קבלתם ירושה? מהו הצעד הראשון בהסדרת עזבון נדל"ן בישראל?
הצעד הראשון והקריטי בהסדרת עזבון נדל"ן בישראל הוא קבלת "צו ירושה" או "צו קיום צוואה". בלעדיהם לא ניתן לקדם את הרישום של הנכסים ע״ש היורשים לצור מכירתם או חלוקת כספי המנוח ליורשים וכיוצ״ב.
צו ירושה מונפק כאשר המנוח לא הותיר צוואה, וקובע את זהות היורשים וחלקם היחסי בעיזבון על פי חוק הירושה. צו קיום צוואה מונפק כאשר קיימת צוואה, ומאשר את תוקפה ואופן חלוקת העיזבון לפיה. צווים אלו הם הכרזה משפטית מחייבת על זכויות הירושה. בלעדיהם, לא ניתן להעביר, לרשום או למכור נכסים על שם היורשים. הגשת הבקשה מתבצעת אצל רשם הירושה (או בית המשפט לענייני משפחה במקרה של התנגדות לצוואה), וניתן לבצעה גם באופן מקוון. חשוב לאסוף בשלב זה את כל המידע אודות נכסי המנוח כדי לסייע בהמשך התהליך.
מהו "הסכם חלוקת עיזבון" ומדוע כדאי לשקול אותו לפני רישום הנכסים על שם היורשים?
הסכם חלוקת עיזבון הוא הסכם בכתב שנחתם על ידי כל היורשים, ובו הם מסכימים לחלק את נכסי העיזבון באופן שונה מזה שנקבע בצו הירושה או בצוואה. הסכם זה מאפשר גמישות רבה ומניעת סכסוכי עתיד, אך יתרונו המרכזי הוא היבט המיסוי: חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 5(ג)(4)) קובע שחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים, כאשר היא החלוקה הראשונה לאחר הפטירה, לא תיחשב "מכירה" לצורכי מס. משמעות הדבר היא שאין חיוב במס שבח ובמס רכישה על נכסים המחולקים במסגרת הסכם זה, כל עוד האיזון בין היורשים מתבצע באמצעות נכסי העיזבון עצמם (ולא על ידי תשלום כסף חיצוני שאינו מנכסי העיזבון). לכן, מומלץ לבחון את הצורך בהסכם חלוקה מיד לאחר קבלת הצו ולפני רישום הנכסים, שכן לאחר הרישום כל שינוי בבעלות ייחשב כעסקת מכר רגילה החייבת במס.
אילו תנאים נדרשים לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת ירושה ("פטור מוריש״)?
כדי שיורש יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת דירה שקיבל בירושה (המכונה "פטור מוריש" לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין), צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
- קרבת משפחה למוריש: המוכר (היורש) הוא בן/בת זוג של המוריש, או צאצא (כולל נכד), או בן/בת זוג של צאצא של המוריש. אחים אינם נכללים בפטור זה.
- דירה יחידה אצל המוריש: למוריש הייתה בעת פטירתו לא יותר מדירת מגורים אחת בבעלותו. גם בעלות חלקית בדירה נוספת שוללת את הפטור.
- המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר בחייו: היורש "נכנס לנעלי המוריש" – אם המנוח עצמו היה בחיים ומוכר את הדירה ביום המכירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (לדוגמה, עמידה בתקופת ההחזקה הנדרשת של 18 חודשים).
אם כל התנאים הללו מתקיימים, היורש זכאי לפטור מלא ממס שבח.
באילו מקרים דירת ירושה לא תזכה לפטור מוריש, ואילו חלופות קיימות להקטנת חבות המס?
דירת ירושה לא תזכה לפטור מוריש אם:
- למוריש היו יותר מדירה אחת בבעלותו בעת פטירתו.
- המוכר (היורש) אינו קרוב מדרגה ראשונה למוריש (למשל, אח שירש מאחיו).
- הדירה היא דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/פינוי-בינוי שהסתיים לאחר הפטירה (שכן הדירה החדשה שונה מזו שהייתה למוריש).
במקרים אלו, קיימות אסטרטגיות להקטנת המס שאנחנו מיישמים במשרדנו בלא מעט מהמקרים:
- פטור דירה יחידה של היורש: אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של היורש, והוא עומד בתנאי הפטור הכללי של דירה יחידה (ללא מכירת דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים), הוא יכול למכור אותה בפטור זה.
- הקלה ליניארית במס שבח: גם ללא פטור מלא, ניתן ליהנות מהקלה ליניארית, במסגרתה רוב השבח שנצבר לפני 1.1.2014 פטור ממס, ורק השבח ממועד זה ועד המכירה מחויב. מכיוון שחישוב התקופה מתחיל ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש, לרוב המכירה תהיה עם חבות מס נמוכה יחסית.
- תזמון מכירת דירת היורש הקיימת: יורש המחזיק בדירה נוספת משלו יכול לשקול לדחות את קבלת ורישום הירושה על שמו, ולמכור תחילה את דירתו הקיימת בפטור כדירה יחידה, ורק לאחר מכן לרשום את דירת הירושה.
- הסכם חלוקת עיזבון: אם למוריש היו מספר נכסים, הסכם חלוקה מראש יכול למנוע מכירה רגילה בין היורשים (החייבת במס) ולאפשר חלוקה פטורה ממס בין היורשים (כפי שהוסבר לעיל).
- העברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב: במקרים מסוימים, יורש יכול להעביר במתנה דירה בבעלותו (או חלק ממנה) לקרוב משפחה לפני קבלת הירושה, כדי להישאר עם דירה יחידה לצרכי מס ולנצל פטורים.
כיצד יש לפעול לרישום נכסי הירושה בלשכת המקרקעין (טאבו) ?
אם לצורך לאחר חתימה על הסכם חלוקת עיזבון, יש לרשום את הזכויות על שם היורשים. השלבים העיקריים:
- בדיקת רישומים קיימים: יש להוציא נסח טאבו עדכני (או אישור זכויות מרמ"י/חברה משכנת) ולוודא שפרטי המנוח מדויקים.
- תיקון טעויות: אם קיימות אי-התאמות בין פרטי המנוח בנסח/אישור לבין הצו, יש לתקנן מראש מול רשם הירושה (לתיקון צו) או מול לשכת המקרקעין (לתיקון טעות ברישום הטאבו).
- הגשת בקשה לרישום הורשה: הבקשה מוגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) או למשרדי רמ"י/חברה משכנת. יש למלא טופס בקשה מאומת על ידי עורך דין, לצרף את צו הירושה/קיום הצוואה המקורי, הסכם חלוקת עיזבון (אם יש), ואישור תשלום אגרה.
- חתימות: אם הרישום מבוצע רק לפי הצו, מספיקה חתימת אחד היורשים. אם מצרפים הסכם חלוקה, נדרשת חתימת כל היורשים על הבקשה. לאחר הרישום, מומלץ להוציא נסח טאבו מעודכן כדי לוודא את הרישום הנכון.
מהן ההשלכות המיסוייות של מכירת דירת ירושה בין אחים, ומדוע עדיף להימנע מכך אם ניתן?
מכירת חלק בדירת ירושה בין אחים (לאחר שהדירה כבר נרשמה על שמם בטאבו) נחשבת לעסקת מכר רגילה לכל דבר. האחים המוכרים את חלקם עשויים להיות חייבים במס שבח (אלא אם מתקיימים תנאי פטור מוריש עבורם, בהנחה שהם קרובים מדרגה ראשונה למוריש והמוריש עמד בתנאים), והאח הרוכש את החלקים יהיה חייב במס רכישה על החלקים הנרכשים. מס הרכישה יחושב לפי מדרגות המס האישיות של האח הרוכש, כולל מדרגות גבוהות יותר אם מדובר עבורו בדירה נוספת. מצב זה יוצר חבויות מס משמעותיות, שלעיתים מגיעות למאות אלפי שקלים.
לכן, במידה ואחד האחים מעוניין לרכוש את חלקי האחרים, עדיף לבצע זאת במסגרת "הסכם חלוקת עיזבון" לפני הרישום בטאבו. בהסכם כזה, ניתן לקבוע שהדירה תירשם ישירות על שם האח המעוניין בה, תמורת פיצוי לשאר האחים מתוך נכסי העיזבון או בכסף חיצוני. במקרה של פיצוי בכסף חיצוני, רק על סכום זה יוטל מס, בעוד שרוב שווי הדירה יעבור ללא מס במסגרת החלוקה הפטורה.
כיצד קבלת דירה בירושה משפיעה על מס הרכישה שיורש ישלם בעתיד על רכישת דירה נוספת?
החוק בישראל מקל על יורשים בהקשר למס רכישה על דירה נוספת. אם יורש קיבל דירה בירושה בחלק של עד 50%, הוא לא ייחשב כבעל "דירה נוספת" לצורך חישוב מס הרכישה על דירה אחרת שיקנה. המשמעות היא שהוא יוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (שכוללות פטור מס עד סכום מסוים ומדרגות מופחתות), וזאת בתנאי שאין לו דירה אחרת בבעלותו. לעומת זאת, אם יורש קיבל בירושה יותר ממחצית דירה, הוא כבר ייחשב כבעל דירה לעניין מס רכישה, ועל רכישת דירה חדשה הוא ישלם מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר (של "דירה נוספת"). לכן, ליורשים המתכננים לרכוש נכס נוסף בעתיד, מומלץ לשקול, באמצעות הסכם חלוקה, לשמור על חלקם בדירת הירושה שלא יעלה על 50%.
אילו צעדי תכנון מקדים יכולים הורים (המורישים הפוטנציאליים) לנקוט כדי להקל על ילדיהם בהיבטי מס בעתיד?
הורים יכולים לנקוט מספר צעדי תכנון אסטרטגיים עוד בחייהם כדי למנוע חבויות מס גבוהות עבור יורשיהם:
- צמצום מספר הנכסים: אם להורים מספר דירות, כדאי לשקול העברת נכס נוסף (שאינו דירת המגורים העיקרית) לילדים במתנה עוד בחייהם. העברת מתנה לקרוב מדרגה ראשונה פטורה ממס רכישה, ומס השבח נדחה ליום מכירה עתידי על ידי הילד. כך, ההורים נשארים עם דירה יחידה שילדיהם יוכלו למכור בפטור מוריש לאחר פטירתם.
- פיצול נכסים בין ילדים: במקרה של מספר דירות ומספר ילדים, ניתן להעביר במתנה חלקים (למשל, שליש) מדירה נוספת לכל ילד. כך, ההורים מצמצמים את מספר הנכסים הרשומים על שמם, וכל ילד מחזיק בחלק קטן (עד שליש) שלא פוגע בזכויות המס שלו (לדוגמה, היכולת למכור את דירתו היחידה בפטור או לרכוש דירה חדשה במדרגות מס רכישה מופחתות).
- תכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית: אם הורים גרים בנכס הנמצא בפרויקט תמ"א 38/פינוי-בינוי, וכפי שצוין, פטור מוריש לא יחול על דירה חדשה שתתקבל. במצב כזה, עדיף שההורים יממשו את הדירה בעצמם (ימכרו לפני או לאחר הפרויקט) כדי לנצל את הפטורים המגיעים להם בחייהם.
- התחשבות ביורשים תושבי חוץ: אם אחד היורשים הוא תושב חוץ, יש לזכור שייתכן שיחויב במס כפול (בישראל ובמדינת תושבותו) על מכירת נדל"ן, וכן במדינות מסוימות קיים מס עיזבון. במקרים אלו, לעיתים עדיף לתכנן כך שהיורש תושב החוץ יקבל נכסים נזילים (כסף) במקום נכסי נדל"ן כדי למנוע סיבוכי מיסוי. תכנון מוקדם בסיוע מומחה יכול לחסוך ליורשים סכומי מס ניכרים ולמנוע סכסוכים.
לסיכום – דרכי הפעולה
ניהול נכון של עיזבון לצורך מכירת דירות ירושה יכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים ולהקל על התהליך כולו. להלן סיכום פרקטי של הנושאים המרכזיים שנסקרו במאמר והמלצות לביצוע:
- קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה:
- הקפידו להגיש בקשה מוקדם ככל האפשר, שכן ללא צו זה לא תוכלו למכור או לרשום נכסים על שם היורשים.
- אספו מראש את כל המסמכים הרלוונטיים לנכסי המנוח כדי לזרז את התהליך.
- הסכם חלוקת עיזבון:
- מומלץ לשקול הסכם חלוקת עיזבון מיד לאחר קבלת הצו ולפני רישום הנכסים.
- חלוקה נכונה במסגרת הסכם כזה עשויה לחסוך לכם מיסוי רב על ידי מניעת עסקת מכירה רגילה.
- פטור מוריש ממס שבח:
- וודאו מראש את זכאותכם לפטור: בדקו את קרבת המשפחה למוריש, כמות הדירות שהייתה לו וזכאותו שלו לפטור לפני הפטירה.
- אם אינכם זכאים, בדקו אפשרויות חלופיות כגון מכירה בפטור דירה יחידה או הקלה ליניארית במס שבח.
- רישום נכסים בטאבו:
- ודאו את דיוק רישום נכסי המוריש לפני הגשת הבקשה לטאבו.
- אם יש אי-התאמות, תקנו אותן מול הרשויות המוסמכות טרם הרישום.
- מכירת דירה בין אחים:
- נסו להימנע ממכירת דירה בין אחים לאחר הרישום בטאבו כדי למנוע חבויות מס משמעותיות.
- העדיפו להסדיר העברת בעלות בין אחים במסגרת הסכם חלוקת עיזבון לפני הרישום.
- השפעה על מס רכישה:
- שקלו להגביל את חלקכם בירושה לפחות מ-50% כדי לשמר הטבות מס רכישה בעת רכישת דירה נוספת בעתיד.
- תכנון מוקדם של המורישים:
- בדקו את האפשרות של ההורים להעביר במתנה חלקים מהנכסים עוד בחייהם. ככל ובבעלותם יותר מדירת מגורים אחת, כחלק מתכנון מס ארוך טווח.
- תכננו מראש בהתאם להרכב המשפחתי ולסוגי הנכסים, במיוחד במקרים של התחדשות עירונית או יורשים תושבי חוץ.
תכנון נכון, מוקדם ומקצועי יכול לחסוך לכם זמן, כסף וסכסוכים מיותרים בין בני המשפחה.
להרחבה – ראו מאמר בנושא הסכם חלוקת עיזבון ומכירת דירת ירושה.
שיהיה בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125