש, מה שגורם למעשה למצב של מיסוי לינארי נמוך במיוחד במכירת הדירה על ידי המוריש לפי ההקלה הלינארית.

3. המתנה עם הוצאת צו קיום הצוואה או צו הירושה ומכירת הדירה הקיימת של המוריש ורכישת דירה אחרת אם ירצה טרם קבלת הירושה – היה ויורש מתעתד למכור את דירתו הקיימת המהווה דירה יחידה ופטורה ממס שבח במכירתה, ואולי לאחר מכן לרכוש דירה חליפית במקומה במדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה, כמובן שרצוי להמתין עם רישומו ועם הוצאתו של צו הירושה או צו קיום הצוואה, ולהוציאו רק לאחר המכירה והרכישה של היורש, ורק לאחר מכן לרשום את הזכויות לטובת היורש מכוח הצו – בכך יהיה פטור באופן מלא ממס שבח במכירת דירתו הקיימת וישלם מס מופחת ברכישת הדירה החליפית.
4. הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים – היה ועיזבון המוריש כולל מספר נכסים וגם כספים בחשבון הבנק של המנוח, הרי העובדה שלמנוח הייתה בעלות ביותר מנכס אחד טרם מותו, כבר שוללת את זכאותם של היורשים למכור אילו מהנכסים שנתקבלו בירושה בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק – פטור דירת מוריש – הרי הם לעומדים בתנאי הסעיף שזוהי דירתו היחידה של המוריש. כמו כן, מאחר שמדובר במספר יורשים, הרי לפי רישום הזכויות – יהיה זכאי כל יורש לחלק יחסי בכל נכס ונכס יחד עם היורשים האחרים, וכן לחלק יחסי מכספי העיזבון. מצב לא נוח להתנהלות בעתיד. הפתרון – ניתן לעשות חלוקה חכמה ואחרת מהחלוקה הקבועה בצו הירושה שיוצע על ידי היורשים או צו קיום הצוואה במקרים שבהם יש צוואה – ולמעשה לחלק את העיזבון במקום שלדוגמא, במקרה של 3 ילדים שירשו 2 נכסים וכספים, לכל אחד יהיה חלק יחסי בכל דירה ובכספים, לקבוע בהסכם בין יורשים שיוגש לרישום לאחר מכן בטאבו בצירוף צו הירושה שיוצע כי כל דירה בנפרד עוברת לכל אחד מהיורשים בנפרד, ואחד היורשים מקבל את הכספים – ובכך להרוויח בכמה דרכים: היורש אשר קיבל את הכספים מהירושה במקום חלקי נכסים לא "סינדל" את עצמו במכירה של דירה קיימת שלו בפטור ממס שבח כדירה יחידה, ויתר היורשים נשארו בעלים יחידים של דירה בשלמותה מבלי להיות תלויים בכל שארית חייהם ביתר היורשים בהתנהלות בכל נכס. העברה מכוח הסכם חלוקת עיזבון פטורה לחלוטין ממיסים (למעט מקרים של תשלומי איזון חיצוניים בין היורשים שבגינם יחול מס), וזאת לעומת מצב של מכירת דירת ירושה בין אחים יורשים לאחר רישום הירושה, שאז תיחשב מכירה זו כעסקה במקרקעין ותחויב במס שבח ובמס רכישה.

         להרחבה בנושא הסכם בין יורשי, כולל מקרים שבהם יש תשלומי איזון חיצוניים ביו יורשים, היכנסו למאמר בנושא הסכם חלוקת עיזבון.

5. העברה ללא תמורה של דירת הירושה לקרוב – כאמור, יורש שטרם קבלת הירושה הייתה בבעלותו דירה אחת, פטור לגמרי ממס שבח במכירתה כדירה יחידה, וברצונו לרכוש דירה נוספת ייעשה חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה. בהנחה שלמוריש היה יותר מנכס אחד עת פטירתו, והנכסים יעברו ליורש, תישלל ממנו האפשרות למכור את דירתו היחידה בפטור ולרכוש דירה במדרגות דירה יחידה. פתרון נוסף הוא אם היורש יעביר ללא תמורה לקרובו (למשל לאחד מילדיו שמלאו לו יותר מ-18 שנה) את הדירה שבבעלותו.

         למאמר מקיף בנושא עניין העברה דירה לקרוב ללא תמורה היכנסו – העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים.

 מס רכישה של יורש ברכישת דירה לאחר קבלת דירה בירושה

מתי יינתן ליורש פטור ממס רכישה (מדרגות מס רכישה מופחתות בהתאם למדרגות דירה יחידה) ברכישת דירה נוספת כשירש דירת ירושה?

נכון לשנת 2024, למעשה פטור מלא ממס רכישה קיים עבור רכישת דירה יחידה עד לשווי של 1978,745 ₪. מעבר לשווי זה קיימות מדרגות מס רכישה מופחתות עבור מכירת דירה יחידה.

 עם זאת, ניתן ליהנות מקבלת פטור ושימוש במדרגות מס רכישה עבור דירה יחידה גם אם ירש הרוכש דירה נוספת, בכפוף לכך שאת הדירה הנוספת שברשותו קיבל הרוכש בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על מחצית .(50%)  

בשונה ממס שבח, כשמדובר במס רכישה – אם חלקו של הרוכש בדירת הירושה עולה על מחצית ,(50%) לא ניתן לקבל פטור ממס רכישה ו/או חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה.

לסיכום, ישנה חשיבות רבה לתכנון מס מקדים עוד בחייו של המוריש – במקרים שבהם בבעלותו יותר מנכס אחד, וגם לאחר מותו, בהתנהלות חכמה ונכונה של היורשים כפי שהובא לעיל.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין.

ליצירת קשר: