מס שבח במכירת מגרש – מדריך מעודכן לשנת 2024

במאמר זה,  אביא כדוגמא פתרון יצירתי שהפעלנו במשרד על מנת לצמצם משמעותית את מס השבח במכירת מגרש שהתקבל בירושה. במקרה הפרטני המוצג – חיסכון של 1,073,000 ש״ח בתשלום מס שבח במכירת המגרש. כמובן יש לזה עלות מסוימת, כפי שאבהיר בהמשך.

נתחיל בתיאור הבעיה של בעלי מגרשים בישראל (במיוחד יורשים) – בכל מכירת קרקע או כל נכס אחר שאינו מהווה דירת מגורים מזכה, לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירה, וגם לא ניתן לקבל חישוב מס שבח לינארי מוטב. אין סעיפי פטור בחוק לעניין מכירת מגרש וגם לא הוראות ביצוע מקלות.

עובדה חשובה נוספת היא שככל  שהקרקע בחזקתו של המוכר שנים רבות, במיוחד במקרה שירש אותה (כי מועד תחילת החזקתה הוא מועד רכישתה על ידי ראשון המורישים), כך מס השבח במכירתה יהיה גבוה יותר, זאת מאחר שהמיסוי לתקופת ההחזקה לתקופה שלפני שנת 2001 היה גבוה מאוד. זה בשונה ממכירת דירת מגורים, שבחישוב לינארי מוטב, ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר, כך החלק הפטור יהיה גדול יותר ולמעשה מס השבח במכירה יהיה נמוך יותר.

עובדה זו הביאה אותנו ואת המוכרים לחפש פתרונות בנושא.

איך הצלחנו להפחית את מס השבח במכירת המגרש?

המועד הקובע לעניין רכישת המגרש

מועד רכישת הקרקע הוא המועד הקובע לעניין חישוב מס השבח במכירה. כלומר יום הרכישה על ידי המוכר, הוא הבסיס לחישוב.

במקרה של מגרש שהתקבל בירושה, המועד ההיסטורי של רכישת הקרקע  על ידי המורישים הוא הקובע, ולא המועד בו המגרש הועבר בירושה ליורשים. כך גם במקרה של מגרש שהתקבל ללא תמורה בין קרובים – גם כאן מועד הרכישה  ההיסטורי על ידי המעביר של המגרש לקרוב הוא הקובע.

תקופות ושיעורי מס השבח במכירת מגרש:

עבור התקופה שמיום 1.4.1961 עד ליום 7.11.2001 שיעור מס שבח של 47%.

עבור התקופה שמיום 7.11.2001 עד ליום 31.12.2011 שיעור מס שבח של 20%.

עבור התקופה שמיום 1.1.2012 עד ליום המכירה בפועל שיעור מס שבח של 25%.

דוגמא מעסקה שייצגנו בה יורשים במכירת מגרש:

מס שבח במכירת מגרש שהתקבל בירושה

מגרש ביישוב קדימה בשרון שנרכש על ידי המורישים בשנת 1970 בכ-100,000 לירות, והיה צפוי להימכר כיום בשנת 2024 על ידי היורשים בכ-4 מיליון ש״ח. לפי חישוב מהיר, בהתאם לשיעורי מס השבח ההיסטוריים ביום המכירה נכון לשנת 2024 מס השבח לתשלום על ידי המוכרים יהיה 1,217,000 ש״ח !

למוכרים אין כמעט הוצאות שניתן לקזז ממס השבח הנ״ל, וכאמור לא ניתן לעשות שימוש בפטור ממס שבח במכירת מגרש או בפטור לינארי מוטב, כך שמס השבח במכירה של מגרש שנקנה לפני הרבה שנים  יהיה גבוה מאוד – ובמקרה שלנו – כ-30 אחוזים משווי כלל המכירה!

הפיתרון – מכירת המגרש לאחר בניית בית מגורים –

אם המוכרים יבנו על אותו מגרש בית מגורים בעלויות בנייה של כ-2 מיליון ש״ח, (לפי תחשיב של 250 מטרים בנייה בעלות של 8,000 ש״ח למ״ר בנוי בממוצע), והמגרש יחד עם הבית הבנוי יימכר לאחר מכן, יש פה חיסכון עצום של מס שבח מיותר שהיה משולם במכירת המגרש ללא הבנייה, כמפורט להלן;

אפילו מבלי להחשיב את מחיר המכירה הגבוה יותר מאחר ויימכר בית מגורים חדש ורחב ידיים בנוי במקום מגרש, אלא גם אם יימכר המגרש יחד עם הבית שנבנה עליו במחיר העלות בלבד – של 6 מיליון ש״ח (4 מיליון שווי מגרש + 2 מיליון ש״ח עלויות בנייה) הרי גם אם למוכר נכסים נוספים ולא יהיה זכאי למכור את בית המגורים הבנוי לאחר מכן בפטור מס שבח עד שווי דירת יוקרה כדירה יחידה, הוא עדיין יכול במקרה זה לקבל פטור ממס שבח לינארי מוטב במכירה! כלומר ברגע שמוכרים בית מגורים שנבנה על המגרש ונוצלו בו מלוא זכויות הבנייה (ואף מספיק ניצול של 90 אחוז מהן  בהתאם להוראת ביצוע מקלה בנושא – 6/98) הרי שכל חישוב מס השבח במכירה יהיה שונה לגמרי:

בהתאם לפטור ממס השבח הלינארי במכירת בית המגורים הבנוי –

עבור התקופה מיום הרכישה ההיסטורי של  המגרש בשנת 1970  ועד 1.1.2014 – פטור מלא ממס שבח,

ורק עבור התקופה שלאחר 11.1.2014  –ישולמו 25% מס שבח בלבד –

כלומר בחישוב לינארי של כל התקופה, ישולם מס שבח עבור המגרש בגובה 144,000 ש״ח – כ-3.6% בלבד משווי המגרש במקום כ-30% מס שבח אם היה נמכר כמגרש ללא בית מגורים. כעשירית ממס השבח שהיה צריך להיות משולם – חיסכון של כ-1,073,000 ש״ח.

נתון שחשוב מאוד לזכור וגם ליישם – למרות שהבית נבנה סמוך למועד המכירה – בשנת 2024, ניתן עדיין לקבל פטור ממס שבח לינארי מוטב ולחשב את התקופה החל משנת 1970 מיום רכישתו כמגרש. זו למעשה מתנה שרשות המיסים מעניקה למוכרים – ובמיוחד ליורשי מגרשים כיום, ורבים לא עושים בה מספיק שימוש.

יום רכישת המגרש ההיסטורית קובע את בסיס חישוב המס, ויש לכך משמעות אדירה כשהנכס הנמכר הוא בית מגורים לעומת מגרש – מה שהופך את היוצרות – במקום לשלם מס עצום כמגרש מאחר שהתקופה הארוכה של החזקתו של המגרש העלתה את שיעור מס השבח לכ-30 אחוזים, ישולם מס שבח לינארי מוטב במכירתו כבית מגורים שדווקא בגלל זמן ההחזקה הארוך של הנכס החל משנת 1970 ולאחר חישוב לינארי של תקופה זו, סכום המס במכירת בית המגורים הבנוי ב-6 מיליון יהיה 144,000 ש״ח בלבד! נכון לשנת 2024. כלומר 3.6% בלבד משווי המגרש אם היה נמכר כיום.

מובן שבשומה זו החשבנו את הוצאות הבנייה כהוצאות מוכרות, מה שהפחית עוד את מס השבח. אם יהיה היטל השבחה במכירת המגרש – יהיה גם במימוש בבנייה, כך שזה מתאזן בכל מקרה.

האם ניתן גם לייצר רווח נוסף מהמהלך?

מקור נוסף לרווח משמעותי במהלך זה  – מאחר שנבנה כעת על המגרש בית מגורים לפי עלות בנייה לא זולה של 8,000 ש״ח למ״ר בנוי, עם 250 מ״ר בנויים בסטנדרט בנייה מודרני  – ברור שניתן יהיה למכור את בית המגורים במחיר גבוה אף יותר מהמחיר הזהיר שנקבנו בו – הרבה מעבר לעלות הבנייה – כך שלמעשה למוכר ייכנס רווח נוסף במכירה – דווקא בגלל מכירת בית המגורים הבנוי על המגרש.

החיסרון במהלך

לא לכל אחד מתאים לעסוק בבנייה. הרבה בעלי מגרשים לא מעוניינים להיכנס להרפתקה של בנייה על מגרש על כל הכרוך בזה. גם לא לכולם יש ההון הנדרש או  אפשרות להשיג מימון לבנייה.

הפתרון הזה יכול להתאים לסוג מסוים של מוכרים, אבל בכל מקרה לפני שמקבלים החלטה לצאת למכירה עם קרקע, במיוחד אם תקופת החזקתה ארוכה מאוד, לרוב כשהתקבלה בירושה, חשוב לדעת על המרווחים העצומים רק בתשלום מס השבח, מבלי לקחת בחשבון את הרווח היזמי הנוסף במכירת בית המגורים לאחר מכן.

איך ניתן היה לחסוך אף יותר בתשלום מס שבח במכירת המגרש לאחר הבנייה?

בהנחה שבעל המגרש לאחר שבנה עליו בית המגורים והוא ביתו היחיד של המוכר, או גם אם יעביר את המגרש טרם הבנייה ללא תמורה לאחד מילדיו הבגירים, הרי בחלוף תקופת הצינון עפ״י החוק, ולאחר שיחלפו 18 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לבנייה – הרי המוכר שזה ביתו היחיד או אחד מילדיו כאמור יהיה זכאי למכור את בית המגורים על פי סעיף 49ב(2) לחוק – פטור ממס שבח של דירה יחידה, – עד גובה תקרת המס הפטורה (נכון לשנת 2024 – 5,008,000 ש״ח), ועל השומה החייבת בלבד מעל גובה תקרת המס (דירת יוקרה) לשלם מס שבח לינארי מוטב – כך שבמכירה של 6 מיליון ש״ח ישולם מס שבח בשנת 2023 של 28,700 ש״ח בלבד! חיסכון עצום.

מס שבח היסטורי במכירת מגרש

מה לגבי מועד רכישה של מגרשים שקדמו לשנת 1961?

מגרש שנרכש עד 1.4.1961 זכאי לקבלת מס שבח מופחת של 25% על כל התקופה.

זה עדיין מס גבוה מאוד לעומת האלטרנטיבה המתוארת לעיל. במיוחד לאור העובדה שככל שהולכים אחורה בזמן החזקתו של המגרש לפני שנת 1960, כך בהתאם לפטור הלינארי המוטב מס השבח יפחת אף יותר לאחר בניית בית המגורים.

עד מתי ניתן לעשות זאת? 

הגבלת הפטור הלינארי המוטב בסעיף 48א(ב2) לחוק בחוק ההסדרים החדש 

ביוני 2023 נכנס לתוקפו חוק ההסדרים, הידוע בשם ״חוק ההתייעלות הכלכלית" (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), שהגביל את המועד שניתן לעשות שימוש בתיאוריה זו.

בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים החדש, הפטור הלינארי המוטב יוענק רק במקרה שבניית בית המגורים על המגרש הושלמה עד ל- 31.12.2030.

כלומר חשוב מאוד לזכור זאת ולהזדרז לעשות זאת תוך תכנון שקבלת טופס 4 לבניית בית המגורים תתאפשר לא יאוחר משנת 2030.

דרכים נוספות להפחתת מס שבח במכירת מגרש

הוצאות לחישוב מס שבח במכירת מגרש

ניתן כמובן לקזז ממס השבח אשר צריך להיות משולם הוצאות שונות ששולמו לאורך השנים. במכירת מגרש יש לכל הוצאה משקל הרבה יותר גדול מאשר במכירת דירת מגורים לפי פטור מס שבח לינארי מקל, מאחר שכל הוצאה תיזקף למרבית מחיר המכירה כי אין כל פטור במכירת מגרש.

להלן רשימת ההוצאות הניתנות לקיזוז ממס השבח שישולם:

• שכ״ט עורך דין (הן ברכישת המגרש והן במכירתו)
• עמלת מתווך (ברכישה ובמכירה)
• עלות השמאי אם שולמה (גם לצורך קבלת המשכנתא ברכישתו)
• מס הרכישה ששולם ברכישת המגרש
• דמי היוון (באדמת רשות מקרקעי ישראל), זה די נפוץ במגרשים
• הוצאות השבחה – בד״כ נדיר למצוא במגרש
• היטל ההשבחה – ככל ונדרש לתשלום בעת המכירה – בגין כל תכנית משביחה שיצאה לפועל בוועדה המקומית הרלוונטית החל מיום רכישתו ההיסטורית של המגרש ועד מועד מכירתו.

נטל ההוכחה לעניין קיומן של ההוצאות על המוכר (הנישום). בין המסמכים שיש לצרף: קבלות (קבלות וחשבוניות מס), חוזה הרכישה, הצהרת הון, דוחות כספיים, הערכת שמאות לעלות רכישה / השבחה. הסכם הרכישה והסכם המכירה הם הבסיס – מהם ניתן לקבל את הנתונים של החלק היחסי, וכמובן קבלות עבור הוצאות. רצוי שהקבלות יהיו מפורטות ככל האפשר.

לפי הפסיקה – גם במקרים של היעדר חוזה הרכישה, וגם היעדר קבלות, גם הצהרות הון יכולות להוות ראייה לעניין ההוצאות.

הוצאות נוספות שאינן מפורטות בסעיף 39 לחוק וניתן להגיש (לפי הפסיקה – רשימה פתוחה): דמי יזמות, דמי ניהול לאפוטרופוס הכללי עבור ניהול מקרקעין; מס בולים עבור חוזה הרכישה והמימון; אגרות רישום משכון ושִעבודים; עמלות בנקאיות, עמלות פירעון מוקדם של המשכנתא; שכ״ט בתביעה נגד הממשכן. הוצאות מימון – ריבית ריאלית למשכנתא שיש בגינה הערת אזהרה מגורם מממן מוכר; מע״מ ששולם בגין הוצאות ולא נתקבל כהחזר.

פריסה מס השבח למוכרים ל-4 שנים

פתרון נוסף להפחתה משמעותית של מס השבח במכירת מגרש הוא באמצעות חישוב מס השבח לתשלום בפריסה לעד 4 שנים אחורה משנת המכירה, ולא על שנת המכירה בלבד.

בכך למעשה השבח הריאלי שנצבר בכל שנת המכירה  יצטרף להכנסה החייבת במס ההכנסה של המוכר.

מוכרים  אשר ירשו  את המגרש יכולים לפרוס את השבח גם על תקופת הבעלות של המוריש, החל משנת המס שלאחר יום הרכישה על ידי המוריש ל-4 שנים לכל היותר. גם מוכרים אשר קיבלו את הזכות במגרש ללא תמורה מקרוב יכולים לפרוס את השבח לתקופה שבה הזכות הייתה מוחזקת אצל המעביר, גם כאן ל-4 שנים לכל היותר.

הפריסה מתאפשרת רק לתושבי ישראל, ויש להיעזר גם ברואה חשבון על מנת להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה  בגין השנים עבורן מבוקשת הפריסה.

הפריסה כדאית במיוחד למוכרים שהם בני מעל 60 שנה, או נכים, מאחר והם זכאים למדרגות מס הכנסה נמוכות יותר, וכמובן לבעלי הכנסה נמוכה.

לסיכום, לבעל מגרש שהעמיד אותו למכירה יש אפשרות אמיתית לבנות עליו טרם המכירה כדי לקבל הקלת מס משמעותית וגם רווח יזמי על הדרך. אם בכל זאת יחליט שלא ללכת במתווה של בנייה, אלא למכור אותו מיד, רצוי לעשות שימוש בכמה שיותר אסמכתאות על הוצאות שניתן לייחס לעסקת המכירה שבמקרה של מכירת מגרש יש להן משמעות רחבה להפחתת המס, וכמובן לבצע פריסה ל-4 שנים.