פטור ממס שבח – המדריך המקיף לשנת 2025

מוכרי דירות, יורשים, ומשקיעי נדל״ן כולם עשויים למצוא את עצמם מתמודדים עם מס השבח.

למרבה המזל, ישנם בחוק, בתקנות ובהוראות הביצוע שורה של פטורים והקלות שיכולים להפחית משמעותית את מס השבח – ואף לבטל אותו לחלוטין במקרים מסוימים.

ריכזנו עבורכם במדריך המקיף והמעשי שלפניכם את כל סוגי הפטורים והאפשרויות החוקיות להימנע מתשלום מס שבח מיותר.

המדריך שלפניכם הוא רחב ביותר, כולל טיפים, דוגמאות, הסברים והמלצות מעשיות כדי שתוכלו לחסוך כסף רב ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.

מהו מס שבח במכירת דירה?

בעת מכירת דירת מגורים בישראל, ייתכן ותידרשו לשלם מס שבח – מס על הרווח (השבח) שנצבר בין מועד רכישת הנכס למועד מכירתו. חישוב השבח מבוסס על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי (בתוספת הצמדה למדד והוצאות מוכרות), ורק אם ערך הנכס עלה – יהיה רווח החייב במס.

עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין מעניק שורה של פטורים והקלות המאפשרים להפחית או לבטל את תשלום מס השבח. הפטורים הללו נועדו בעיקר להגן על מוכרי דירות שבבעלותם דירה יחידה המשמשת למגורים, וכן במצבים מיוחדים כמו דירות שהתקבלו בירושה, העברות בין קרובים וכדומה.

במאמר זה נסקור באופן מקיף את כל סוגי הפטורים וההקלות הרלוונטיות למכירת דירה בישראל,  נכון לשנת 2025, לצד דוגמאות מספריות והמלצות מעשיות. הדגש הוא על בעלי דירות, יורשים ורוכשים באזורים בהם מחירי הנדל"ן גבוהים, מה שמחדד את הצורך בתכנון מס יעיל.

בסוף המדריך תמצאו סיכום פרקטי של "מה לעשות" בכל תרחיש נפוץ, כדי שתוכלו למקסם את הרווח ממכירת הנכס תוך ניצול מיטבי של הפטורים והקלות מס שבח הקיימים.

סוגי הפטור ממס שבח במכירת דירה

בחוק מיסוי מקרקעין יש מספר פטורים מרכזיים ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה (דירה ששימשה בעיקר למגורים ולא לעסק). להלן הפטורים העיקריים, התנאים לקבלתם וההגבלות החשובות, כולל דוגמאות:

פטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) – הפטור הנפוץ ביותר

על מה הפטור: זהו הפטור הקלאסי והמוכר ביותר – פטור מלא ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר. משמעות הדבר שהמוכר לא ישלם כלל מס שבח על הרווח במכירת הדירה, אם מתקיימים כל התנאים הקבועים בחוק.

תנאי הזכאות העיקריים:

• המוכר הוא בעלים של דירה יחידה בישראל בעת המכירה. בחישוב הבעלות מתייחסים גם לבן/בת הזוג של המוכר ולילדיו הקטינים; דירות הרשומות על שמם נחשבות כאילו הן בבעלות המוכר, כך שלא ניתן "לרשום" דירה נוספת על שם בן זוג או ילד קטין כדי לקבל פטור. עם זאת, החוק מונה חריגים שבהם עדיין ייחשב המוכר כבעל דירה יחידה למרות בעלות בדירה נוספת – ראו בהמשך.
• המוכר מחזיק בבעלותו את הדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. תקופה זו נספרת מיום רכישת הדירה (חתימת ההסכם) ולאו דווקא ממועד קבלת החזקה בפועל. אם הדירה נרכשה מקבלן "על הנייר", התקופה נספרת מיום שהדירה קיבלה טופס 4 והפכה ראויה למגורים.
• התגורר דרך קבע בדירה?  אין דרישה שבעל הדירה התגורר בה בפועל (הדירה יכולה גם להיות מושכרת); די בכך שזו דירתו היחידה. אולם, אם הדירה התקבלה במתנה מקרוב משפחה, חלה תקופת צינון לפני מכירתה בפטור – נרחיב על כך להלן בסעיף על העברה ללא תמורה.
• המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים.  כיום, לאחר רפורמה בחוק, פטור דירה יחידה ניתן באופן מיידי בכל מכירה של דירה יחידה (אין יותר הגבלה של "פטור פעם בארבע שנים" כפי שהיה בעבר) – כל עוד המוכר מקיים את תנאי הדירה היחידה. בעבר אכן היה תנאי של המתנה 4 שנים בין שימוש בפטור, אך נכון ל-2025 הפטור מוגבל לדירה יחידה בפועל ולא לכמות עסקאות.

תקרת הפטור  – דירת יוקרה

 הפטור המלא ממס שבח במכירת דירה יחידה מוגבל עד לסכום מכירה מסוים. חוק מיסוי מקרקעין קובע תקרה המכונה שווי של "דירת יוקרה"לפטור הדירה היחידה. בשנת 2025 עומדת התקרה על 5,008,000 ₪ . כלומר, אם מכרתם את הדירה היחידה שלכם במחיר שאינו עולה על 5,008,000 ₪ – מלוא השבח פטור ממס. אך אם מחיר המכירה גבוה מכך, הפטור יהיה חלקי: רק חלק היחסי מהשבח ייהנה מפטור, והחלק של התמורה שמעבר ל-5,008,000 ₪ יהיה חייב במס שבח רגיל (25% מס על הרווח היחסי לאחר ניכויים).

לדוגמה, נניח דירתכם היחידה נמכרה ב-6,000,000 ₪ ונרכשה ב-3,000,000 ₪. הרווח הנומינלי הוא 3,000,000 ₪. עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ הרווח פטור ממס, ואילו על היתרה (כ-992,000 ₪ בשווי המכירה) יחושב השבח החייב ויוטל עליו מס של 25%. כמובן, בחישוב המס בפועל יקוזזו מהשבח החייב הוצאות מוכרות ויינתנו הצמדות למדד למחיר הרכישה, כך שהמס יהיה רק על השבח הריאלי.

חריגים חשובים – מתי נחשבים "בעלי דירה יחידה" למרות דירה נוספת

החוק מיטיב עם מוכרים במצבים מסוימים ומאפשר עדיין לקבל פטור דירה יחידה גם אם יש בבעלותם נכס נוסף, כל עוד מתקיימים תנאים מיוחדים:

• דירה נוספת שהתקבלה בירושה: אם למוכר יש דירה נוספת שקיבל בירושה, הוא עדיין יכול להיחשב כבעל דירה יחידה לצורך הפטור,  בתנאי שהדירה הנוספת הייתה דירתו היחידה של המוריש שנפטר, והמוכר הוא צאצאו או בן זוגו של צאצא. למעשה, החוק (סעיף 49ג המתוקן) קובע שהחזקת דירת ירושה שעמדה בתנאים הללו אינה פוגעת במעמד "דירה יחידה" של היורש המוכר. לכן אדם שיש לו דירה בבעלותו ועוד דירת ירושה מהורה – יכול למכור את דירתו שלו בפטור מלא כדירה יחידה (וכמובן את דירת הירושה למכור בפטור דירת ירושה, כמוסבר בהמשך).
• בעלות חלקית עד שליש בדירה נוספת: אם למוכר יש חלק קטן בדירה אחרת – שליש או פחות –  למשל שותפות בדירה עם אחרים, חלק זה לא ייספר כדירה נוספת לעניין הפטור. זו פרקטיקה תכנונית ידועה וכתבתי מאמר מרחיז בנושא רכישה של שליש דירה כאסטרטגיה למשקיעים : אנשים רוכשים דירה להשקעה יחד עם 2 שותפים כך שכל אחד מחזיק 1/3 בלבד, ובכך כל אחד מהם עדיין נחשב כבעל דירה יחידה ולא מאבד את הפטור במכירת דירת המגורים העיקרית שלו. דוגמה: זוג שמוכר את ביתו, כאשר בנוסף אחד מבני הזוג מחזיק בשליש דירה אחרת עם שותפים – במכירת הבית, הזכאות לפטור נשמרת כי הבעלות בדירה השנייה אינה עולה על שליש.
• דירה קטנה בהשכרה מוגנת: דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת (לפי חוק הגנת הדייר) לא תיחשב בבעלות "רגילה" ולכן לא תמנע פטור על דירה אחרת. למשל, מי שבבעלותו דירה יחידה למגורים ועוד דירה קטנה המושכרת כדייר מוגן – עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה ויוכל לקבל פטור במכירת דירתו העיקרית.
• רכישת דירה חלופית טרם מכירת הישנה: במידה והמוכר כבר רכש דירה נוספת (חדשה) לפני שמכר את דירתו הנוכחית, עדיין ניתן לשמור על מעמד "דירה יחידה" אם ימכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה. כלומר, החוק מאפשר חלון זמן של שנה וחצי להחליף דירה בלי לאבד את הפטור – כל עוד בסופו של התהליך נשארת רק דירה אחת בבעלות. ביום ה1.6.2025 התקופה הוארכה ל-24 חודשים במקום 18 חודשים, אך קיים צפי לתיקון חקיקה במועד הקרוב והחזרת המועד ל-18 חודשים, כדאי לעקוב.
• בני זוג עם דירות מלפני הנישואין: בני זוג שנישאו ולכל אחד הייתה דירה בבעלותו מלפני הקשר, יכולים במקרים מסוימים להיחשב כל אחד כבעל דירה יחידה בנפרד. התנאי הוא שהם ערכו הסכם ממון המפריד רכושית את הבעלות בדירות, כך שכל דירה שייכת באמת רק לבן זוג אחד. במקרה כזה, כשרוצים למכור, ניתן לטעון להפרדה רכושית: כל אחד מבני הזוג מוכר את דירתו "היחידה" בפטור, משום שלפי ההסכם לא נחשבים כיחידה משפחתית אחת לעניין חוק מיסוי מקרקעין. זהו פתרון תכנוני נפוץ במשרדנו, וחלק מהאסטרטגיה של בני זוג בהשקעות.
• דירה שהתקבלה במתנה (ללא תמורה):  מי שקיבל דירת מגורים במתנה מקרוב משפחה – כדי שיוכל למכור אותה בפטור כדירה יחידה, עליו להמתין תקופת צינון מסוימת מרגע קבלת המתנה. אם המקבל לא גר בדירה דרך קבע, תקופת ההמתנה היא 4 שנים; אם התוגרר בה דרך קבע כמגוריו העיקריים, התקופה מתקצרת ל-3 שנים. בנוסף, אם המתנה ניתנה לקטין, ספירת הזמן מתחילה מגיל 18. לאחר תקופת הצינון, הדירה נחשבת כדירתו היחידה של המקבל, והוא יוכל ליהנות מהפטור בעת מכירתה. (עוד על העברה ללא תמורה – בסעיף נפרד בהמשך).

לסיכום פטור דירה יחידה

 פטור זה מאפשר למרבית בעלי הנכסים בישראל למכור את דירתם ללא מס, לפחות עד רף מחיר מסוים. חשוב לתכנן מראש כל צעד שעלול לפגוע במעמד דירה יחידה – למשל מועד רכישת נכס נוסף או מועד קבלת נכס בירושה/מתנה – כדי לשמור על הזכאות לפטור. במיוחד באזורי המרכז וירושלים, שווי דירות רבות מתקרב או חוצה את תקרת "דירת היוקרה", ולכן יש לשים לב במיוחד לסעיף התקרה: עסקת מכר של דירה יחידה בסכומים גבוהים עשויה עדיין לגרור חיוב מס חלקי, ויהיה צורך לחשב את החלק החייב במס שבח (תוך שימוש בפטור לינארי מוטב אם אפשר, כפי שיוסבר בהמשך).

פטור במכירת דירת ירושה (סעיף 49ב(5))

כאשר דירת מגורים נמכרת על-ידי יורשים, החוק מאפשר פטור ממס שבח בתנאים מסוימים. המטרה היא להעמיד יורש במצב דומה לזה שהמנוח (המוריש) היה נמצא בו, אילו היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו. התנאים לקבלת פטור דירת ירושה הם:

• קירבת משפחה: המוכר הוא יורש שהינו בן/בת זוג של המוריש, צאצא של המוריש (בן, בת, נכד) או בן זוג של צאצא. למשל, ילד שמכר דירת ירושה מהוריו, או אלמן שמכר דירה שנותרה מירושת אשתו.
• דירתו היחידה של המוריש: למוריש (המנוח) הייתה רק דירת מגורים אחת בעת פטירתו. אם למוריש היו מספר דירות, היורשים לא זכאים לפטור הזה. התנאי תוחם את הפטור למקרים בהם הדירה הייתה הנכס העיקרי של המוריש.
• המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר בעצמו: נדרש שאילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, הוא היה עומד בתנאי פטור ממס שבח. בפועל, התנאי הזה בדרך-כלל מתקיים אוטומטית אם למוריש הייתה דירה יחידה, שכן עד 2014 ניתן היה למכור דירה יחידה בפטור כל 4 שנים, אך נכון ל-2025 התנאי העיקרי הוא היותה דירה יחידה של המוריש.

מגבלות הפטור:

• תקרת הפטור בדירת ירושה היא אותה תקרה של דירה יחידה. כלומר, הפטור יחול עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ (נכון ל-2025), ועל החלק שמעבר יוטל מס שבח רגיל באופן יחסי. לכן בדירת ירושה ששווה הרבה מעל התקרה, ייתכן חיוב חלקי במס.
• יורשים שאינם תושבי ישראל: תושב חוץ לא יהיה זכאי לפטור דירת ירושה אלא אם יוכיח לרשות המיסים שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. סעיף זה למעשה מניח שלתושב חוץ יש "דירה יחידה" במדינתו, ולכן הוא לא עומד בתנאי שהמוריש היה בעל דירה יחידה (יש פרשנות שמדובר בדרישה שלמוכר – היורש – עצמו לא תהיה דירה במדינה בה הוא גר). בפועל, יורש המתגורר בחו"ל צריך להמציא אישור רשמי מרשויות המס בארצו כי לא רשומה על שמו שם דירת מגורים, כדי לקבל את הפטור בארץ. עבור רבים מתושבי החוץ זהו תנאי מגביל (שכן לרוב יש בבעלותם נכס במדינתם), ולכן יורש תושב חוץ עשוי להפסיד את הפטור ולשלם מס מלא על מכירת דירת ירושה בישראל. נרחיב בהמשך על תכנון עיזבון חכם במצב זה.

אסטרטגיה לקראת מכירת דירות ירושה על ידי היורשים
כיוון שפטור דירת ירושה ניתן בנוסף לפטור דירה יחידה רגיל, משפחה יכולה לעתים למקסם הטבות באמצעות אסטרטגיה חכמה , להלן מספר דוגמאות מתוך עסקאות במשרדנו:

• שימוש בשני הפטורים ברצף: אם אדם ירש דירה מהוריו ויש לו גם דירה משלו, הוא יכול למכור קודם את דירת הירושה בפטור ירושה (כי בעת המכירה הזו הוא יורש הזכאי לפטור ללא תלות בדירותיו האחרות). לאחר מכן, הוא נותר עם דירתו הפרטית היחידה, אותה יוכל למכור בפטור דירה יחידה רגיל. באופן זה ניתן לנצל שני פטורים ולהימנע ממס שבח על שתי הדירות גם יחד. חשוב לבצע זאת בסדר הנכון – קודם הירושה, אחר כך הדירה הפרטית – כדי שכל מכירה בנפרד תעמוד בתנאי הפטור המתאים.
• חלוקת עיזבון אופטימלית בין יורשים: כאשר מספר יורשים מקבלים יחדיו דירה אחת בירושה, שווה לשקול לא למכור מיד ולחלק את הכסף, אלא לבצע הסכם חלוקת עיזבון – שבו מחלקים את הנכסים בין היורשים בצורה שונה מהכתוב בצו הירושה, בהסכמה. למשל, אם בעיזבון שתי דירות ושני יורשים, ניתן במקום שכל יורש יקבל חצי מכל דירה, להסכים שאחד יקבל דירה א' בשלמותה והשני את דירה ב' בשלמותה. כך כל יורש מחזיק דירה יחידה משלו ויכול למכור אותה מיד בפטור מלא ממס שבח (בהתאם לפטור ירושה או פטור דירה יחידה, לפי העניין). חלוקה כזו של נכסי העיזבון אינה נחשבת כמכירה לצרכי מס (בהתקיים תנאי סעיף 5(ג)(4) לחוק) ולכן אין מס בעת החלוקה עצמה. התוצאה – כל יורש מוכר לאחר מכן את הנכס שקיבל בפטור, במקום למכור במשותף דירה אחת ולחלק את התמורה אחרי תשלום מס. זהו כלי תכנוני רב-עוצמה לחיסכון במס למשפחות. ראו מאמר מרחיב שלי באתר בנושא הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים.
• יורש שרוצה לשמור את הדירה:  במקרה שאחד היורשים מעוניין לשמור את דירת הירושה לעצמו ולא למכור מיד, ניתן לבצע שני מהלכים אפשריים: (1) בהסכם בין היורשים, להסכים שהוא יקבל את הדירה בשלמות (כנגד ויתור על נכסים אחרים בעיזבון או תשלום כספי איזון מינימלי) – כך שלא נוצר אירוע מס והדירה בידיו. מאוחר יותר, אם זו דירתו היחידה, יוכל למכור אותה בפטור כדירה יחידה לאחר שהחזיק בה כנדרש. (2) לחלופין, אפשרות אחרת היא שאותו יורש ירכוש את חלקיהם של שאר היורשים בדירה (עסקת רכישה לכל דבר), ואז להמתין כמה שנים ולעמוד בתנאי פטור דירה יחידה בעת המכירה בעתיד. שתי הדרכים מאפשרות לאחד היורשים לשמור נכס במשפחה ולדחות את אירוע המס למועד מכירתו בעתיד, רצוי במעמד של דירה יחידה.
• יורש תושב חוץ: יורש המתגורר מחוץ לישראל, במיוחד אם יש בבעלותו נכס במדינת התושבות, צריך לשקול האם בכלל כדאי שיקבל לידיו את דירת הירושה או שעדיף לקבל תמורה כספית מהעיזבון. כפי שהוסבר, יורש תושב חוץ בעל דירה במדינתו לא ייהנה מפטור בישראל. אם ניתן בחלוקת העיזבון, ייתכן שכדאי להימנע מלהשאיר את הדירה בבעלותו – למשל, להעביר אותה ליורש אחר בתמורה לחלק גדול יותר מהנכסים האחרים (כספים, נכסים שאינם דירת מגורים) בעיזבון. כך תימנע סיטואציה שבה תושב החוץ נאלץ למכור את הדירה ולשלם מס מלא. בנוסף, אם ישקול להחזיק בדירה לטווח ארוך, עליו לזכור שבמדינות רבות (למשל בארה"ב, בריטניה וכד') קיים מס עיזבון שעלול לחול כשאותו יורש ילך לעולמו – ויורשיו יצטרכו לשלם מס על הדירה הישראלית שקיבלו ממנו. נקודה זו מחזקת לעיתים את הכדאיות שבקבלת ערך כספי במקום דירה פיזית ליורשים תושבי חוץ.

פטור בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב (מתנה לקרוב משפחה)

העברת דירת מגורים במתנה לקרוב משפחה (הגדרת "קרוב" כוללת: בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, אח/אחות במקרים מסוימים, ועוד) היא פעולה נפוצה במסגרת תכנון מס משפחתי. החוק קובע שבמכירה ללא תמורה (כלומר מתנה) המוכר לא משלם מס שבח – זהו למעשה פטור מלא למעביר הנכס. אך כדי למנוע ניצול לרעה, הוטלו תנאים והגבלות בעיקר על הצד המקבל –

תנאי הפטור ותקופת הצינון למקבל המתנה:

• המוכר (נותן המתנה) פטור ממס שבח באופן מיידי בעת ההעברה. אין הגבלה על היקף הפטור – כל שבח הרווח של המעביר אינו ממוסה, שכן נחשב שלא קיבל תמורה כספית. חשוב לציין שגם מס רכישה למקבל הוא בשיעור מופחת (שליש מהרגיל) בעסקת מתנה לקרוב מדרגה ראשונה.
• על המקבל לחכות לפני מכירה: המקבל לא יוכל למכור את הדירה בפטור מלא מיד,  אלא רק אחרי תקופת המתנה (צינון) של כמה שנים. כפי שצוין בסעיף הקודם: אם המקבל גר בדירה דרך קבע לאחר שקיבל אותה – עליו להמתין 3 שנים לפני שימכור אותה בפטור כמוכר; אם לא התגורר בה – עליו להמתין 4 שנים. אם המקבל היה קטין שקיבל דירה, התקופה תיספר מגיל 18. תקופות אלה חלות כדי למנוע מצב של "העברת דירה ביום א' ומכירתה ביום ב'" כהתחמקות ממס.
• מכירה לפני תום הצינון: אם המקבל בכל זאת מוכר את הדירה לפני שעברו שנות ההמתנה – לא יחול פטור, והמקבל ישלם מס שבח כאילו זו מכירה רגילה. במקרה כזה, אם הדירה במקור נרכשה ע"י המעביר לפני 1.1.2014, יהיה זכאי המקבל לחישוב מס שבח לינארי מוטב (שיפורט בהמשך) על השבח, שכן לעניין החישוב הוא "נכנס לנעלי" המעביר מבחינת תאריך הרכישה. אם הרכישה המקורית הייתה לאחר 2014 – המקבל פשוט ישלם 25% מס על השבח הריאלי ממועד רכישת הדירה ע"י המעביר. כלומר, יום ושווי הרכישה ההיסטוריים נשמרים לרעת המקבל במקרה של מכירה מהירה.
• יום הרכישה המקורי קובע תמיד: חשוב להבין שעסקת המתנה אינה מאפסת את השעון מבחינת מס שבח. לצורך חישוב רווח ההון בעתיד, יום הרכישה של הדירה יהיה יום הרכישה המקורי של הנכס ע"י מי שנתן את המתנה (או קודמיו, אם גם הוא קיבל בירושה וכו'), ולא יום קבלת המתנה. כך, בצד היתרון של פטור מיידי למעביר, המקבל "יורש" גם את ותק הנכס – לטוב ולרע – לצורך מס שבח עתידי.

השלכות ותכנון מס במתנות
לעיתים משתמשים בפטור זה באופן יצירתי במסגרת תכנון מס: נניח שלמוכר יש דירה נוספת שהיה חייב עליה מס שבח גבוה לו מכר אותה בעצמו (למשל, דירת השקעה שנצבר בה רווח גדול ולא מגיע לה פטור דירה יחידה). המוכר יכול להעביר את הדירה במתנה לילד או לקרוב אחר, ולא לשלם מס שבח במועד ההעברה. לאחר מכן, הקרוב ממתין את תקופת הצינון הנדרשת, ובבוא היום מוכר את הדירה בפטור מלא כמוכר דירה יחידה שלו. בכך למעשה "נמנע" תשלום המס שהמוכר המקורי היה חייב בו, תוך ניצול לגיטימי של הוראות החוק. כמובן, תכנון כזה כרוך בשיקולים נוספים – למשל אמון בתוך המשפחה, הרצון של הנמען לשמור את הנכס לתקופה, וכן העובדה שהנמען לא יוכל למכור נכסים אחרים בפטור בתקופת הביניים. כמו כן, יש לשים לב שעסקת מתנה היא בלתי הפיכה והמוכר מוותר על הבעלות, כך שזהו צעד משמעותי.

שימו לב: הפטור במתנה חל רק בין קרובים כפי שמוגדרים בחוק. מתנה לאדם שאינו "קרוב" תחויב למעשה במס שבח (ובמס רכישה אצל המקבל) כאילו נמכרה בתמורה לשווי השוק. בנוסף, העברה בין בני זוג נשואים החיים יחד אינה נחשבת כלל לאירוע מס לפי החוק (סעיף 62 לחוק) – בני זוג יכולים להעביר זכויות ביניהם בחופשיות ללא מגבלות, ולא חלה אפילו תקופת צינון. זה שימושי במיוחד כאשר רוצים לרשום נכס רק על שם אחד מבני הזוג לצרכים שונים (כגון זכאות למשכנתא או ניצול פטורים בעתיד).

להרחבה בנושא הכנסו למאמר שלי – העברת דירה ללא תמורה.

פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית

סעיף מיוחד בחוק (49ה) מעניק הזדמנות חד-פעמית למי שמחזיקים שתי דירות מגורים למכור את שתיהן בפטור מס, בתנאי שהם רוכשים במקומן דירה אחרת. הרעיון הוא לסייע לבעלי שתי דירות קטנות לשדרג לדירה אחת גדולה בלי להיענש במיסוי כבד. התנאים לקבלת הפטור המיוחד הזה מורכבים וקפדניים:

• יש למכור שתי דירות מגורים בתוך פרק זמן של 12 חודשים (שנה) זו מזו.
• המוכרים חייבים לרכוש דירת מגורים חלופית בתוך שנה לאחר מכירת הדירה השנייה (או שנה לפני מכירת הדירה הראשונה, יש אפשרות גם לרכוש מעט לפני המכירות)
• לפחות 75%  מהתמורה הכספית המצטברת ממכירת שתי הדירות חייבים להיות מושקעים ברכישת הדירה החלופית. כלומר, אי אפשר למכור דירות יקרות ולקנות דירה חדשה בזול בכוונה להישאר עם הרבה עודף – רוב הכסף צריך ללכת לדירה החדשה.
• תקרת שווי לדירות הנמכרות: הפטור החד-פעמי מוגבל לדירות שאינן יקרות במיוחד. נכון ל-2025, אם שווי שתי הדירות הנמכרות ביחד אינו עולה על 2,252,000 ₪ – ניתן פטור מלא על מכירת שתיהן. אם השווי הכולל הוא עד 3,746,000  ₪ – יינתן פטור יחסי/חלקי (יש נוסחת חישוב להקלה חלקית במקרה זה). מעל סכום זה – לא ניתן לנצל את הפטור המיוחד כלל.
• הפטור ניתן חד-פעמית בלבד: מי שכבר ניצל אותו בעבר לא יוכל להשתמש בו שוב בעתיד.

חשוב לציין שבפועל, הפטור הזה קשה מאוד ליישום.  הסיבה העיקרית – המגבלות הכספיות.  סכומי התקרה (2.252 מיליון לפטור מלא, 3.746 מיליון לפטור חלקי) נמוכים משמעותית ממחירי שתי דירות ממוצעות באזור המרכז או ירושלים למשל. לכן במקומות בעלי שווי נדל"ן גבוה, כמעט ואין אפשרות ששתי דירות יחד יעמדו בתנאי השווי. הפטור תוכנן בזמנו לסייע לשדרוג דיור בפריפריה או בדירות ערך נמוך, והוא לרוב אינו רלוונטי למשפרי דיור בערים היקרות. כמו כן, הצורך לתזמן שתי מכירות ורכישה בתקופה מוגבלת מאוד מקשה על ניצולו. רק במקרים ספציפיים בהם יודעים מראש את ההתארגנות ניתן להשתמש בסעיף זה בהצלחה.

דוגמה כללית: זוג מבוגר מחזיק שתי דירות קטנות ששוויין יחד 2.2 מיליון ש"ח. הם רוצים למכור את שתיהן ולרכוש דירה אחת גדולה בקרבת הילדים. אם ימכרו שתיהן תוך שנה וירכשו דירה חדשה ביותר מ-75% מהסכום (נניח דירה חדשה ב-2 מיליון ש"ח לפחות), וזו הפעם הראשונה שהם עושים זאת – יוכלו למכור את שתי הדירות בפטור מלא. מנגד, לו היו גרים במרכז ושווי שתי הדירות למשל 4 מיליון ₪, לא יכלו כלל ליהנות מהפטור כי עברו את הרף העליון. במקרה כזה, אחת המכירות הייתה חייבת במס (או שתיהן בחלקן היחסי).

שימו לב: פטור זה נפרד מהפטורים הקודמים שהוצגו. הוא שימושי כאשר לבעלים יש שתי דירות ואין לו אפשרות לפטור "דירה יחידה" (כי לא עומד בתנאי), אך הוא מוכן לוותר על שתיהן כדי לקבל דירה אחרת. כאמור, יש לתכנן בקפידה עמידה בכל התנאים (שמאוד נוקשים). מי שרוצה להשתמש במסלול זה חייב לעמוד בזמנים ובסכומים באופן מדויק, ולכן מומלץ ליווי מקצועי כדי לוודא שלא מפספסים למשל את מועד הרכישה שלאחר המכירה השנייה – אחרת, אם התנאי יופר, העסקאות לא יוכרו בפטור ויגררו חיובי מס שבח למפרע.

מצבים מיוחדים והקלות מס שבח נוספות

בנוסף לסעיפי הפטור "הקלאסיים" לעיל, ישנם מצבי מכירה מיוחדים וטכניקות תכנון המסייעות לצמצם את חבות מס השבח. נסקור כעת מספר היבטים חשובים: מכירת דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, מכירת קרקע שקיבלה ייעוד למגורים (או שניתן לבנות עליה בית), החזקה חלקית בנכסים נוספים, וכן דרכים כלליות להפחתת המס באמצעות פריסה וניכוי הוצאות.

מכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות – השפעת זכויות בניה על מס השבח

שוק הנדל"ן בישראל כולל הרבה מקרים של מכירת בית פרטי, פנטהאוז, דירת גג/גן, או כל דירה שהשטח שלה גדול ויש לה זכויות בנייה נוספות על המגרש (למשל אפשרות להוסיף קומה/הרחבה). חשוב לדעת: כאשר מוכרים בית מגורים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, לא כל התמורה תיחשב כמכירת "דירת מגורים מזכה" לצרכי פטור. החוק (סעיף 49ז) קובע מנגנון של פיצול השומה: יש להבחין בין שווי החלק שמיוחס לדירת המגורים עצמה לבין השווי שמיוחס לזכויות הבנייה הנוספות, ולטפל בכל חלק בנפרד.

כיצד מחושב המס במקרה כזה?

על עורך הדין המייצג אתכם במכירת בית מגורים עם זכויות בניה לערוך שלושה חישובים (שומות) במכירה :

1. שומה על החלק הבנוי (דירת המגורים עצמה) – עבור שווי הדירה עצמה עד גובה תקרת הפטור ("דירת יוקרה״). אם למוכר זו דירה יחידה, חלק זה יהיה פטור ממס שבח (עד 5,008,000 ₪). אם המוכר אינו זכאי לפטור (נניח זו דירה שנייה שלו), חלק זה יחויב במס שבח אך יכול ליהנות מחישוב לינארי מוטב (כי הוא עדיין "דירת מגורים" רק בלי פטור).
2. שומה על החלק הבנוי שמעבר לתקרת הפטור – כלומר החלק משווי הדירה עצמה מעל 5,008,000 ₪. חלק זה תמיד חייב במס: או במס שבח מלא (25%) אם הנכס נרכש אחרי 2014, או במס לינארי מוטב אם נרכש לפני 2014 (כך שרק החלק היחסי שלאחר 2014 ימוסה). ככל שמועד רכישת הבית קדום יותר, כך המס על רכיב זה יהיה נמוך יותר, כי מרבית השבח נצבר לפני 2014 ופטור באופן לינארי. לדוגמה, בית שנרכש ב-2000 – עבור התקופה עד 2014 יינתן פטור, והתקופה מ-2014 עד 2025 בלבד תחויב.
3. שומה על שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות – חלק זה של התמורה חייב במס שבח מלא  25% על הרווח היחסי,  ואינו זכאי לא לפטור ולא להקלה לינארית. זאת אומרת, הרווח שנובע מעצם היות הנכס בעל פוטנציאל בנייה נוסף – ממוסה כמו מכירת "קרקע" רגילה.

התוצאה היא שבמכירת בית יוקרתי עם זכויות בנייה לא מנוצלות, עלול לחול מס שבח משמעותי. אפילו אם למוכר זו דירתו היחידה, הוא יקבל פטור רק על חלק מהשווי (עד התקרה), וישלם מס על שני רכיבים: על החלק שמעל תקרת הפטור (לרוב עם הקלה לינארית) וכן על רכיב זכויות הבנייה (ללא הקלה כלל). אם למוכר זו לא דירתו היחידה, אז גם חלק הבסיס (מתחת לתקרה) לא פטור – והוא ישלם מס (מלא או לינארי) על כל שווי הדירה, בנוסף למס מלא על זכויות הבנייה. במילים אחרות, זכויות הבנייה מגבירות את נטל המס הכולל בעסקה כזו.

הקטנת המס במכירת דירה עם זכויות בנייה:  אציג בפניכם כמה מהדרכים שאנחנו עושים בהן שימוש כדי להפחית את מס השבח במכירה:

• זכויות בנייה זניחות:  בהוראת ביצוע 6/98 נקבע שאם יתרת זכויות הבנייה קטנה מאוד ביחס לנכס, ניתן להתעלם ממנה ולראות את כל התמורה כאילו היא עבור הדירה בלבד. הקריטריון הוא זכויות שלא עולות על 10% משטח הבית, או ששוויין פחות מ-100,000 ₪ (בערכי 1988, צמוד מדד) – הנמוך מביניהם. במצב כזה, המוכר יוכל לדרוש פטור/חישוב לינארי על כל המחיר, בלי הפרדת זכויות בנייה. חשוב שהשמאי או עו"ד המייצג יכיר את ההוראה הזו וישתמש בה בדיווח לרשות המיסים, כי לעיתים היא לא מנוצלת פשוט מחוסר מודעות. אנחנו עושים נרחב בהוראת הביצוע הנ״ל בייצוג במכירה של בתים פרטיים, היא אפקטיבית מאוד.
• טענה לאי-מימוש בפועל:  אם זכויות הבנייה משמעותיות (יותר מ-10%), ניתן לנסות לטעון שלא ניתן לנצלן במלואן בפועל, ובכך לנסות להקטין את החלק המיוחס להן. למשל, לטעון שחלק מהזכויות אמנם קיימות בתב"ע אך לא ישים לבנייה (מרתף שאי אפשר להוסיף, שטחי שירות לא שימושיים וכו'). רשות המיסים לא חייבת לקבל טיעונים כאלה, אך לעיתים עם חוות דעת אדריכל/שמאי משכנעת ניתן להפחית את שווי רכיב הזכויות החייב.
• שמאות מקצועית: הסתייעות בשמאי מקרקעין מנוסה היא כלי חשוב. השמאי יכול בחוות דעתו לפצל את שווי המכירה – לקבוע כמה משווי העסקה מיוחס לבית הקיים וכמה לזכויות הבנייה. מטרתו לייצג את האינטרס של המוכר: ככל ששווי גבוה יותר מיוחס לדירה עצמה (ולא לזכויות), כך גדל החלק שיכול להיות פטור/מופחת במס. בנוסף, השמאי יכול לאמוד את עלויות הבנייה שהושקעו בבית (אם אין קבלות), כדי שהמוכר יוכל לנכות אותן כהוצאות מוכרות ולהקטין את השבח. שומה עצמאית מקצועית שמוגשת לרשות המיסים יכולה לחסוך למוכר סכומי מס נכבדים, במיוחד בעסקאות גדולות.
• פיצול העסקה לרכיבים נלווים: לעיתים במכירת בית יוקרה כלולים במחיר גם פרטי ציוד וריהוט (מטבח, ארונות, מערכות וכו'). כדאי להפריד בחוזה בין מכר הנדל"ן לבין מכר המטלטלין (ציוד) – כך החלק של התמורה המיוחס לציוד לא נחשב חלק ממכר הדירה ולא חייב במס שבח או בהיטל השבחה. צעד כזה לגיטימי כאשר אכן יש נכסים נלווים משמעותיים, ויכול לחסוך מס גם למוכר (מס שבח) וגם לקונה (מס רכישה על דירה אינו חל על תכולה שנרכשת בנפרד).

בנוסף לכל אלה, נזכיר כי היטל השבחה עשוי לחול במקביל למס שבח על זכויות הבנייה. זהו תשלום לרשות המקומית עבור עליית שווי הנכס עקב תכנית מתאר משביחה. אם לא שולם בעבר היטל השבחה על אותן זכויות, המוכר יחויב בו בעת המכירה (בד"כ 50% משווי ההשבחה). לכן, לפני חתימת חוזה למכירת נכס עם זכויות בנייה, רצוי לפנות לעירייה / ועדה המקומית לבקש שומת היטל השבחה עדכנית, כדי למנוע הפתעה של חיוב גבוה פתאומי. ידיעת סכום ההיטל מראש תאפשר לתמחר נכון את העסקה ולתאם ציפיות עם הקונה (מי ישלם את ההיטל). באזור המרכז היטל השבחה עלול להגיע לפעמים גם מאות אלפי ש"ח.

מכירת מגרש (קרקע) עם ייעוד למגורים – להפוך קרקע ל"דירת מגורים" לפני המכירה

בניגוד לדירת מגורים, קרקע (מגרש) ריק או נכס שאינו דירת מגורים מזכה אינו נהנה משום פטור ממס שבח במכירה. אין סעיף בחוק הפוטר ממס שבח מכירת קרקע, וגם לא ניתן להשתמש בחישוב לינארי מוטב – זה שמפחית מס לחלק שהשבח נצבר עד 2014 – כי חישוב לינארי מוטב קיים רק למכירת דירת מגורים מזכה. משמעות הדבר: מכירת מגרש תחויב תמיד במס שבח על מלוא הרווח הריאלי, לפי שיעורי המס החלים בתקופות ההחזקה השונות.

יתרה מזו, שיעורי המס בעבר על קרקע היו גבוהים מאוד:  עד 7.11.2001 – 47% מס על השבח; בין 2001 ל-2011 – 20% מס; ומ-2012 ואילך – 25%. לכן, קרקע שהוחזקה שנים ארוכות (נפוץ בקרקעות שירשו ילדים מהוריהם למשל) צוברת הרבה שבח בתקופות מס גבוהות, והמס במכירה עלול להיות כבד במיוחד. בניגוד לכך, דירת מגורים שהוחזקה שנים רבות נהנית דווקא מהקלה לינארית גדולה יותר (כי החלק היחסי הפטור ממס שבח עד 2014 גדל עם אורך התקופה).

דוגמה להמחשה:  יורשים קיבלו מגרש ריק בירושה. המורישים רכשו אותו בזמנו, נניח בשנת 1970, בעלות זניחה (נאמר 100,000 לירות השקול לאלפי ₪ בודדים). כעת המגרש שווה, נאמר, 4 מיליון ₪. מכיוון שמדובר בקרקע, אין פטור ואין לינאריות – המס יחושב על כל השבח מ-1970 עד היום: עד 2001 ב-47%, עד 2011 ב-20%, והיתרה ב-25%. בחישוב מהיר יוצא שעל השבח העצום יצטרכו לשלם מעל מיליון ש"ח מס (כ-30% משווי המכירה במקרה הזה)! מדובר ב"חיתוך" משמעותי ברווח הנטו.

הפיתרון האפשרי – לבנות בית מגורים על המגרש לפני המכירה

 אחד התכנונים הדרמטיים להקטנת מס בקרקע הוא לבנות על המגרש בית (או לפחות חלק משמעותי מזכויות הבנייה) ולהפוך את המכירה למכירת "דירת מגורים מזכה" במקום קרקע.

למה זה משנה?

אם על המגרש ייבנה בית מגורים ונניח יושקעו בבניה 2 מיליון ₪, והמגרש + הבית יימכרו ביחד, נוכל להחיל חישוב מס שבח לינארי מוטב על העסקה – כי כעת הנכס הנמכר הוא דירת מגורים (גם אם יקרה). אפילו אם בעלי המגרש מחזיקים גם נכסים אחרים (כלומר לא זכאים לפטור דירה יחידה) – עדיין במכירת בית המגורים שנבנה, הם זכאים לחישוב לינארי: השבח ייחשב כאילו המגרש נרכש ב-1970 אך הדירה נמכרת ב-2025, ולכן כל השבח עד 1.1.2014 פטור ממס, ורק השבח מ-2014 עד 2025 יחויב ב-25%. כיוון שרוב העלייה בערך הקרקע הייתה לאורך עשרות השנים עד 2014, יוצא שבחישוב לינארי כזה ישולם בפועל מס אפקטיבי זעום – סדר גודל של כמה אחוזים בודדים משווי העסקה. באחת העסקאות שטפלנו, החשבון הראה מס אפקטיבי של 3.6% בלבד משווי המגרש במקום 30% לו היה נמכר כקרקע!. זה חסכון של כמיליון ש"ח.

נשאלת השאלה: האם רשות המסים "מאפשרת" לבנות בית ברגע האחרון רק כדי להפחית מס? והתשובה – כן.

החוק מתייחס למצב הנכס ביום המכירה. אם ביום המכירה הנכס הוא בית מגורים בנוי, אפילו שנבנה סמוך מאוד לפני המכירה, הוא זכאי ללינאריות כמו כל דירת מגורים מזכה. אין דרישה שהבית יהיה ותיק או ששימש למגורים בפועל. כמובן, הבנייה עצמה דורשת השקעה, היתרי בניה וכו', ויש לשקול את עלותה מול החיסכון במס. אבל עבור קרקעות שצברו שבח עצום, המהלך יכול להשתלם מאד. למעשה רשות המסים "מעניקה מתנה" ליורשי קרקעות בדמות האפשרות לנצל את יום הרכישה ההיסטורי לצורך לינאריות במכירת בית, וחשוב להכיר זאת.

שימוש ב-90% מהזכויות

כפי שפירטנו לעיל, כדי שהנכס ייחשב "מגורים", מספיק לנצל 90% ומעלה מזכויות הבנייה המותרות במגרש. הוראת ביצוע 6/98 שצוינה קודם מתייחסת גם כאן: אם ניצלתם לפחות 90% מהשטח הבנוי האפשרי, רואים בכך ניצול מלא. לכן, לא תמיד צריך לבנות "עד המטר האחרון" – אך לפחות קרוב לכך, כדי שלא יטענו שנותרו זכויות משמעותיות לא מנוצלות (שיעור ניצול נמוך יותר עלול לגרור שומת זכויות בנייה נפרדת).

לסיכום, בעלי קרקעות (ובפרט יורשים שקיבלו קרקע) צריכים לבחון אפשרות לתכנון מסוג "בנה ומכור". כמובן, יש להביא בחשבון את המימון, הזמן והמאמץ הנדרשים לבנייה, אך בהיבט המס, הפער אדיר. באזורי הביקוש, מהלך כזה יכול להפוך חיוב מס כבד לקטן ביותר. מומלץ מאוד לקבל ייעוץ ועריכת חישוב של מיסוי מקרקעין לפני מכירת קרקע יקרה – לפעמים שווה לעכב את העסקה בכמה חודשים כדי לבצע השבחה בנכס ולחסוך מס משמעותי.

להרחבה בנושא הכנסו למאמר – מס שבח במכירת בית פרטי צמוד קרקע.

החזקה של עד שליש דירה נוספת – שמירה על מעמד "דירה יחידה"

כפי שהוזכר לעיל בפטור דירה יחידה, החוק מאפשר למוכר דירה עדיין להיחשב כבעל "דירה יחידה" למרות שיש לו בעלות בנכס מגורים נוסף, אם הבעלות בנכס השני אינה עולה על 1/3. הסעיף נועד להתמודד עם מצבים נפוצים: למשל אחים שירשו יחד דירה מההורים וכל אחד מחזיק חלק, או אנשים שמשקיעים בצורה קבוצתית ורוכשים חלקים מנכסים. בעלות חלקית קטנה לא נחשבת "בעלות מלאה" לצורך שלילת הפטור.

איך זה עובד בפועל?
נניח בבעלותכם דירה שאתם גרים בה, ובנוסף רכשתם 25% מדירת השקעה יחד עם חברים. כאשר תמכרו את הדירה העיקרית שלכם, היא עדיין תיחשב דירה יחידה שלכם לפי החוק, כי ה-25% בדירה האחרת לא נספרים. כך תקבלו פטור מלא במכירת הדירה שלכם. גם במקרה הפוך – אם תמכרו את דירת ההשקעה (שבה רק 25% שלכם), לא תוכלו לקבל עליה פטור מלא כי אינה דירה יחידה (יש לכם דירה עיקרית), אבל תוכלו למכור ללא פטור ולשלם מס רק על חלקכם היחסי בעסקה, כשהשבח יחושב לינארית מוטבת על חלקכם.

משקיעים בשלישים

תכנון מס מעניין שנגזר מכלל זה הוא אסטרטגיית "רכישת דירה בשליש" כמודל השקעה. הרעיון: שלושה שותפים קונים יחד דירה, כל אחד בשליש. במועד הרכישה, כל אחד מהם נהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (כי כל אחד רוכש פחות משליש מדירה נוספת, אז לצורך מס רכישה – לעיתים מתאפשרת פרשנות שזה לא "דירה נוספת" מבחינת המדרגות המוגדלות. בפועל יש מורכבות בחיוב מס רכישה, אבל הרעיון הוא שכל אחד קונה חלק קטן ולא מאבד זכאות להטבת דירה יחידה במס רכישה על דירתו העיקרית). במועד המכירה בעתיד, אם לכל אחד מהם יש גם דירה עיקרית בבעלותו, עדיין חלקי השליש לא מונעים מהם למכור את הדירה העיקרית שלהם בפטור. במקביל, כשהם ימכרו לבסוף את דירת ההשקעה המשותפת, כל אחד ישלם מס שבח רק על שליש מהרווח, ויוכל אולי לפרוס את המס או ליהנות מלינאריות אם הדירה הייתה ותיקה. כך, "פיזור" הבעלות מונע כניסה למסלול של בעלות על נכס שני מלא והפסד פטורים.

חשוב להבהיר: בעלות של יותר משליש (למשל 50%) על דירה נוספת כן שוללת את מעמד דירה יחידה. אין עיגול פינות – 33.34% כבר ייחשב כמו חצי לצורך זה. לכן, אם אתם מתכננים רכישה משותפת או חלוקת ירושה, כדאי לזכור את רף השליש ולנסות שלא לעבור אותו עבור אף יורש/רוכש אם רוצים לשמר פטורים עתידיים.

להרחבה, הכנסו למאמר בנושא – שליש דירה.

פריסת מס שבח וניכוי הוצאות – הפחתת המס ללא פטור

לא בכל מכירה ניתן או כדאי לקבל פטור מלא. במקרים רבים יהיה על המוכר לשלם מס שבח (למשל כאשר זו דירה שנייה או השקעה, או דירה יחידה יקרה מעבר לתקרה). אולם גם כאשר המס מחושב, החוק מאפשר להפחית את סכום המס במספר דרכים לגיטימיות:

הכרה ב"הוצאות מוכרות״:
כדי לחשב את השבח הריאלי, רשאי המוכר לנכות מהרווח כמה סוגי הוצאות שהוא הוציא במהלך התקופה על הנכס. כל ניכוי כזה מקטין את "הרווח החייב" וכך מפחית את המס. ההוצאות המוכרות העיקריות הן:

• הוצאות השבחה ושיפוצים מהותיים בנכס – שיפוץ גדול, תוספת בנייה, שדרוג מערכות וכד'. (שיפוצים קטנים ושוטפים בדרך-כלל לא מוכרים, אך שיפורי הון כן).
• מס רכישה ששילם המוכר בעת רכישת הנכס בזמנו – מס הרכישה מתווסף לעלות הנכס.
• עמלות תיווך ששולמו בעת הקנייה או בעת המכירה של הנכס.
• שכר טרחת עורך דין בעסקת הרכישה ובעסקת המכירה.
• הוצאות רישום בטאבו, בספרי מקרקעין, שמאות וכיו"ב.
• ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס (בחלק מהמקרים ניתן לנכות ריבית ששולמה על משכנתא בשנותיה הראשונות, לפי נוסחאות קבועות בתקנות).
• היטל השבחה ששולם לעירייה (אם שולם כתוצאה מהשבחת הנכס בתקופת הבעלות, ניתן לנכות את סכומו כי הוא "הוצאה" שהגדילה את ערך הנכס).

כל ההוצאות הללו, כשהן מגובות בקבלות או אסמכתאות, מגדילות את מחיר הרכישה המתואם וכך מצמצמות את השבח. למשל, אם רכשתם דירה ב-1,000,000 ₪ והשקעתם 100,000 ₪ בשיפוץ מהותי, אז לצורך החישוב ייחשב כאילו "עלתה לכם" 1,100,000 ₪, כך שאם תמכרו ב-1,500,000 ₪ – במקום רווח של 500 אלף יחושב רווח של 400 אלף בלבד. המשמעות: עשרות אלפי שקלים פחות במס. לכן מאוד חשוב לשמור קבלות ותיעוד של הוצאות משמעותיות בנכס. הרבה מוכרים שוכחים זאת במהלך השנים ומגיעים למכירה ללא אסמכתאות – זה ממש כסף שנזרק לפח בהיבט מס. אם אבדו קבלות קריטיות (כמו על בנייה ושיפוץ), ניתן במקרים מסוימים להיעזר בשמאי שיאמוד בדיעבד את עלויות הבניה כדי לדרוש לפחות ניכוי חלקי (רשות המסים מקבלת לעיתים הערכת שמאי כתחליף כשאין מסמכים, במידה והיא סבירה).

פריסת מס שבח כאמצעי להקטנת החבות בתשלום מס השבח

כלי נוסף להקטנת המס לתשלום, במיוחד אם השבח גדול, הוא פריסת המס.

פריסה משמעותה שאם נוצר לכם רווח הון גדול ממכירת נכס, תוכלו לבקש מרשות המיסים "לפרוס" את הרווח לשנים הקודמות (עד 4 שנות מס לפני שנת המכירה). במקום לשלם את כל המס כעת על מלוא השבח במדרגת המס השולי הנוכחית שלכם, יחולק הרווח שווה בשווה ל-4 חלקים תאורטיים, וכל חלק יתווסף להכנסות של כל אחת מ-4 השנים שקדמו (או פחות, לפי בחירתכם). ואז יחושב כמה מס הכנסה הייתם משלמים באותן שנים עם תוספת החלק היחסי של השבח. התועלת היא שאם בשנים הללו היו לכם הכנסות נמוכות יחסית, אז תוספת הרווח לא תגיע לשיעורי מס גבוהים, ואולי חלקה ימוסה במדרגות נמוכות או כלל לא (אם הייתה נקודתית שנת אבטלה/לימודים עם הכנסה נמוכה, לדוגמה). בסופו של דבר מס השבח המחושב על כל ה-4 חלקים יחד עשוי להיות נמוך מהמס שהיה יוצא אילו חושב כל השבח בשנה הנוכחית.

כמה נקודות על פריסה:

• ניתן לפרוס עד 4 שנים אחורה, לא קדימה. שנות הפריסה כוללות תמיד את שנת המכירה עצמה כאחת השנים (ועוד עד 3 קודם לה).
• פריסה לא תעזור אם גם ככה הייתם במדרגת המס הגבוהה בכל אותן שנים. היא הכי מועילה למי שהכנסתו השוטפת הייתה נמוכה יחסית. למשל גמלאים, סטודנטים, מי שיצאו לחל"ת, או כל מי שמתקרב לסף מס ולא חרג בהרבה.
• מבחינה טכנית, הפריסה היא בקשה שמגישים בדוח המס בסוף השנה או באמצעות טופס מיוחד בעת דיווח העסקה. רצוי להיעזר ביועץ מס/רו"ח כי צריך למלא את פרטי ההכנסות בעבר.
• פריסה לא מחליפה את חישוב המס – קודם מחשבים את השבח, מנכים הוצאות וכו', ואז מהסכום הסופי אפשר לבקש פריסה.
• לפעמים גם אם אין חיסכון גדול במס, הפריסה יכולה לסייע בפריסת תשלומים – כי רשות המסים גובה כל שנה חלק (אך כיום לרוב גובים הכל מראש ואז מזכים, אז זה פחות משמעותי).

דוגמה בסיסית: אדם הרוויח שבח של 600,000 ש"ח על דירת השקעה. ללא פריסה, 25% מס = 150,000 ש"ח תשלום. אם נפרוס ל-4 שנים, נניח שבכל שנה מתוך 4, לאותו אדם הייתה הכנסה נמוכה כך שאם נוסיף 150,000 ש"ח (רבע מהרווח) להכנסתו בכל שנה, ייצא שהוא בכל שנה מגיע רק למדרגת מס 20%. אז במקום 25% על כל הסכום, יוטל אפקטיבית ~20% מס על כל חלק. התוצאה הכללית תהיה כ-120,000 ש"ח במקום 150,000. חסכון של 30 אלף ש"ח. (המספרים להמחשה בלבד; בפועל החישוב אינדיבידואלי ומשתנה מאוד).

השוואה בין מסלולי מס שבח: פטור מלא, חלקי, וחישוב לינארי מוטב

לאור הפטורים וההקלות שנסקרו, כדאי להבין את משמעות הבחירה או המעבר ממסלול הפטור למסלול החיוב במס שבח (לינארי). שלוש סיטואציות אפשריות קיימות במכירת דירת מגורים:

1. פטור מלא ממס שבח:  מצב אופטימלי – המוכר לא משלם כלל מס על המכירה. זה קורה כאשר מוכרים דירת מגורים יחידה (שאינה חורגת מתקרת הפטור), דירת ירושה במסגרת התנאים, או בכל מקרה אחר העומד בדיוק בתנאי סעיפי הפטור. במצב זה אין צורך לחשב את השבח כלל (מלבד טופס דיווח עסקה בסיסי לרשות המקרקעין). לדוגמה, אדם שמכר את דירתו היחידה ב-2 מיליון ₪ כשלפני עשור קנה אותה ב-1 מיליון ₪, לא ישלם שקל מס – כל הרווח נשאר בכיסו.
2. פטור חלקי – עסקת דירת יוקרה: זהו למעשה שילוב של פטור וחיוב. קורה בעיקר במכירת דירה יחידה שערכה עולה על תקרת הפטור (5.008 מיליון ₪ ב-2025). במקרה כזה, חלק השבח עד התקרה פטור, ועל החלק שמעבר יחול מס. חישוב החלק החייב יכול להיעשות באופן לינארי מוטב אם הדירה נרכשה לפני 2014. כלומר, חלק השבח שמיוחס לתקופה עד 2014 יהיה פטור (כי במסגרת הפטור הכללי או כי במסגרת הלינאריות), ועל התקופה מ-2014 ועד המכירה ישולם 25%.

דוגמה מספרית: דירה יחידה שנרכשה בשנת 2010 ב-2 מליון שׁ״ח ונמכרה ב-6 מליון ש״ח ב-2025. עד 5,008,000 ש״ח יינתן פטור מלא. על היתר – 992,000 ש״ח תחושב עליית ערך מ-2010 עד 2025: נניח מתוך זה 2010-2013 זו 20% מהתקופה, 2014-2025 80%. ה-20% ייפטרו (לינארית) ו-80% ימוסו ב-25%. בפועל כמה עשרות אלפי שקלים מס. בלי הלינאריות, היה צריך לשלם 25% על כל החלק מעל התקרה.

1. מכירה ללא פטור – חיוב במס שבח (עם או בלי לינאריות): כאן נופלות כל העסקאות שלא זכאיות לאף פטור ספציפי. למשל מכירת דירה שנייה, או מכירת קרקע/דירה מסחרית. במצב זה, המוכר ישלם מס על הרווח. אך עדיין יש הבדל גדול אם מדובר בדירת מגורים לעומת נכס אחר, ובין אם נרכשה לפני או אחרי 2014:
   • אם זה דירת מגורים מזכה (כלומר דירה ששימשה למגורים, אך למוכר יש עוד דירות ולכן לא פטור), והיא נרכשה לפני 1.1.2014 – יחושב מס בשיעור לינארי מוטב. פירושו: כל השבח שנצמח עד 31.12.2013 פטור, ומהשבח שמ-1.1.2014 עד יום המכירה – משולם 25%. ככל שהנכס נרכש מוקדם יותר, חלק הפטור גדול יותר. לדוגמה, דירה שנרכשה ב-2000:  14 שנים עד 2014 ועוד 11 שנים עד 2025 – כ-56% מהשבח יהיה פטור, 44% ימוסה 25%. יוצא כ-11% מהשבח כמס. דירה שנרכשה ב-1980: חלק הפטור כ-34 שנים (עד 2014) מול 11 שנים חייבות – מעל 75% פטור, 25% מהשבח ימוסה, אפקטיבית כ-6% מס מכלל הרווח.

במקרים של ירושה/מתנה, יום הרכישה אפילו יכול להיות עוד יותר מוקדם (ימי ההורים או הסבים שרכשו), ואז חלק הפטור עצום. כך למשל במקרה מגרש שירשו משנת 1970 ובנו עליו בית, יצא שבמקום לשלם 30% משווי המכירה כמס, שילמו כ-3.6% בלבד בזכות החישוב הלינארי כפי שפורט בדוגמא לעיל.

1. • אם זה דירת מגורים שנרכשה אחרי 2014, או נכס שאינו דירה – אין הקלה לינארית. במקרה דירה, ישולם פשוט 25% על כל השבח הריאלי. במקרה נכס עסקי או קרקע, שיעורי המס ההיסטוריים הגבוהים יחולו עד 2011 (כמו שתואר במגרש). בפשטות – דירה שנייה חדשה תישא 25% מס על הרווח, דירה שנייה ישנה – הרבה פחות אם קנויה מזמן.
   • ישנם גם מקרים חריגים (כמו מוכרים שהם חברות או מי שהדירה אינה מזכה) שבהם המס יכול להיות גבוה יותר, אך לא נפרט כאן שכן זה פחות רלוונטי לבעלי דירות פרטיים.

מה עדיף – פטור או לינארי?

ברור שפטור מלא עדיף על כל חלופה. אבל לפעמים אנשים מופתעים לגלות שגם בלי פטור, המס בפועל אינו נורא. למשל, מי שיש לו שתי דירות ישנות מאוד שקנה לפני עשרות שנים – ייתכן שלא שווה להתאמץ לאסטרטגיות שונות לצורך מכירה בפטור, כי המס הלינארי על כל אחת מהן יכול לצאת מזערי. מצד שני, אם הדירות נקנו בשנים האחרונות – אין לינאריות ואז כל המכירה תמוסה 25%, שזה נתח משמעותי. במקרים גבוליים, שווה לבצע חישוב השוואתי: מה יקרה אם אמכור בפטור (ואאבד פטור עתידי על נכס אחר אולי) לעומת למכור בלינארי. למשל, יש משפחות שעשו אצלנו תכנון: במקום שאחד ימכור בפטור והשני בלינארי, העבירו ביניהם בעלות כדי ששניהם ימכרו כל אחד דירה יחידה בפטור (דרך הסכם גירושין או הסכם ממון – ראו בהמשך), וכך חסכו מס שבח בשתי המכירות.

דגשים מיוחדים ליורשים – תכנון עיזבון חכם ואסטרטגיה למכירה במינימום מיסים

כפי שראינו בסעיף על פטור דירת ירושה, ירושת דירת מגורים פותחת פתח לפטור נדיב, אך גם מורכבות בתנאים (דירת יחידה של המוריש, יורשים תושבי חוץ ועוד). כאן נרכז כמה טיפים ליורשים בניהול נכון של העיזבון ומכירת הנכסים, כדי למזער תשלום מס שבח במכירה:

• ניצול פטור דירת ירושה בנוסף לפטור רגיל: אם ירשתם דירה ויש לכם גם דירה משלכם, תכננו את המכירות באופן שתוכלו להשתמש בשני הפטורים (ירושה + דירה יחידה). כפי שהוזכר, לרוב ימכרו קודם את דירת הירושה בפטור ירושה, ואז את דירתם הם בפטור דירה יחידה.
• עריכת הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים: אל תקפצו מיד למכור נכס ירושה במשותף ולחלק כסף. עצרו ובדקו אם יש יתרון בחלוקה אחרת. עיזבון עם מספר נכסים כדאי לחלק פנימית בין היורשים כך שכל אחד יקבל נכס שלם ככל האפשר. כך יוכל כל יורש למכור את הנכס שקיבל בלוח זמנים שמתאים לו ועם ניצול מיטבי של הפטורים שלו. חלוקה כזו אינה אירוע מס (אם אין תשלומי איזון חיצוניים ).
• יורש שכבר יש לו דירה בבעלותו: עדיף לא להוסיף לו עוד חצי דירה בירושה אם אפשר לחלק אחרת. למשל, הורה נפטר והותיר שתי דירות ושני ילדים – אחד ילד גר בארץ ללא דירה, שני ילד שיש לו כבר בית. במקום שכל אח יקבל 50% מכל דירה ויאלצו למכור יחדיו, עדיף לתת לילד בלי דירה את אחת הדירות בשלמות (שיוכל למכור בפטור ירושה או יחידה) ולשני את הדירה השנייה בשלמות (עליה אולי ישלם מס אם ימכור, אבל אולי יעדיף להשכיר, או שימכור בלינארי). כך לפחות אחת המכירות תהיה פטורה לגמרי. במצב הפוך – אם יחלקו חצי-חצי, אף אחד מהם לא יוכל ליהנות מפטור מלא (כי לכל אחד תהיה במכירה בעלות בשתי דירות).
• התחשבות בתושבי חוץ בין היורשים: אם בין היורשים יש מי שאינו תושב ישראל – זכרו שהוא כנראה לא יהנה מפטור דירת ירושה (בלי אישור מיוחד שאין לו דירה בארצו). לכן, בחלוקת הנכסים, אולי מוטב שיורש זה יפוצה בכספים או בנכס אחר שאינו דירת מגורים, ואת הדירה יקבל יורש תושב ישראל שיוכל למכור אותה בפטור. לחלופין, אפשר להחליט שיורש החוץ כן מקבל את הדירה אבל אולי עדיף להשכיר אותה לאורך זמן במקום למכור מיד ולשלם מס – תלוי בנסיבות.
• מיסוי ירושה עתידי: חשבו גם צעד קדימה – אם אתם יורשים מבוגרים בעצמכם, כיצד חלוקת הנכסים כעת תשפיע על עיזבון שלכם בעתיד. במיוחד עם תושב חוץ: דירה שקיבל תושב חוץ בירושה בישראל עלולה להיות בעתיד חייבת במס עיזבון בארצו בבוא היום. במקרים כאלה לפעמים עדיף למכור כעת (אפילו עם מס שבח מסוים) ולהעביר את הכסף כיורש, מאשר לשמור על הנדל"ן ולהסתכן במס עתידי גבוה עוד יותר במדינה זרה.
• תכנון מכירה או החזקה: לא חייבים למהר למכור מיד עם קבלת הירושה. אמנם הפטור עומד לרשותכם, אך אפשר גם להחזיק את הנכס זמן מה אם זה משתלם (למשל דמי שכירות, עליית ערך). אם למשל ליורש כבר יש דירה אחרת שהוא חושב למכור, אולי כדאי קודם למכור אותה (כדירה יחידה) ואחר כך למכור את הירושה (עדיין יוכל כעבור זמן לטעון שהיא דירה יחידה שלו אם מכר את שלו). כל מקרה דורש תכנון פרטני – העיקר לא לפעול אוטומטית.

לסיום סעיף זה, נזכיר שאין כיום מס עיזבון בישראל (בוטל ב-1981), אך השימוש בהסכמי חלוקת עיזבון וקבלת ייעוץ בתהליך הירושה הוא קריטי לחיסכון במיסי מקרקעין (גם מס רכישה, לא רק שבח). בכך משפחות יכולות להעביר עושר בין דורות בצורה חלקה יותר, בלי "לאבד" נתח משמעותי לרשות המיסים.

להרחבה הכנסו למאמר בנושא – הסכם חלוקת עיזבון ומכירת דירת ירושה.

טעויות נפוצות והמלצות מעשיות איך להימנע מהן

גם בעסקאות נדל"ן פשוטות יחסית, ובוודאי במצבים מורכבים, אנשים עלולים לבצע טעויות בתום לב או מחוסר ידע שעולות להם בתשלומים מיסים מיותרים.

להלן מספר טעויות נפוצות בתחום הפטורים והמס – וכיצד להימנע מהן:

• טעות: הנחה ש"אין מס כי זו דירה שלי״ – רבים שמעו על פטור דירה יחידה וחושבים שזה אוטומטי. בפועל, צריך לוודא בכל עסקה שאתם באמת עומדים בכל התנאים. למשל, מכרתם דירה אחרת לפני שנה? – ייתכן שאינכם זכאים כעת לפטור (אם לא דירה יחידה או לא חלף די זמן). אם יש בבעלות בן/בת הזוג דירה נוספת – היא נספרת. איך להימנע: לפני מכירה, בצעו בדיקת זכאות מסודרת עם עו"ד עם התמחות במיסוי מקרקעין : כמה דירות רשומות עליכם ועל בני משפחתכם, מתי קניתם, האם השתמשתם בפטורים בעבר. אל תניחו הנחות – תקלה בניירת עלולה להביא לשומת מס כואבת בהפתעה.
• טעות: התעלמות מתקרת הפטור בעסקת יוקרה – אדם מוכר את ביתו היחיד היוקרתי, מתוך מחשבה ש"פטור דירה יחידה = אין מס". אך אם שווי הבית מעל כ-5 מיליון ₪, חלק מהעסקה חייבת במס. למשל מוכר שחתם על חוזה למכירת פנטהאוז ב-8 מיליון ₪ בלי להתעדכן, עלול לגלות בדיעבד שצריך לשלם כמה מאות אלפי שקלים מס שבח על החלק שמעל 5 מיליון. איך להימנע: להבין מראש את עניין ה"תקרה". אם הדירה שווה הרבה, בקשו מאנשי המקצוע חישוב: מה יהיה המס על החלק מעבר לתקרה, והאם יש דרכים להפחיתו (למשל לינאריות אם הנכס נרכש מזמן). כך תוכלו לקחת את המס בחשבון במחיר המכירה (אולי לבקש יותר מהקונה כדי לכסות, או לפחות להיערך כספית).
• טעות: מכירת דירה שנתקבלה במתנה לפני תום תקופת הצינון.  נניח הורים נתנו לילדם דירה במתנה, והילד ממהר כעבור שנה למכור ברווח. הוא עלול לגלות שחייב במס מלא, כי לא המתין 4 שנים (או 3, אם גר בדירה). איך להימנע:  אם קיבלתם נכס במתנה – בדקו את תאריך הקבלה והכלילו את תקופת הצינון בתכנון שלכם. אם מתכננים למכור מוקדם, קחו בחשבון מס שבח; או עדיף לחכות עד לחלוף התקופה. במידת הצורך, שיקלו להשכיר את הנכס בתקופת הביניים כדי להפיק ממנו תועלת במקום מכירה מידית.
• טעות: בני זוג מתגרשים מוכרים נכסים משותפים בלי אסטרטגיית חלוקה.  דוגמה קלאסית: זוג מחזיק 2 דירות (על שם שניהם) ומחליט בעת הגירושין למכור את שתיהן ולחלק את הכסף. אם הם מוכרים כפי שהנכסים רשומים (בשותף), בעת מכירת הדירה הראשונה אין פטור – כי כל אחד מהם נחשב בעלים גם של הדירה השנייה. רק את הדירה השנייה יוכלו אז למכור בפטור (כי אחרי הראשונה נשארה לכל אחד "דירה יחידה"). כך הפסידו פטור אחד ושילמו מס לחינם. איך להימנע:  במסגרת הסכם הגירושין, לפני מכירה לחלק את הבעלות – שכל דירה תישאר בבעלותו הבלעדית של אחד מבני הזוג. העברת זכויות בין בני זוג גרושים על פי פסק דין פטורה ממס, כך שאין עלות למהלך הזה. לאחר מכן, כל אחד מוכר את הדירה שלו כדירה יחידה בפטור מלא. אין גם צורך בתקופת המתנה לאחר קבלת פסק הדין, כל אחד מבני הזוג יהיה רדאי למכור את הנכס שקיבל בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה.
• טעות: מכירת נכס בירושה בחיפזון עם כל היורשים יחד.  אחים שקיבלו דירה מההורים לעיתים רצים למכור מיד ולחלק כסף. אך אם לכל אחד מהם יש כבר דירה אחרת, אף אחד לא זכאי לפטור מלא על חלקו, וייתכן שישלמו מס על חלק מהעסקה (בהתאם ללינאריות). איך להימנע: שקלו הסכם בין היורשים – אולי אחד מכם יקבל את הדירה (וימכור אותה בפטור דירת ירושה) והשני יקבל יותר מהנכסים הנזילים. או אם כולם רוצים למכור – להבין לפחות מי יכול לקבל פטור וכמה, ואולי למכור בשני שלבים (כפי שתואר בחלופות ליורשים לעיל). אל תבצעו מהלכים בלתי הפיכים בלי תכנון – עיזבון הוא הזדמנות תכנון חד-פעמית.
• טעות: לא מעריכים מראש היטל השבחה  –  הזכרנו קודם את היטל השבחה בזכויות בנייה – אי בדיקה שלו מראש עלולה לגרום לכך שתתחייבו כלפי הקונה למחיר נטו, ואז מהרווח שלכם תנוכה הפתעה לעירייה. איך להימנע:  תמיד, כשיש חשש לזכויות בנייה נוספות או תב"ע חדשה, לפנות לעירייה לקבלת שומה מקדימה או לפחות לברר סטטוס. בנוסף, בדקו אם חלה על הנכס שלכם התחדשות עירונית (תמ"א 38 וכו') שבעת המכירה תחייב אתכם בתשלום מס (לעיתים יש פטורים ייעודיים גם לכך).
• טעות: אי-שמירת קבלות וראיות להוצאות.  זה אולי המקרה השכיח ביותר. אנשים משפצים בגדול, משלמים תיווך, עו"ד וכו', ולא שומרים מסמכים. כשהם מגיעים למכור, הם לא מצליחים להוכיח הוצאות. המשמעות: ישלמו מס גבוה יותר כי השבח גדול. איך להימנע : מהרגע שקניתם נכס – פתחו תיקייה (פיזית או דיגיטלית) ושמרו בה כל חשבונית ששולמה עבור נכס. אם כבר חלף הזמן ואבדו ניירות, לפחות נסו לשחזר: לפנות לקבלן או לבעלי מקצוע להעתקי קבלות, להוציא ממס רכוש אישור כמה מס רכישה שולם, למצוא קבלת תיווך ישנה, וכו'. לעיתים גם שמאי יכול לעזור לבסס סכומים חסרים. זה ישתלם ביום המכירה בחיסכון מס.
• טעות: לא מבקשים פריסת מס שבח  כשהיא מתאימה.  פריסת מס שבח היא זכות – רשות המסים לא תעשה אותה אוטומטית עבורכם. במיוחד אם אתם בני 60 ומעלה עם הכנסוצ נמוכות. אנשים שלא מודעים לכך או מתעצלים להגיש דוחות יכולים להפסיד החזר מס משמעותי שמגיע להם.  איך להימנע:  בידקו (בעזרת רו״ח) אם בשנים הקודמות להכנסה הייתה לכם הכנסה נמוכה או פטורה. אם כן, פריסה עשויה לחסוך כסף – אז אל תהססו לבקש אותה. מדובר בטופס קצר יחסית (טופס 3185 של רשות המסים) שאפשר לצרף למערכת הדיווח העצמי. גם אם כבר שילמתם את מלוא המס, עדיין אפשר בתוך כמה שנים לדרוש תיקון בדיעבד ולקבל החזר בגין הפריסה.
• טעות: עסקאות בין בני משפחה בלי הבנת ההשלכות . העברת נכס לקרוב יכולה להיות פטורה במיידי, אבל ראינו שיש לה השלכות למקבל (תקופת צינון, כניסה לנעלי המעביר). כך למשל הורה שנתן לילד דירה במתנה – "פתר" לעצמו מס, אך ייתכן שיצר לילד בעיה בעתיד (אם ירצה למכור לפני הזמן, או אם זו לא דירתו היחידה והוא לא מודע לתנאים).  איך להימנע: תכנוני מס משפחתיים יש לעשות עם ליווי מקצועי. לא להעביר דירה לילד סתם כי "זה חוסך מס" בלי להבין מה זה יעשה למצב הילד. יש להבין את התמונה הכוללת, למשל שהילד לא יוכל למכור נכס אחר שלו בפטור בתקופת הצינון.
• טעות: שימוש לא נכון בייעוץ/דיווח עצמי. לפעמים חיסכון קטן בשכר טרחה מוביל לתשלום גדול במס. דיווח עסקאות מקרקעין הוא מורכב, וטעויות בו קשה לתקן אחרי שעבר הזמן. איך להימנע: ככל שהעסקה יותר גדולה/מורכבת, השקיעו ביועץ מס או עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין כדי שיכין את השומה העצמית בצורה אופטימלית וחוקית. אנשי מקצוע יודעים, למשל, על הוראות ביצוע עדכניות (כמו זו של 10% זכויות בנייה) שאם לא מיושמות עלולות לגרום לכם לשלם מס מיותר. כמו כן, במחלוקת מול פקידי שומה, עדיף שמומחה ינהל את הטיעונים.

סיכום פרקטי: מה עושים בכל תרחיש נפוץ?

לסיום, ריכזנו עבורכם רשימת תרחישים מרכזיים והצעדים המומלצים בכל אחד – כך שתדעו "מה לעשות" במצב שלכם:

• מכירת דירת מגורים יחידה (שלכם): ודאו שהיא אכן דירתכם היחידה. בדקו שאין לכם (או לבן/בת זוגכם וילדיכם הקטינים) נכס נוסף מלבד חריגי החוק (שליש דירה, דירה בירושה וכו'). אשרו שהחזקה עולה על 18 חודשים. אם ערך הדירה מתקרב ל-5 מיליון ₪, בקשו מאיש מקצוע סימולציית מס על הסכום מעבר לתקרה, כדי לא להיות מופתעים. אספו מראש את כל הקבלות על הוצאות הנכס, למרות שבתרחיש פטור מלא כנראה לא תצטרכו אותן – אך אם יהיה חלק חייב (דירת יוקרה למשל) זה ישרת אתכם.
• מכירת דירה כאשר בבעלותכם כמה דירות (דירה שנייה/שלישית): זכרו שאין פטור רגיל. בדקו אפשרות אם אתם זכאים לפטור חד-פעמי על שתי דירות (לרוב לא ישים במרכז, אבל אולי בפריפריה כן) – אם כן, תכננו את המכירות בהתאם. אם לא, התכוננו לחישוב מס לינארי מוטב: אספו מידע על תאריכי הרכישה המקוריים (ואם הם לפני 2014, רוב השבח פטור לינארית). ודאו גם כאן שכל הוצאה מוכרת מנוכה. אם יש לכם הכנסות נמוכות בשנים האחרונות, שקלו פריסת מס. לחילופין בחנו האם ניתן לתכנן מחדש את הבעלות כך שכן תמכרו בפטור: למשל, אם אתם זוג – האם אפשר שכל אחד ימכור דירה אחת בנפרד (דרך העברה מקדימה) כ"דירה יחידה" שלו. או אולי להעביר דירה לילד בוגר ולחכות עמו לפטור עתידי. אלו מהלכים מורכבים שדורשים ייעוץ, אבל כדאי לשקול כשסכומי המס גבוהים.
• מכירת דירת ירושה: ראשית, ודאו שאתם עומדים בתנאי הפטור: המוריש היה בעל דירה יחידה, ואתם בן/בת זוג או צאצא (או בן זוג של צאצא). אם יש מספר יורשים לדירה – החליטו אם כולם מוכרים יחד ומתחלקים, או שניתן לבצע חלוקה אחרת כדי שכל אחד ימכור את מה שקיבל בפטור. במיוחד, אם למי מכם יש דירה נוספת בבעלות – אל תמכרו לפני שבדקתם אפשרות של הסכם חלוקה או תזמון מכירות (לנצל גם פטור דירה יחידה כפי שהוסבר). אם יש יורש תושב חוץ – קחו זאת בחשבון בחלוקה (אולי שיקבל תמורה אחרת). זכרו שיש הזדמנות חד-פעמית לתכנן נכון את העיזבון – אחרי שתמכרו ותחלקו כסף, לא תוכלו "להחזיר את הגלגל".
• קיבלתם דירה במתנה ואתם שוקלים למכור: חשבו כמה זמן עבר מאז שקיבלתם אותה. אם עוד לא חלפו 3–4 שנים כנדרש, בדקו האם משתלם לכם לחכות קצת כדי שהמכירה תהיה פטורה. אם אינכם רוצים או יכולים להמתין (נניח זקוקים לכסף בדחיפות), היו מוכנים לכך שתשלמו מס – בררו מה יום הרכישה המקורי של הנכס וכמה השבח יהיה. בנוסף, אם זו כרגע דירתכם היחידה – אבל קיבלתם אותה במתנה – ודאו גם שעמדתם בתקופת הצינון לצורך פטור דירה יחידה (אחרת לא רק שלא תקבלו פטור מתנה, גם לא כפטור דירה יחידה). בקיצור, במתנות יש סייגים – גבשו תוכנית מתי ואיך נכון למכור.
• מכירת בית פרטי/דירה עם זכויות בנייה רבות : פנו לשמאי מקרקעין שיכין לכם הערכה לגבי שווי זכויות הבנייה הלא מנוצלות. זה יעזור במשא ומתן (לדעת כמה שווה הבית "עצמו" וכמה הזכויות) וגם בדיווח המס. אם הזכויות קטנות מאוד – ודאו שמיישמים את הפטור לפי הוראת 6/98 כדי לא לשלם על משהו שלא צריך. אם הזכויות גדולות – בחנו עם השמאי ואדריכל האם באמת ניתן לנצל את כולן, או שאפשר לטעון שחלקן לא מימושי (ולהפחית מס). בנוסף  טרם המכירה – גשו לעירייה לבדוק היטלי השבחה שעלולים לחול. כספו של הקונה לרוב ישולם במלואו במעמד הסופי, ותגלו את ההיטל רק אחר-כך – עדיף לדעת לפני ולשקף את זה במחיר או בהסכם (מי משלם, האם הקונה מסכים להשתתף וכו'). לבסוף, הפרידו בחוזה המכר בין הנכס לבין תכולה שתרצו למכור איתו – רהיטים וכו׳– כדי לחסוך מס על ערך שאינו מקרקעין.
• מכירת מגרש : היו מודעים שאין פטורים במגרש. צפו למס גבוה אם המגרש ברשותכם שנים רבות. מומלץ לבחון אם יש היתכנות לבנייה או שינוי ייעוד שיובילו לחיסכון מס. למשל, אם אפשר להוציא היתר בנייה ולבנות על המגרש, או לצרף את הקונה לתהליך כזה (למשל למכור אחרי קבלת היתר בנייה כדי שהנכס ייחשב דירת מגורים עתידית בחלקו). כל אחוז בשבח הקרקע שיחסך הוא הרבה כסף, אז לפחות תדעו את האפשרויות. אם אין ברירה ואתם מוכרים כפי שהוא – ודאו שניצלתם את כל ההוצאות המותרות (יש רכיב אינפלציוני משמעותי, ואפשר לנכות תשלומים על פיתוח שהיו וכדומה). גם פה, היטל השבחה יכול להופיע (למשל אם אושרה תב"ע שנותנת זכויות בנייה), אז אל תמכרו בעיניים עצומות: בצעו בדיקות מקדימות מול שמאי והרשות המקומית.
• תרחיש "שדרוג דיור" – מכירת דירתכם וקניית חדשה: זהו מצב קלאסי של משפרי דיור. כלל האצבע – אם תצליחו למכור את הישנה לפני או בסמוך לרכישת החדשה, תשמרו על פטור דירה יחידה. אם קניתם כבר חדשה אך טרם מכרתם את הישנה, זכרו שיש לכם 18 חודשים למכור את הישנה בפטור. אל תתמהמהו מעבר לכך, אחרת כשתמכרו כבר לא תהיו זכאים (ותהיה לכם "תקופת ביניים" בה שתי דירות בבעלות). כמו כן, לתזמון יש השפעה על מס רכישה לדירה החדשה – מי שמתכנן לאחוז בשתי דירות זמן רב עלול לשלם מס רכישה גבוה של דירה נוספת. לכן חשוב לתכנן מראש את לוח הזמנים: אולי למכור את הישנה לפני שרוכשים חדשה (לשלם פחות מס רכישה ולקבל פטור), או לפחות להתחייב בדיווח לרשות המיסים שדירתכם תמכר בתוך 18 חודשים מרכישת החדשה.
• מוכר שהוא תושב חוץ או עזב את הארץ: אם אתם לא נחשבים תושבי ישראל בעת המכירה, היו ערים לכך שפקיד המס עשוי לדחות בקשת פטור דירה יחידה שלכם, בטענה שיש לכם בית במקום מושבכם. כדי לסתור זאת, תידרשו להמציא מסמכים שאין בבעלותכם דירה במדינה הזרה – דבר שקשה להשיג בחלק מהמקרים. על כן, אם מתאפשר, ייתכן שכדאי למכור את הדירה לפני שהפכתם לתושבי חוץ (כלומר כשעוד נחשבתם תושבי ישראל לצרכי מס), אל תניחו אוטומטית לפטור – בדקו סטטוס תושבות.

לסיכום, מיסוי מקרקעין ובפרט מס שבח הוא תחום מלא פרטים קטנים שיכולים להשפיע בענק על הכיס שלכם. הכרת סעיפי הפטור – דירה יחידה, ירושה, העברה ללא תמורה, מכר שתי דירות – והבנת המצבים המיוחדים כמו זכויות בנייה, פריסה והוצאות, הן המפתח לתכנון עסקת מכר חכמה. לפני כל צעד משמעותי במכירת דירה או קרקע, עצרו לחשוב ולבדוק את ההשלכות המיסויות. שימוש באסטרטגיה חכמה ובכל בפטורים הקיימים שהחוק מאפשר יכול לחסוך לכם אפילו מאות אלפי ש״ח במצטבר, בעוד שהיעדר תכנון יכול לעלות ביוקר.

בהצלחה במכירה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125