הסכם חלוקת עיזבון, ומכירת דירת ירושה – אסטרטגיה ותכנון רב דורי

חשיבות הניהול הנכון של עיזבון ונכסי מקרקעין בירושה

במאמר זה, המקיף ביותר שכתבתי בנושא, ארחיב בנוגע לצו ירושה וצוואה, רישום נכסי מקרקעין, הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, ואיך למכור דירת ירושה בלי להפסיד כסף על מיסוי מיותר. בסוף המאמר יובאו גם דוגמאות והמלצות פרקטיות לכל תרחיש של קבלת נכסים בירושה טרם מכירתם.

ירושת נכסי נדל״ן יכולה להיות ברכה כלכלית, אך גם אתגר משפטי ומיסויי לא פשוט. היורשים מוצאים עצמם מתמודדים עם נהלים בירוקרטיים ועם החלטות כספיות כבדות משקל בצורת מיסוי כבד בתקופה רגישה. ניהול נכון של העיזבון – ובפרט חלוקה חכמה של הנכסים וצעדים להפחתת מיסים – יכול לחסוך ליורשים עוגמת נפש והרבה כסף.

למשל, בעיזבון עם נכסי מקרקעין, תכנון מקדים וחלוקת נכסים בהסכמה עשויים למנוע תשלומי מס שבח ומס רכישה מיותרים ולאפשר לכל יורש לקבל את חלקו באופן היעיל ביותר. במאמר זה אסביר מהם השלבים העיקריים בטיפול בעיזבון של נכסי נדל״ן בישראל – מקבלת צו ירושה/צו קיום צוואה, דרך הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, רישום הזכויות בלשכת המקרקעין, ועד מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח, ואציג טיפים והמלצות מעשיות לכל שלב. אקפיד על דיוק משפטי לפי הדין הישראלי המעודכן לשנת 2025, כדי שהמידע יהיה מהימן ורלוונטי עבור יורשים פרטיים וגם משקיעי נדל״ן המעורבים במכירה או ברכישה של נכסי ירושה.

צו ירושה או צו קיום צוואה – הצעד הראשון בהסדרת העיזבון

מהו צו ירושה/צו קיום צוואה?

לאחר פטירת המוריש, יש להסדיר רשמית מיהם היורשים ומה חלקם בעיזבון. אם המנוח הותיר צוואה, יש לפנות לרשם לענייני ירושה לקבלת צו קיום צוואה המאשר את תוקפה של הצוואה ומפרט את חלוקת העיזבון לפיה. אם המנוח לא הותיר צוואה, יש להוציא צו ירושה הקובע את זהות היורשים על פי חוק הירושה ואת חלקם היחסי בעיזבון (למשל – בן/בת זוג וילדים, קרובי משפחה אחרים וכד').

צווים אלו מהווים הכרזה משפטית מחייבת של זכויות הירושה, ובלעדיהם לא ניתן להעביר או לרשום נכסים ע"ש היורשים.

כיצד מקבלים צו ירושה/צו קיום צוואה?

הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה  – גוף מנהלי במשרד המשפטים, באזור מגורי המנוח טרם פטירתו. כיום התהליך פשוט יחסית וניתן להגשה גם באופן מקוון באתר הרשם. יש למלא טופס בקשה רשמי ולצרף מספר מסמכים, ביניהם: תעודת פטירה מקורית, מסמכי זיהוי של היורשים, אישור על תשלום אגרה, צוואה מקורית (אם קיימת) ומסמכים להוכחת קרבת המשפחה (למשל תעודות נישואין או לידה). כמו כן, יש להודיע לשאר היורשים הפוטנציאליים על הגשת הבקשה – כדי להבטיח שקיפות ולאפשר להם להגיש התנגדות אם ישנה. לאחר הגשת כל המסמכים ותשלום אגרות (נכון ל-2025, אגרת הבקשה כ-566 ₪ בתוספת אגרת פרסום בעיתון רשמי), ההליך נכנס לשלבי בדיקה ופרסום בעיתונות. בהיעדר התנגדויות, רשם הירושה (או בית המשפט לענייני משפחה במקרה של צוואה) ינפיק את הצו המבוקש. הצו מפרט באופן רשמי את זהות היורשים וחלקם בעיזבון, ובהסתמך עליו אפשר לבצע את חלוקת הרכוש – למשל למשוך כספים מחשבונות הבנק של המנוח, להעביר בעלות על דירת המגורים וכדומה. חשוב לציין: אם מוגשת התנגדות (למשל, טענה נגד תוקף הצוואה) – הנושא יועבר להכרעת בית המשפט לענייני משפחה, דבר שעלול להאריך את התהליך משמעותית. אך ברוב המקרים, כשאין מחלוקת בין היורשים, ההליך הוא מנהלי ופשוט יחסית.

טיפ מעשי: כבר בשלב הגשת הבקשה לצו, אספו את כל המידע אודות נכסי המנוח. בדקו אילו נכסי מקרקעין רשומים על שמו (דירות, מגרשים וכו'), אילו חשבונות בנק, רכב וכד'. מידע זה יסייע לכם בהמשך תהליך הרישום וחלוקת הנכסים. ניתן להוציא נסחי טאבו לנכסי נדל״ן ולאתר פוליסות ביטוח חיים או קופות גמל שהמנוח הותיר. ידע מוקדם ימנע הפתעות בהמשך.

הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים – מה זה ומתי הוא כדאי?

מהו הסכם חלוקת עיזבון?

זהו הסכם בכתב שעליו חותמים כל היורשים יחד, ובו הם מסכימים לחלק את נכסי העיזבון בצורה שונה מהקבוע בצו הירושה או בצוואה.

ההסכם מאפשר גמישות: היורשים יכולים לשנות את אופן החלוקה שנקבע (בחוק או בצוואה) ולהגיע לחלוקה המתאימה להם יותר מבחינה רכושית ומשפטית. למעשה, באמצעות ההסכם ניתן להקדים את החלוקה – להפריד חלק מהנכסים כך שכל יורש יקבל בעלות מלאה בנכס מסוים במקום להיות בשותפות על כלל הנכסים עם האחרים.

חשוב: כדי שהסכם החלוקה יהיה תקף, כל היורשים לפי הצו או הצוואה חייבים לחתום עליו – לא ניתן לבצעו באופן חלקי עם חלק מהיורשים בלבד. בנוסף, אין צורך באישור בית משפט להסכם; תוקפו מחייב מרגע חתימת כל הצדדים ואימות חתימתם על-ידי עו"ד, והוא מוגש לרשויות (בנקים, טאבו וכו') יחד עם צו הירושה למימוש.

מתי כדאי לשקול הסכם חלוקה?

בכל מצב שבו החלוקה השוויונית הסטנדרטית אינה מיטבית בעיני היורשים. למשל:

• ריבוי נכסים ורצון להפרדה: במקרה שבירושה יש מספר דירות או נכסים, ויורשים מעדיפים שכל אחד יקבל נכס אחר במקום להיות שותפים בכל הנכסים.
• איזון בשווי הנכסים: כאשר שווי הנכסים אינו זהה, וייתכן שיורשים יעדיפו לחלקם באופן לא-שוויוני אך צודק – נכס יקר ליורש אחד, ונכס זול + תוספת כספית ליורש אחר, וכדומה – עוד על כך אפרט בחלק המיסויי.
• מניעת סכסוכי עתיד: חלוקה שבה כל יורש יוצא עם רכוש נפרד יכולה למנוע חיכוכים מתמשכים בין אחים סביב ניהול נכס משותף.
• יורש מעוניין לוותר או להעביר את חלקו: אם יורש מסוים לא רוצה בנכסיו (למשל מעדיף לתת את חלקו לאחיו/הורהו), לא תמיד ניתן לעשות זאת באמצעות ״הסתלקות״ רגילה בזמן בקשת הצו. לפי סעיף 6(ב) לחוק הירושה, יורש רשאי להסתלק מחלקו בעיזבון רק לטובת בן/בת זוג של המוריש, ילדו או אחיו – לא לטובת כל אדם אחר. לכן, מצב של ויתור לטובת יורש אחר (שאינו באותה רשימה) מחייב שימוש בהסכם חלוקת עיזבון. גם כאשר יורש מבקש להסתלק לחלוטין אך לטובת יורש לא-מורשה (למשל לנכד או לבן-דוד), יש לערוך הסכם בין כל היורשים כדי לתת לכך תוקף.
• תיקון חלוקה שנקבעה בצוואה: אף אם המוריש הותיר צוואה ברורה, ייתכן שהיורשים כולם – בהסכמה – ירצו לערוך התאמות. החוק מתיר זאת: היורשים על פי הצוואה רשאים לחלק אחרת בהסכם ביניהם (כל עוד כולם מסכימים). ההסכם ״גובר״ על הכתוב בצוואה לצורך החלוקה בפועל. כמובן, לא ניתן לשנות את זהות היורשים הקבועה בצוואה, אך ניתן לשנות איזה נכס יקבל מי ובאיזה אופן.

עד מתי אפשר לערוך את ההסכם?

 החוק (חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 5(ג)(4)) מגדיר "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" כהחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון אחרי הפטירה. כלומר, ניתן לערוך הסכם חלוקה בכל עת עד ביצוע החלוקה הראשונה בפועל – גם אם הצו כבר נרשם, כל עוד הנכסים לא חולקו ונרשמו באופן סופי. לאחר שהעיזבון חולק ורשום, שינוי נוסף ייחשב עסקה רגילה. לכן מומלץ לבחון את הצורך בהסכם החלוקה מיד לאחר קבלת הצו ולפני רישום הנכסים על שם היורשים. ברגע שרשמתם את הנכס על שם כל היורשים לפי חלקם, יהיה מאוחר לבצע חלוקה ללא מיסוי (כפי שנראה בהמשך).

היתרונות המיסויים של הסכם חלוקת העיזבון

מעבר להקלת ההתנהלות בין היורשים, להסכם החלוקה יש ערך מוסף משמעותי: חיסכון במיסים/

בישראל אין מס עיזבון כלל (מס שבוטל ב-1981), ולכן העברת נכסים בירושה פטורה ממס כשלעצמה. אך מה קורה כאשר מחליטים לחלק את הנכסים בין היורשים באופן שונה? הרי חלוקה שונה משמעה שבפועל יורש מסוים ״מוותר״ על חלק מנכס א' תמורת קבלת חלק גדול יותר בנכס ב' – דבר המזכיר עסקת מכר בין היורשים. החוק מעניק הקלה גדולה: סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב ״מכירה״ לצורכי מס. כלומר, אין חיוב במס שבח ומס רכישה כאשר היורשים מחלקים ביניהם את הנכסים במסגרת ההסכם, ובלבד שהחלוקה נעשית מתוך נכסי העיזבון עצמו.

מה פירוש "מתוך נכסי העיזבון עצמו"?

פירושו שהאיזון בין היורשים מתבצע באמצעות הנכסים והכספים שהמוריש הותיר, וללא העברת כספים חיצונית בין היורשים. כאשר החלוקה אינה כוללת תשלומי איזון פרט למה שקיים בעיזבון, אזי איש מהיורשים אינו נחשב כ״מוכר״ או ״רוכש״ נכס – אלא רק מקבל את חלקו בעיזבון באופן אחר. לכן, אין אירוע מס כלל: לא מס שבח על מי שוויתר על חלקו בנכס מסוים, ולא מס רכישה על מי שקיבל נכס שלם.

לעומת זאת, אם חלק מהאיזון נעשה בכסף חיצוני  – למשל, אחד היורשים מוסיף מכספו האישי כדי לפצות את האחרים – אז רק אותו רכיב כספי ייחשב עסקת מכר חייבת במס. למעשה החוק קובע: אם במסגרת החלוקה נתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון, יראו את החלק שבעדו שולמה התמורה כעסקת מכר רגילה. המשמעות היא שעל הסכום החיצוני הזה יחולו מס שבח ומס רכישה כרגיל (בהתאם לזהות "המוכר" ו"הקונה" בחלוקה). אך כל יתר החלוקה – הנכסים והכספים שחולקו מתוך העיזבון – נשארים פטורים.

חשוב להדגיש שגם אם לא ניתן לחלק ללא שום תשלום חיצוני, עדיין כדאי מאוד לנצל את הסכם החלוקה. במקרה מעשי של משפחת יורשים שייצגנו – 3 יורשים, 2 דירות ונכסים כספיים: לאב המנוח היו שתי דירות (דירת מגורים ודירה להשקעה), נכס מסחרי וסכום כסף בבנק. הצוואה חילקה הכול שווה בשווה – כלומר כל יורש זכאי לשליש מכל פריט. אולם האחים רצו להפריד בעלויות: שכל אחד ייצא עם נכס שלם ולא יהיו שותפים קבועים אחד של השני. אילו היו ממהרים לרשום את כל הנכסים לפי צו הירושה (שליש לכל אחד בכל דירה) – למחרת הרישום כל פעולה לחילופין ביניהם הייתה מחויבת כמכירה במיסוי מלא. מכירת חלקים בין אחים לאחר הרישום הייתה מחייבת את המוכרים בתשלום מס שבח (ללא פטור, כי לאב היו 2 דירות ואין ״פטור מוריש״ במקרה זה) ואת הקונים – בתשלום מס רכישה מלא. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, שעלולה לעלות למשפחה מאות אלפי שקלים במיסים.

במקום זאת, האחים פעלו בחוכמה: עריכת הסכם חלוקת עיזבון לפני הרישום. תחילה קיבלו את צו קיום הצוואה, אך לא רשמו מיד את הזכויות. במקום, בדקו את שווי כל נכס (בעזרת שמאי) והחליטו כך: בן אחד יקבל את דירה A  היקרה יותר, הבן השני את דירה B הזולה יותר והבן השלישי – את הנכס המסחרי. את הכספים בבנק חילקו בצורה לא שווה, כדי לבצע איזון כספי: מי שקיבל נכס פחות שווה קיבל סכום כסף גדול יותר מהעיזבון. כך למשל, אם דירה A שווה 3 מיליון ₪ ודירה B שווה 2 מיליון ₪, והיו 1 מיליון ₪ בעיזבון – אפשר לתת לבן שקיבל את דירהB גם 0.5 מיליון ₪ מהכספים, ולבן שקיבל את הנכס המסחרי את ה-0.5 מיליון הנותרים, כדי ששלושתם יקבלו שווי דומה (2.5 מ' לכל אחד, בדוגמא). במקרה זה הצליחו לבצע את האיזון מתוך כספי העיזבון בלבד – ללא צורך בכסף פרטי, ולכן אף חלק לא חייב במס.

התוצאה: כל אח קיבל נכס בבעלותו המלאה ללא תשלום מס שבח או מס רכישה כלל, לעומת החלופה שבה היו נאלצים ״לקנות״ אחד מהשני חלקי דירות ולשלם מסים רבים.

מה קורה כשאין מספיק כספים בעיזבון לאיזון?

גם אז לא הכול אבוד. נניח שבדוגמא שלנו דירה A שווה הרבה יותר מהאחרים, והכסף בעיזבון לא מספיק לפצות את הפער – האח שמקבל את דירה A עשוי להסכים לשלם מעט מכספו כדי להשלים את האיזון. במקרה כזה, כפי שהסברנו, רק על אותו סכום חיצוני יוטל מס (מס שבח על החלק שנמכר לו ומס רכישה שהוא ישלם). כל היתר – פטור). יוצא שגם אם ההסכם ״היברידי״ – חלקו פנימי וחלקו כרוך בתשלום – עדיין ברוב המקרים הוא ישתלם מאוד ויחסוך מס כבד על חלק הארי של שווי הנכסים. למעשה, ככל שיותר משווי הנכסים מחולק ללא תמורה חיצונית – כך גדל החלק הפטור ממס בחלוקה.

הערה חשובה: הסכם החלוקה רלוונטי רק ל*"חלוקה הראשונה"* לאחר הפטירה. אם היורשים כבר רשמו את הנכסים לפי חלקיהם ולאחר מכן רוצים לשנות בעלויות – שינוי כזה אינו במסגרת פטור החלוקה, אלא מהווה מכירה רגילה. לכן, אל תמהרו לרשום או למכור נכסים לפני שבחנתם אפשרות לערוך הסכם חלוקה. זהו אחד הכלים החזקים לחיסכון במס בעיזבון, וניתן להפעילו רק בתחילת הדרך.

רישום נכסי הירושה בלשכת המקרקעין (טאבו) וברמ"י

לאחר קבלת צו הירושה או צו קיום הצוואה – ובמידת הצורך, לאחר חתימת הסכם החלוקה – מגיע שלב רישום הזכויות על שם היורשים. שלב זה קריטי כדי שהיורשים יהפכו רשמית לבעלי הנכסים ויוכלו למכור או לעשות בהם שימוש כרצונם.

בדיקת רישומי המנוח: תחילה, מומלץ לבדוק את רישום נכסי המקרקעין של המנוח. יש להוציא נסח טאבו עדכני לכל נכס (או אישור זכויות אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה משכנת). בדקו ששם המנוח ומספר תעודת הזהות שלו רשומים נכון בנסח, ושאין טעויות בפרטים (כגון שגיאת כתיב בשם). אם מתגלה אי-התאמה בין הפרטים בנסח לבין הפרטים בצו הירושה – טפלו בכך לפני הגשת הבקשה לרישום הירושה.

תיקון טעויות במסמכים: תיקון שם או מספר זהות של המנוח בצו הירושה עצמו נעשה מול רשם הירושה (בקשה לתיקון טעות סופר, וניתן כיום להגיש זאת מקוון באתר הרשם). אם הטעות היא ברישום הטאבו – יש להגיש ללשכת המקרקעין בקשה לתיקון טעות בצירוף מסמכים: תצהיר של קרוב משפחה ותצהיר עד ניטרלי המאשרים את זהות המנוח הנכונה, צילום ת.ז. של המנוח (אם יש) ותעודת פטירה, ולעיתים נדרש תשלום אגרה (נכון לנהלים כיום, אם הטעות מקורה ברישומי הטאבו ולא במסמך מקורי שהוגש – ניתן פטור מאגרה). במקרים מורכבים, כדאי להיעזר בעורך דין כדי לנווט את הליך התיקון. דוגמא נפוצה: מספר תעודת הזהות של המוריש היה שונה לפני עשרות שנים (למשל, הוסף לו ספרת ביקורת) והנסח הישן מציג את המספר הקודם. במקרה כזה, יש להציג הוכחה שהמדובר באותו אדם (בד"כ באמצעות ת.ז. עם שני המספרים, אם קיימת, או תיעוד רשמי אחר).

הגשת בקשה לרישום הורשה: כעת, משהכול תקין, אפשר להגיש את הבקשה לרישום הירושה. הבקשה מוגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) באזור שבו מצוי הנכס, או למשרדי רמ"י/החברה המשכנת – בהתאם למקום ניהול הרישום. יש למלא טופס בקשה לרישום שעו"ד מאמת (ניתן כיום גם להגיש בקשות מאומתות דיגיטלית). בטופס מציינים את פרטי הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה וכתובת), את הפעולה המבוקשת (רישום צו ירושה/צו קיום צוואה; ואם יש, גם רישום הסכם חלוקת עיזבון)), ואת פרטי המנוח. לעניין חתימות: אם מבקשים לרשום רק את הצו (חלוקה לפי הדין/צוואה) – מספיקה חתימת אחד היורשים על הבקשה. אולם אם מצרפים גם הסכם חלוקת עיזבון,  שבו החלוקה שונה מהצו, יש צורך בחתימת כל היורשים על הבקשה (כיוון שכל זכויותיהם משתנות לפי ההסכם). לבקשה מצרפים את צו הירושה/קיום הצוואה המקורי, ואם יש – גם את הסכם חלוקת העיזבון חתום ומאומת, וכן אישור על תשלום אגרה (ולעיתים "כתב הצהרת עו"ד" בהגשה מקוונת). לאחר הגשת הבקשה, לשכת המקרקעין מטפלת ברישום בדומה לכל העברת זכויות – לרוב תוך מספר ימים מתקבל אישור שהנכס נרשם ע"ש היורשים.

לאחר הרישום, מומלץ להוציא נסח טאבו מעודכן ולוודא שבו מופיעים היורשים כבעלי הנכס (כל אחד לפי חלקו או בהתאם לחלוקה בהסכם).

דגשים:

• נכסי רמ"י/מנהל: אם הנכס אינו רשום בטאבו אלא מנוהל ברמ"י, הליך הדיווח דומה: יש לפנות למשרדי רשות מקרקעי ישראל עם צו הירושה והמסמכים, למלא טופס דיווח הורשה ולרשום את הזכויות ע"ש היורשים. ברמ"י נדרש לעיתים תשלום "דמי טיפול".
• משכנתא/שעבודים: אם על הנכס רשומה משכנתא, הירושה אינה פוטרת ממנה – יש לעדכן את הבנק על מעבר הזכויות ליורשים. הבנק ידרוש סילוק ההלוואה או העברת החוב ליורשים לפי שיקוליו. יש להסדיר נושא זה במקביל לרישום.
• טאבו vs. צוואה: שימו לב, אם בצוואה נכתב שהנכס עובר ליורש מסוים בשלמות, ניתן לרשום ישירות את אותו יורש כבעלים בהתאם לצו קיום צוואה, בלי לרשום קודם את כלל היורשים וחלוקה ביניהם. אבל אם בצוואה הכללי חלוקה באחוזים בלבד, יש צורך בהסכם חלוקה או ברישום לפי אחוזים.

טיפ מעשי: לסיים עם הרישום בהקדם האפשרי. עיכוב ברישום עלול לסרבל עסקאות עתידיות. יחד עם זאת, אל תרשמו לפני שתכננתם נכון את החלוקה (כפי שהוסבר לעיל לגבי הסכם חלוקה). בנוסף, ודאו שכל הנתונים מדויקים: אי-התאמות קטנות (אפילו אות אחת בשם) עלולות לגרום לעיכוב – עד כדי סירוב רישום – וידרשו תיקון במועד מאוחר יותר תוך טרחה מיותרת. כאשר פועלים מסודר, רישום הורשה יכול להסתיים בתוך ימים ספורים.

מכירת דירת ירושה – מדריך למיסוי ופטור ממס שבח

ירשתם דירת מגורים, וכעת אתם שוקלים למכור אותה. אחת השאלות החשובות היא: האם מכירת הדירה תחויב במס שבח, או שישנו פטור ממס?  בישראל, מוכר דירת מגורים חייב בדרך כלל במס שבח על הרווח (השבח) שצבר הנכס, אלא אם חל פטור לפי חוק מיסוי מקרקעין. במקרה של דירת ירושה, קיים פטור ייחודי המכונה "פטור מוריש״ –  פטור הניתן ליורש שמוכר דירה שקיבל בירושה בהתקיים תנאים מסוימים.

תנאי הפטור במכירת דירת ירושה (סעיף 49ב(5)

נכון לשנת 2025, שלושה תנאים מצטברים נדרשים כדי שהיורש יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה שירש:

1. קרבת משפחה למוריש: המוכר (היורש) הוא בן/בת זוג של המוריש, או צאצא של המוריש (כולל נכד), או בן/בת זוג של צאצא של המוריש, כלומר, הפטור ניתן רק כאשר המוכר הוא קרוב מדרגה ראשונה (או בן זוגו של צאצא). אחים למשל אינם נכללים בתנאי הפטור הזה, אף שהם יורשים על פי דין. אם אח ירש דירה מאחיו – לא יחול הפטור לפי סעיף זה. במקרה כזה, יצטרך לבדוק פטורים אחרים (עליהם אפרט בהמשך).
2. דירה יחידה אצל המוריש: למוריש היה בעת פטירתו לא יותר מדירת מגורים אחת בבעלותו. אם המוריש החזיק דירה יחידה –  התנאי מתקיים. אולם אם היו בבעלותו חלקים בדירה נוספת (אפילו חלק קטן, למשל שליש דירה) נשלל הפטור. החוק מחמיר כאן: אפילו חלק קטן מדירה נוספת בידי המוריש פוסל את הפטור ליורש. זאת בשונה מהפטור הרגיל במכירת דירה יחידה (שם בעלות עד שליש דירה אחרת אינה פוסלת פטור), אך בסעיף הירושה ההגדרה קובעת ש*"לא יותר מדירה אחת"* זה אפס דירות נוספות – גם לא חלק. לכן, אם המוריש נפטר והיו ברשותו שתי דירות, או דירה וחצי למשל, היורשים לא יוכלו למכור אף אחת מהן בפטור מוריש.
3. המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר בחייו: הפטור דורש שאילו המנוח עצמו היה בחיים ומוכר את הדירה ביום המכירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח. מבחן זה אומר בעצם: היורש ״נכנס לנעלי המוריש״ לצורך התנאים. במקרה של מוריש עם דירה יחידה – בדרך כלל הוא אכן זכאי לפטור, אך יש לשים לב למצבים מיוחדים.

לדוגמא: החוק כיום מחייב שבעל דירה יחידה יחזיק בה לפחות 18 חודשים לפני שמכר אותה בפטור (סעיף 49ב(2)). אם המוריש רכש את הדירה זמן קצר לפני שנפטר, והיורש מוכר אותה – ייתכן שהמוריש (לו היה מוכר באותו מועד) לא היה זכאי עדיין לפטור בשל אי-השלמת 18 חודשי החזקה. במקרה כזה, היורש יצטרך להמתין עד שיחלפו 18 חודשים מרכישת הדירה בידי המוריש, כדי למכור בפטור.

כלומר, אם לדוגמא מוריש קנה דירה יחידה חדשה שנה לפני פטירתו; היורש שירש אותה לא יכול למכור מיד בפטור מוריש – עליו לחכות עוד כחצי שנה להשלים 18 חודשים לבעלות המוריש, ואז יהיה זכאי לפטור. מעבר לכך, אם המוריש כן היה עומד בתנאי הפטור הרגיל, אז התנאי השלישי מתקיים.

אם כל שלושת התנאים לעיל מתקיימים, היורש זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה. זהו מצב אידיאלי – למעשה, המחוקק ״מעתיק״ את הפטור שהיה מגיע למוריש אילו מכר את דירתו היחידה בחייו, ומעניק אותו ליורש לאחר מותו. לפי המדיניות, תמיד עדיף להשתמש ראשית בפטור מוריש (אם הוא זמין), לפני ש״שורפים״ פטורים אחרים של היורש.

חשוב לציין שפטור זה קיים שנים רבות ולא השתנה ברפורמות האחרונות – נכון ל-2025 לא בוצע שינוי בסעיף 49ב(5), והוא מוסיף להיות כלי תכנון מס מועיל ליורשים.

מתי דירת ירושה לא תזכה לפטור מוריש?

• כפי שראינו, אם המוריש היה בעל יותר מדירה אחת, אין פטור מוריש. דירה כזו תימכר חייבת במס אלא אם יש פטור אחר.
• אם המוכר (היורש) אינו קרוב מדרגה ראשונה – למשל אח שמוכר דירת אחיו, או אם היורש הוא קרוב רחוק – סעיף 49ב(5) לא חל.
• דירת ירושה בפרויקט תמ"א 38/פינוי-בינוי: לפי הנחיות רשות המיסים, אין פטור מוריש כאשר מדובר בדירה שבמהלך חיי המוריש נהרסה ונבנתה חדשה במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובנייה) או בפרויקט פינוי-בינוי. הסיבה: היורש למעשה מחזיק זכות אחרת (דירה חדשה) שלא הייתה בידי המוריש, ולכן לא ניתן לומר ש"המוריש היה פטור אילו מכר" – כי המוריש לא הספיק להיות בעלים של הדירה החדשה. במילים אחרות, אם ירשתם דירה בפרויקט התחדשות עירונית שהסתיים לאחר הפטירה, יש לקחת בחשבון שמכירתה תהיה חייבת במס שבח (בניכוי ההקלות הרגילותֿ).

מכירת דירת ירושה בין אחים – יורשים

פעמים רבות, מספר אחים יורשים דירה במשותף, ואחד האחים מעוניין לקנות את חלקם של האחרים ולשמור את הדירה בבעלותו. מה ההשלכות במקרה כזה?
בהיבט החוק, מכירת חלק בין יורשים נחשבת כמכירה רגילה לכל דבר –  האחים המוכרים את חלקם נחשבים כמוכרים לצד ג' (אחיהם). מבחינת המוכרים: אם מתקיימים תנאי הפטור מוריש שפורטו לעיל, כל אחד מהם יכול למכור את חלקו בפטור (בהנחה שהם בניו/נכדיו של המוריש, המוריש הייתה לו דירה יחידה וכו'). אם לא – הם ישלמו מס שבח (עם ההקלות הרגילות כמו חישוב לינארי – ראו מיד). מבחינת הקונה(האח הרוכש את חלקי אחיו): הוא יצטרך לשלם מס רכישה על החלקים שהוא קונה, לפי מדרגות המס האישיות שלו. כלומר, אם עבורו תהיה זו דירה נוספת, יחול עליו מס רכישה גבוה; ואם זו דירתו היחידה – ייהנה ממדרגות מופחתות על החלק שקנה. במכירה בתוך המשפחה אין הנחה כלשהי במס רכישה, והוא יחושב רגיל.

יש לשים לב שאין מניעה חוקית לקבל פטור מוריש בעסקה בין אחים – החוק לא שולל זאת. לכן, אם אח מוכר חלק בירושה לאחיו ועומד בתנאים, הוא יקבל את הפטור בדיוק כמו במכירה לאדם זר. אולם עסקה כזו כאמור תחויב במס רכישה ובמס שבח (אם אין פטור), ולכן עדיף מראש להימנע ממנה אם אפשר. בהקשר זה, כפי שהמלצתי לעיל,  במקום לבצע מכר בין יורשים (עסקה חייבת), מוטב לשקול מראש הסכם חלוקת עיזבון המגיע לאותה תוצאה ללא מס. למשל, במקרה שבו דירת מגורים יחידה עוברת לשלושה אחים וידוע מראש שאחד רוצה את הדירה – ניתן במסגרת ההסכם לקבוע שהדירה תרשם רק על שמו, והוא ייתן לאחרים תמורה מתאימה מהעיזבון (או מחוץ לעיזבון). כפי שהסברתי, התשלום החיצוני ייצור חבות מס מסוימת, אך עדיין רוב שווי הדירה יעבור ללא מס במסגרת החלוקה. בכל מקרה של עסקאות בין אחים, חשוב לערב שמאי ועו"ד כדי להעריך במדויק את חבויות המס הצפויות ודרכי המיטוב.

מה אם היורש אינו זכאי לפטור מוריש? פתרונות אפשריים:
לא כל מכירת דירת ירושה נכנסת למסגרת הפטור המלא. ייתכן שהמוריש היה בעלים של 2 דירות, או שהיורש אינו בצלע הפטור, וכד'. במצב כזה, אין פטור אוטומטי – אך עדיין יש אסטרטגיות להקטנת המס, לעיתים עד אפס. להלן 5 פתרונות אפשריים לקבלת פטור מלא או חלקי ממס שבח במקרה שאין זכאות לסעיף 49ב(5):

1. פטור דירה יחידה של היורש (סעיף 49ב(2) –  זהו הפטור הרגיל שמוכר לכל מוכר דירה – אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והוא לא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים. ייתכן מצב שהיורש עצמו מחוסר דיור או שיש לו רק את דירת הירושה. במקרה כזה, הוא יכול למכור את דירת הירושה בפטור כדירה יחידה שלו, במקום להשתמש בפטור מוריש. למשל, אם אב הוריש 2 דירות לשני ילדיו – הפטור מוריש לא תקף (כי למוריש היו 2 דירות). אבל אם הבן מחוסר דיור, עבורו זו דירה יחידה – הוא רשאי למכור אותה ללא מס שבח מכוח היותה דירתו היחידה (כמובן בכפוף לתנאי הסעיף). שימוש בפטור "הפרטי" של היורש הגיוני כאשר פטור מוריש לא בנמצא או כאשר כדאי לשמור את הדירה ולהשתמש בפטור הזה. שימו לב:  לכל מוכר דירה יחידה יש פטור אחת ל-18 חודשים, כך שאם ליורש יש כבר דירה אחרת – אפשרות זו לא ישימה (הדירה הנוספת שוללת את הגדרת "יחידה״).
2. הקלה ליניארית במס שבח:  מאז  שנת 2014, גם בלי פטור מלא, כל מוכר דירת מגורים זכאי להנחה ליניארית משמעותית בחישוב מס השבח. למעשה, מחושבת תקופת הבעלות של המוכר על הדירה ומחולקת לשתי תקופות: התקופה עד 1.1.2014 והתקופה לאחריה. על מלוא השבח שנצבר עד תחילת 2014 ניתן פטור, ורק על השבח מ-2014 ועד המכירה משלמים מס. עבור דירת ירושה, חישוב התקופה מתחיל ממועד רכישת הדירה על-ידי המוריש, כי היורש נכנס בנעליו לצורך חישוב השבח. בפועל, המשמעות היא: אם המוריש רכש את הדירה לפני שנים רבות, רוב תקופת ההחזקה היא לפני 2014 – ולכן רוב רווח ההון פטור ממס. רק חלק קטן (יחס השנים מ-2014 עד המכירה) יחויב. ברוב המקרים, דירות ירושה נרכשו על-ידי ההורים שנים רבות לפני הפטירה, ולכן החיוב במס השבח לאחר ההקלה הליניארית נמוך מאוד. זוהי נחמה משמעותית: גם אם אין פטור מלא, ייתכן שהמס בפועל אינו גבוה. למשל, דירת ירושה שנרכשה ע"י ההורים ב-1990 (34 שנים לפני המכירה) ותימכר ב-2025 תחויב רק על 11 שנות שבח מתוך 45 – כ-24% מהרווח – במס של 25%, משמע ~6% מהשבח הכולל בלבד.
3. תזמון מכירת דירת היורש הקיימת:  פתרון מתוחכם שיכול לחסוך מס הוא דחיית קבלת הירושה במקרים מסוימים. אם ליורש יש דירת מגורים משלו (דירה קיימת) שהוא מעוניין למכור בפטור כדירה יחידה, אך כאשר יירש דירה נוספת הוא כבר לא ייחשב כבעל דירה יחידה – מה עושים? במצב כזה, כדאי לשקול להמתין עם הוצאת צו הירושה ורישום הירושה עד אחרי מכירת הדירה של היורש. כל עוד לא נרשמה הירושה על שם היורש, הדירה בירושה לא נספרת כדירה בבעלותו (לצרכי מס). בפועל, זה אומר: אם יורש מתכנן למכור את דירתו היחידה הקיימת ולאחר מכן אולי לקנות חדשה במקומה עם מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, כדאי שידחה מעט את סיום הליכי הירושה. תרחיש לדוגמא: אבא נפטר והוריש דירה לבנו היחיד, שלבן כבר יש דירה בבעלותו. הבן רוצה למכור את דירתו בלי מס שבח ולקנות אחרת עם מס רכישה מופחת. אם מיד יוציא צו ירושה וירשום על שמו את דירת האב, הוא יהפוך לבעל 2 דירות ויאבד את הפטורים. במקום זאת, יכול הבן ראשית למכור את דירתו הנוכחית (בהיותה דירתו היחידה – פטורה ממס שבח), לקנות דירה חדשה בינתיים במדרגות מופחתות, ורק אז להשלים את רישום דירת הירושה על שמו. כך הוא מנצל את ההטבות על דירתו, ולאחר מכן מקבל גם את הדירה בירושה (אשר כעת תהיה "דירה נוספת" בידיו, אך את העיקר הוא כבר עשה). חשוב לבצע מהלך כזה בליווי משפטי כדי לא לעבור את המועדים הקבועים בחוק או ליצור סיבוך אחר.
4. הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים: פתרון זה נדון בהרחבה למעלה, אך אזכיר אותו כאן מנקודת מבט המס. כאשר המוריש הותיר יותר מנכס אחד (למשל שתי דירות או דירה וחנויות) – ממילא אין פטור מוריש (כי התנאי של דירה יחידה לא מתקיים). בנוסף, כאשר יש מספר יורשים, ברירת המחדל היא שכל יורש יקבל חלק יחסי בכל נכס (לפי חלקו בעיזבון) – מצב שמקשה על ניהול הנכסים בעתיד, וגם עלול לפגוע בפטורים עתידיים של היורשים (כי כל יורש נעשה בעלים של שברי דירות).  הפתרון: לערוך חלוקה אחרת במקום החלוקה היחסית לפי הצו. לדוגמא, במקרה של 3 אחים שירשו 2 דירות וכסף – תחת לקבל כל אחד שליש מכל דירה, אפשר להסכים בהסכם שאחד יקבל דירה א' בשלמות, השני את דירה ב' והשלישי את רוב הכספים. כך: (א) אף יורש לא נשאר עם "שברי דירות" שתוקעים עסקאות עתידיות – כל אחד עצמאי בנכס שלו; (ב) מי שקיבל רק כסף במקום דירה– לא נהיה בעל דירה נוספת ולכן שמר לעצמו אפשרות למכור את דירתו (אם הייתה לו) בפטור כדירה יחידה ולרכוש אחרת במדרגות מס מופחתות; (ג) מבחינת מס שבח ורכישה – כל ההעברה הזו נעשתה אוטומטית ללא מס (כי זו הורשה וחלוקה ראשונה פטורה), לעומת מצב של מכירה בין האחים אחרי רישום שהיה יוצר חיובי מס משמעותיים. כפי שצוין, רק אם אחד מהאחים "קנה" בעצם חלק בעודף ושילם כסף חיצוני – רק על אותו חלק שולם מס. שימוש מושכל בהסכם החלוקה יכול אפוא לפתור גם את בעיית המס וגם את בעיית השותפות הכפויה בנכסים.
5. העברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב: צעד זה רלוונטי לפני מכירת הדירה. אם יורש עומד לרשת דירה נוספת ובכך להפוך לבעלים של שתי דירות, הוא יכול להעביר ללא תמורה את אחת הדירות שיש לו לקרוב משפחה, וכך להישאר עם דירה יחידה לצרכי מס. אסביר: נניח יורש מחזיק דירה בבעלותו, וכעת עומד לרשת עוד דירה מהוריו. בעת קבלת הירושה הוא כבר לא יהיה זכאי למכור שום דירה בפטור דירה יחידה, כי יהיו לו שתיים. אם אותו יורש יעביר במתנה את הדירה שבבעלותו לילדו (או קרוב אחר) לפני קבלת הירושה, ייווצר מצב שבו בעת שהוא מקבל את דירת הירושה – זו שוב דירתו היחידה. כעת הוא יוכל למכור אותה בפטור מלא (כדירה יחידה שלו, או אם המוריש עמד בתנאי הפטור מוריש – באותו פטור מוריש). העברת דירה ללא תמורה לקרוב מדרגה ראשונה פטורה ממס רכישה ומעבירה את חיוב מס השבח ליום מכירה עתידי, כך שהיא מהווה כלי תכנון מקובל. במקרה שלנו – היורש ויתר על דירה אחת לטובת ילדו, אבל הצליח לחסוך מס משמעותי במכירת דירת הירושה. צעד זה דורש שיקול דעת: יש לוודא שהילד בוגר (מעל 18) ומוכן לקבל את הנכס, ולהבין את המשמעויות (למשל, הילד יצטרך להמתין 4 שנים לפני שיוכל למכור בפטור וכו'). זה פתרון קיצוני שמתאים רק לחלק מהמקרים, אך כדאי להכירו. לחילופין, היורש יכול לבצע את העברת המתנה אחרי שקיבל את הירושה – למשל, אם רוצה לשמור את דירת הירושה ולהעביר את דירתו המקורית לילד כדי שלא תהיה על שמו. בכל מקרה, צעד כזה דורש ייעוץ משפטי נקודתי.
6. בנוסף לפתרונות לעיל, תמיד קיימת אופציה פשוטה: לשלם מס שבח ולהמשיך הלאה. אם מדובר בדירה שערכה לא עלה הרבה או שהיורש ממהר למכור, תשלום המס לאחר חישוב ליניארי מופחת עשוי להתברר כלא מאוד גבוה. לכן, יש לבחון כל מקרה לגופו כלכלית – לפעמים סיבוך צעדים כדי לחסוך מס של כמה עשרות אלפי שקלים אינו מוצדק. אך במקרים אחרים, תכנון נכון עשוי לחסוך מאות אלפים ולפתור גם בעיות נוספות.

מס רכישה ליורש ברכישת דירה נוספת

 עד כה דנו במס שבח במכירת דירת הירושה. חשוב להזכיר שגם בעת רכישת דירה על-ידי היורש בעתיד, למספר הדירות שבבעלותו יש השפעה על מס הרכישה. בהקשר זה, החוק מקל עם יורשים: יורש שקיבל דירה בירושה בחלק של עד 50% לא ייחשב כבעל "דירה נוספת" לצורך חישוב מס הרכישה. המשמעות: אם ירשתם חלק מדירה (לא יותר מחצי) ואתם רוצים לקנות דירה משלכם – תוכלו ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (פטור ממס עד של כ-1.98 מיליון ₪ בשנת 2025, ומדרגות מופחתות אחר כך). זאת בתנאי שאין לכם דירה אחרת בבעלותכם. לעומת זאת, אם ירשתם יותר ממחצית דירה –  לצורך קניית דירה חדשה תיחשבו כבר כבעלי דירה, ותשלמו מס רכישה גבוה (של דירה נוספת). ההיגיון הוא שמי שקיבל רק חלק קטן מדירה לא "נענש" בפגיעה בהטבה, אולם מעל 50% – רואים בו בעל דירה. לכן, אם למשל שני אחים ירשו דירה שווה בחלקים של 50%-50%, כל אחד מהם עדיין זכאי להטבות "דירה יחידה" בקניית דירה אחרת. אך אם אחד ירש 70%, והשני 30% – הראשון יאבד זכאות להטבת דירה יחידה ברכישה, והשני לא. מידע זה יכול להיות שיקול במימוש הירושה: למשל, מי שמתכנן לרכוש נכס נוסף, ישתדל לשמור שחלקו בדירת הירושה לא יעלה על חצי (על-ידי הסכם חלוקה או מכירת חלקו).

תכנון מס מקדים – עצות למשפחות עם מספר נכסים

לא רק היורשים יכולים לפעול להפחתת המס – גם המוריש עצמו, עוד בחייו, יכול לנקוט צעדים כדי למנוע מילדיו חיובי מס בעתיד. עבור משפחות שבבעלותן יותר מנכס נדל"ן עיקרי אחד, כדאי לשקול תכנון עיזבון מבעוד מועד.

הנה כמה המלצות מפתח:

• צמצום מספר הנכסים עד לפטירה: כפי שראינו, פטור המס ליורשים תלוי בכך שלמוריש הייתה דירה יחידה. אם כיום ההורים מחזיקים במספר דירות (למשל, בית מגורים + דירת השקעה קטנה), כדאי לשקול העברה של הנכס הנוסף לילדים עוד בחיי ההורים. העברה כזו (במתנה, ללא תמורה) בין הורה לילד פטורה ממס רכישה, ודחיית מס השבח לחובת הילד במכירה עתידית. כך, ההורה המוריש נותר עם נכס עיקרי אחד בלבד, אותו הילדים יוכלו למכור לאחר פטירתו בפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(5).  זהו תכנון נפוץ: למשל, הורה בעל וילה ודירה להשקעה יעניק את דירת ההשקעה במתנה לילדיו מבעוד מועד, כדי שביום מותו תיוותר על שמו רק הווילה – אותה יורשים ימכרו בפטור. כמובן, יש לשקול יכולת ההורה לוותר על הנכס בחייו (אם הוא נזקק להכנסה משכר דירה, למשל, אולי לא יוותר). אך שיקול המס נוטה לטובת פעולה כזו כשאפשר.
• פיצול נכסים בין מספר ילדים: במקרה של משפחה גדולה עם מספר דירות, ניתן להעביר בחיים חלקי נכסים לילדים באופן מושכל. לדוגמא, אם להורים 2 דירות ו-3 ילדים, אפשר לתת במתנה לכל ילד ⅓ זכות בדירה השנייה (הדירה שאינה בית המגורים העיקרי של ההורים). כך ההורים לא מחזיקים בנכס הנוסף (עובר לילדים), וכל ילד מחזיק בחלק קטן (⅓) שלא פוסל אותו מלמכור בעתיד את ביתו בפטור כדירה יחידה. ההורים נשארים עם נכס עיקרי אחד בלבד – אותו שוב הילדים ימכרו בפטור לאחר מותם. הפתרון הזה מתאים במיוחד כאשר יש נכס השקעה שערכו לא רב – מחלקים אותו בין הילדים בעוד ההורים בחיים. הוא מבטיח: (א) עמידה בתנאי "דירה יחידה" למוריש; (ב) לא פוגע בזכויות המס של הילדים (בעלות של עד שליש דירה אינה נחשבת לדירה נוספת לעניין מס רכישה ומס שבח שלהם); (ג) מעביר כבר חלק מהרכוש לילדים בחיים בצורה מסודרת (אם כי חשוב לזכור שילד שקיבל נכס במתנה יצטרך להמתין 4 שנים למכור בפטור ולהיות כפוף לתקנות מתנה).
• תכנון במקרה של פרויקטים של התחדשות עירונית: אם ההורים גרים בבית שנמצא בשלבים של תמ״א 38/פינוי-בינוי, יש לזכור שהיורשים לא יקבלו פטור מוריש במקרה הזה. במידה ויש אפשרות, ייתכן שכדאי לממש את הדירה עוד בחיי ההורים (למכור לפני או במהלך הפרויקט) כדי לנצל פטורים של ההורים, מאחר שאחרי הפטירה הפטור המיוחד לא יחול.
• התחשבות ביורשים תושבי חוץ: אם אחד היורשים הוא תושב חוץ, תכנון הירושה צריך לקחת זאת בחשבון. תושב חוץ נחשב בישראל כבעל דירה במדינתו, אלא אם הציג אישור שאין לו דירה שם. לכן יורש כזה כמעט תמיד לא יוכל למכור בפטור דירת ירושה (כי יראו אותו כאילו יש לו דירה בחו"ל). בנוסף, במכירת הדירה יחול עליו מס שבח בישראל (אם כי יוכל לקבל הקלה ליניארית כמו כל אחד) וגם ייתכן חיוב במס במדינת התושבות שלו. גרוע מכך – במדינות רבות (כמו ארה"ב, בריטניה) קיים מס עיזבון שחל על נכסים שמחזיק תושב המדינה בעת פטירתו. משמעות הדבר: אם ילדכם שחי בחו"ל יורש מכם דירה בישראל, כשתורישו אותה לו אין מס בישראל – אך כשהוא ילך לעולמו, יורשיו יצטרכו לשלם בארצו מס על הדירה (אף שהיא בישראל). בשל כך, לעיתים עדיף מבחינת תכנון שהיורש תושב החוץ יקבל נכסים נזילים (כסף) במקום דירת נדל"ן. למשל, שאר האחים יקבלו את הדירה והוא את המקבילה בערך בכסף. כך הוא לא מסתבך עם מיסוי נדל"ן כפול. כמובן, זה אפשרי רק אם העיזבון מספיק מגוון ובעלי הערך קרובים – סיבה נוספת לתכנן ולדבר על הדברים מבעוד מועד.

לסיכום פרק זה

חשיבה קדימה וייעוץ עם מומחה לתכנון עיזבון ומיסוי יכולים לחסוך למשפחה סכומי מס עצומים ולהבטיח חלוקה הוגנת ומיטבית. ישראל אמנם אינה מטילה כיום מס ירושה, אך חוקי מיסוי המקרקעין כן מציבים מלכודות שדורשות תכנון – כפי שתואר לעיל. עדיף לפתור דילמות מס בחיים, מאשר להותיר את היורשים להתמודד איתן לבד לאחר הפטירה.

דוגמאות נפוצות ותרחישים מיוחדים

להמחשת הנושאים, אציג כמה תרחישים שכיחים ודרכי התמודדות:

• שלושה יורשים – שתי דירות וכספים בעיזבון ( התרחיש שתואר לעיל) – במקרה כזה לא מומלץ לרוץ לרשום כל יורש על 1/3 מכל דירה. במקום, יש לשקול הסכם חלוקה כך שכל יורש יקבל נכס אחר והעיזבון יעשה איזון כספי פנימי ביניהם. בדוגמא מספרית: עיזבון כולל דירה א' (3 מיליון ₪), דירה ב' (2 מיליון ₪) ו-1 מיליון ₪ במזומן. שלושה יורשים – לכל אחד ״מגיע״ בערך 2 מיליון. בפתרון החכם: יורש 1 יקבל את דירה א' (3 M),  יורש 2 את דירה ב' (2 M) ו-0.5M  מהכסף, יורש 3 את יתרת הכסף (0.5 M). יורש 1 קיבל נכס גבוה ב-0.5M  מחלקו ולכן למעשה "ויתר" על כסף – לא קיבל מזומן כלל. בצורה זו התבצע איזון מלא מתוך נכסי העיזבון. תוצאה: אף אחד לא שילם מס – פטור מלא לחלוטין. כל אחד יצא עם נכס שלם, בלי שותפים ובלי חיובי מס. תרחיש ב:  אם העיזבון פחות נזיל ונדרש תשלום חיצוני – נאמר שיורש 1 היה צריך לתת 0.2M  מכיסו ליורש 3 – רק על 0.2 M אלה היו נגזרים מס שבח ומס רכישה (סכום זניח יחסית לשווי הדירות), וכל השאר עדיין פטור. ללא ההסכם, היו נרשמות 2 הדירות על שלושה שותפים – ומיד כשרוצים להפריד, הם היו נכנסים להגדרת מכירה חייבת במס מלא (עשרות אלפים לכל אחד).
• דירת ירושה בפרויקט תמ"א 38/פינוי-בינוי: כפי שצוין, על דירה כזו לא חל פטור מוריש. דוגמא: הורים התגוררו בדירתם היחידה, הבניין נכנס לפרויקט הריסה ובנייה. לפני שהבניין החדש הושלם – ההורים נפטרו. ילדיהם ירשו את הזכות לדירה החדשה (שטרם נמסרה). כעבור זמן קיבלו דירה חדשה מקבלן ורצו למכור אותה. במקרה זה, רשות המיסים קובעת שאין פטור לפי 49ב(5), כי הדירה החדשה שונה מזו שהייתה להורים. לפיכך, במכירה יחושב מס שבח רגיל. היורשים כמובן יכולים להשתמש בהקלות ליניאריות או פטורים אישיים (אם למי מהם זו דירתו היחידה).  טיפ: אם ההורים עדיין בחיים ובטוחים שירצו למכור אחרי פרויקט – עדיף שאולי ימכרו בעצמם לאחר קבלת הדירה החדשה, כדי לנצל את הפטור שלהם, במקום "להעביר" סיטואציה בעייתית לילדים.
• אח אחד רוצה לרכוש את חלקי שאר היורשים: תרחיש נפוץ במשפחות בעלות נחלה, משק חקלאי, או אפילו דירת מגורים משפחתית – אחד הילדים מעוניין להחזיק בנכס ולקנות את חלק האחרים. כפי שהוסבר, אם העסקה נעשית לאחר שכל היורשים נרשמו כבעלים, זו מכירה רגילה: הקונה ישלם מס רכישה, המוכרים – אולי מס שבח, אלא אם פטור. אם אותו אח זכאי לפטור מוריש (נניח בן יחיד של הורים שגרו בבית יחיד) – הוא יכול לרכוש את חלקי אחיו הפוטנציאליים (במקרה שאין צוואה והיורשים הם גם נכדים או דודנים?). ברוב המקרים, כשזה רצון המשפחה, רצוי מראש – במסגרת הסכם החלוקה –  לקבוע שהנכס יירשם לאח הזה תמורת פיצוי מתאימים לאחרים. אז רק הפיצוי החיצוני ממוסה, כאמור. עם זאת, אם אין בעיזבון די כסף לפצות, ייתכן שלא תהיה ברירה אלא לעבור דרך עסקת מכר על חלק מהנכס. כך או כך, עבור נכסים כאלו מומלץ לערוך הסכם בין יורשים מפורט עם מנגנון תשלומים, במקום לדחות את ההתחשבנות לאחרי הרישום.
• טעויות בצווי ירושה או ברישום בטאבו: מקרה לדוגמא – בצו הירושה נכתב שם המנוח מעט אחרת מאשר בנסח הטאבו (למשל "חיים" במקום "חיים משה"). במקרה כזה, לשכת רישום המקרקעין תסרב לרשום את ההורשה עד לתיקון השם. הפתרון: אם הטעות בצו – הגשת בקשה דיגיטלית לרשם הירושה לתיקון טעות סופר (עם המסמכים המוכיחים את השם הנכון). אם הטעות בטאבו – הגשת בקשה כתובה לטאבו לתיקון הרישום, בצירוף תצהירים ואסמכתאות כפי שתואר לעיל.
• דוגמא נוספת: מספר הזהות בנסח שגוי. לעיתים בעבר נרשמו נכסים לפי מספר דרכון ישן, או מספר זהות חלקי. היום, כדי לרשום את הירושה, צריך לתקן את הפרט. גם כאן – יידרש פנייה לטאבו או לגוף הרושם עם בקשה וראיות. לקח חשוב: לטפל בכל טעות מראש. עוד לפני הגשת הבקשה לרישום ההורשה, עברו על נסחי הטאבו ובדקו התאמה לצו. אם יש פער – תקנו מיד, זה חוסך שבועות של עיכוב בהמשך.

המלצות מעשיות ליורשים – צ'ק-ליסט לסיום

ניהול ירושה מוצלח דורש תשומת לב לפרטים ותכנון בכל שלב. להלן רשימת פעולות והמלצות קצרה ליורשים (וכדאי לקריאה גם למורישים פוטנציאליים), שתסייע לכם במיצוי הזכויות וחיסכון במס:

• מיד עם הפטירה – בירור מלא של הנכסים: אספו מסמכים על נכסי המנוח (נסחי טאבו, חשבונות בנק, פוליסות). מידע זה יידרש בהמשך וימנע הפתעות. ודאו שאתם יודעים על כל דירה, קרקע או נכס אחר.
• הגשת בקשה לצו ירושה/קיום צוואה:  פנו לרשם הירושה עם התעודות הדרושות מוקדם ככל האפשר. אפשר אונליין בקלות. שלמו אגרות, שלחו הודעות ליורשים האחרים וודאו שלא חסר אף מסמך – כדי למנוע עיכובים.
• סבלנות בתהליך – והיערכות להתנגדויות: המתינו לקבלת הצו החוקי לפני נקיטת פעולות בעיזבון. אם עולה חשש להתנגדות מצד מי מהמשפחה – שקלו ייעוץ עו"ד מראש. אל תבצעו חלוקת רכוש או מכירה לפני שיש צו תקף!
• שקלו הסכם חלוקת עיזבון: עם קבלת הצו, אל תמהרו לרשום נכסים או לחלק כספים לפני שבחנתם אם כדאי לערוך הסכם בין היורשים. התייעצו עם מומחה מיסוי מקרקעין במיוחד אם יש מספר נכסים, נכס מסחרי, או פערי שווי בין הנכסים. הסכם חלוקה יכול לחסוך לכם מס רכישה ומס שבח בגובה עצום ולמנוע מצב של בעלות משותפת בעייתית.
• תכנון המס בהסכם: אם מחליטים על הסכם חלוקה – ערכו אותו לפני הרישום בטאבו. נסו לאזן את החלוקה עם הנכסים והכספים הקיימים בעיזבון כדי להימנע מתשלומי איזון חיצוניים. במידה ונדרש תשלום חיצוני, היו מודעים למס שיחול עליו ודווחו עליו כחוק.
• רישום זכויות בטאבו/רמ"י: לאחר שהחלטתם על החלוקה (עם או בלי הסכם), הגישו בהקדם את בקשת הרישום. וודאו שכל הפרטים תואמים – שם המנוח, מספרי זיהוי, פרטי הנכס. צרפו את כל המסמכים (צו מקורי, הסכם חלוקה חתום, אישורי תשלום) כדי למנוע החזרת הבקשה. תקינות הרישום קריטית להמשך – רק לאחריו תוכלו למכור נכסים או למשכן אותם.
• ניהול כספים וחשבונות בנק: כספים בעיזבון (חשבונות בנק של המוריש) בדרך כלל יחולקו לפי הצו. גשו לבנק עם צו הירושה (והסכם החלוקה אם יש) לקבלת חלקכם. זכרו שסגירת חשבון צריכה להיעשות במשותף ע"י היורשים או המנהל עיזבון, ויתכן צורך לפתוח חשבון נאמנות זמני. אל תשכחו לשלם חובות של העיזבון (הלוואות, ארנונה, וכד') מהכספים לפני החלוקה הסופית.
• החלטה לגבי הנכסים – למכור או להחזיק? קיבלתם נכס מקרקעין בירושה – כעת עליכם להחליט אם למכור אותו או אולי אחד היורשים ירצה לקנות את חלק האחרים, או להשכירו וכד'. ההחלטה תלויה בצרכים ובמצב השוק, אך מהיבט המס כדאי לתזמן פעולות: אם אחד היורשים מתכנן למכור נכס אחר בבעלותו, שקלו לדחות את רישום הירושה כדי שישלים את המכירה בפטור.
• מכירת דירת הירושה – בדיקת פטורים: לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה, בדקו זכאות לפטור ממס שבח. האם תנאי פטור מוריש מתקיימים? אם לא – האם לכם כמוכרים יש פטור דירה יחידה משלכם? ככל שיש אפשרות חוקית לחסוך מס – נצלו אותה. אם אין פטור מלא, חשבו את המס בקירוב כדי לכלכל צעדיכם.
• שימוש בהקלת המס הליניארית: זכרו שגם בלי פטור, ככל שהמוריש רכש את הדירה לפני שנים רבות, חבות המס כנראה לא גבוהה הודות לחישוב הליניארי. אל תיבהלו ממס שבח פוטנציאלי לפני שבדקתם את החישוב בפועל.
• התייעצו לפני חתימה על חוזה מכר: כשמוכרים דירה (בפרט דירת ירושה), היעזרו בעורך דין מנוסה בתחום מיסוי מקרקעין. עליו לכלול בחוזה סעיפים המתאימים לסטטוס ירושה (כגון שהמוכר מצהיר כי הזכויות הועברו אליו בירושה וכי הצו רשום), ולהסדיר מי משלם מס שבח אם יחול, מה קורה אם יתעכבו אישורים וכו'.
• מקרים מיוחדים: ירושה של נכס בפרויקט תמ"א/פינוי-בינוי, נחלה חקלאית, נכס עם דייר מוגן, זכויות בנייה שלא נוצלו, או יורש בעל אזרחות זרה – כל אלה מצריכים טיפול נקודתי. אל תסמכו על מידע כללי כשיש מורכבות: פנו לייעוץ משפטי/מיסוי ספציפי במקרה כזה, כדי לא להחמיץ הטבות.
• תכנון לעתיד (למורישים שבינינו): אם אתם בעלים של נכסים ומעוניינים להקל על ילדיכם אחריכם, ערכו צוואה ברורה וחישבו על טכניקות תכנון מס שהוזכרו (כמו מתנות נכסים בחיים). כך תחסכו להם ריבים  וחשבונות מס כבדים. תמיד עדיף לתכנן מראש מאשר לכבות שריפות אחר כך.

לסיכום, יורשים ורוכשי דירות ירושה בישראל עומדים בפני דרך רצופת החלטות – אך עם המדריך הזה ביד, הדרך יכולה להפוך סלולה יותר. החל מקבלת צו ירושה מסודר, דרך חלוקה חכמה של העיזבון בהסכם בין היורשים, רישום מהיר של הזכויות, ועד תכנון מס מיטבי במכירת נכסים – בכל שלב יש פעולות ברורות שיכולות לחסוך זמן, כסף ודאגות בתכנון  נכון תוכלו לעבור את תהליך הירושה בשלום, לשמור על יחסים טובים במשפחה – ולמקסם את הערך הכלכלי של נכסי העיזבון לטובת כלל היורשים.

שיהיה בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125