פטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירה בישראל

איך תושב חוץ יכול למכור דירה בישראל בפטור ממס שבח?

תושבי חוץ רבים מחזיקים בנכסי מקרקעין בישראל. לעיתים מדובר בדירה שרכשו להשקעה, לפעמים זוהי דירת נופש לימות הקיץ החמים, ובמקרים רבים מדובר בדירה שהתקבלה בירושה מקרוב משפחה. כאשר מגיע הרגע למכור את הנכס, צף ועולה החשש המרכזי – תשלום מס שבח. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר בין מחיר רכישת הנכס למחיר מכירתו, והוא יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, ולנגוס נתח משמעותי מהתמורה.

השאלה הגדולה שמעסיקה כל תושב חוץ היא: האם אני, כתושב חוץ, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתי היחידה בישראל, בדומה לתושב ישראל?

התשובה הקצרה היא: כן, אבל. וזה "אבל" גדול מאוד, עם הרבה בירוקרטיה, מלכודות מס ודרישות ספציפיות שאי עמידה בהן עלולה לעלות לכם ביוקר. במאמר זה, שנכתב מניסיוני רב השנים בליווי עסקאות מקרקעין של תושבי חוץ, אפרק לגורמים את כל מה שאתם צריכים לדעת. נצלול לעומק החוק, נבין את הדרישות של רשות המיסים, נגלה מה קורה כשמוכרים דירה בישראל (גם דירה שהתקבלה בירושה), והכי חשוב – נלמד מהן החלופות המעשיות להוכחת זכאותכם לפטור, גם כשהרשויות במדינת התושבות שלכם לא בדיוק משתפות פעולה.

אני מזמין אתכם למסע מקיף שיחסוך לכם כאב ראש, בירוקרטיה והרבה מאוד כסף.

מס שבח והפטור הנכסף ל"דירה יחידה" – מה הבסיס?

לפני שנצלול למים העמוקים של תושבי החוץ, בואו ניישר קו. מס שבח מקרקעין הוא מס שכל מוכר נכס בישראל צריך להכיר. בגדול, המדינה רוצה נתח מהרווח שעשיתם על עליית ערך הנכס שלכם מהיום שקניתם אותו ועד היום שמכרתם. שיעור המס ההיסטורי עומד על 25% מהרווח הריאלי (הרווח לאחר הצמדה למדד).

אבל, וכאן זה נהיה מעניין, המחוקק הישראלי יצר מנגנון פטור חשוב שמטרתו להקל על אזרחים לשפר את תנאי המגורים שלהם. מנגנון זה ידוע כפטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" יחידה.

מהם התנאים הבסיסיים לקבלת הפטור (לתושב ישראל)?

1. דירת מגורים מזכה: הדירה הנמכרת שימשה למגורים (או מיועדת למגורים) ברובה.
2. דירה יחידה: זוהי דירתו היחידה של המוכר בישראל.
3. תקופת החזקה: המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים.
4. שווי: תקרת הפטור עומדת, נכון לשנת 2025, על סך של 5,008,000 ש"ח. על החלק שמעל התקרה, יחול מס.

עד כאן, הכל נשמע פשוט. אבל מה קורה כשאתה גר במיאמי, לונדון או פריז, ומחזיק בדירה קטנה בתל אביב?

תושב חוץ ופטור ממס שבח – האם זה בכלל אפשרי?

רבים מלקוחותיי, תושבי חוץ, מגיעים אלי מתוך הנחה שהם אינם זכאים לפטור. "אני לא גר בישראל, בטח שאני צריך לשלם מס מלא," הם אומרים. זוהי טעות נפוצה.

סעיף 49ב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש שגם תושב חוץ יכול ליהנות מהפטור במכירת דירתו היחידה בישראל. החוק רואה לנכון להעניק את ההטבה הזו גם למי שמרכז חייו אינו בישראל, מתוך הבנה של קשר עמוק ורצון לעודד החזקת נכסים בארץ גם על ידי יהדות התפוצות.

אך כאן מגיע ה"קאץ'" המרכזי. רשות המיסים הישראלית אומרת דבר פשוט והגיוני: "אנחנו רוצים לוודא שהפטור הזה ניתן באמת למי שמחזיק רק בדירה אחת, לא רק בישראל, אלא בכלל". כלומר, אם לתושב החוץ יש דירה נוספת במדינת התושבות שלו, הוא ייחשב כבעל שתי דירות, ולכן לא יהיה זכאי לפטור על מכירת דירתו היחידה בישראל.

וכאן מתחילה הסאגה: איך מוכיחים לרשות המיסים בישראל שאין לך דירת מגורים נוספת במדינה שבה אתה חי?

תוספת מס 2 להוראת ביצוע 5/2013 – כשפקיד השומה מבקש אישור מהעירייה בניו ג'רזי

כדי להתמודד עם האתגר הזה, פרסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע 5/2013. הוראה זו קובעת את הכללים והפרוצדורה להוכחת היעדר דירה נוספת על ידי תושב חוץ.

הדרישה המרכזית, כפי שמופיעה בתוספת השנייה להוראה, היא הצגת "אישור משלטונות המס במדינת התושבות". האישור הזה צריך לכלול את הפרטים הבאים:

1. פרטי המוכר (שם מלא, מספר זיהוי).
2. הצהרה מפורשת של רשות המס הזרה כי למוכר אין זכויות בדירת מגורים באותה מדינה.
3. האישור צריך להיות עדכני למועד מכירת הדירה בישראל.

נשמע פשוט, נכון? ובכן, במציאות, זה כמעט מדע בדיוני.

ברוב המוחלט של מדינות המערב, אין גוף ממשלתי אחד שיודע לתת אישור כזה. רשות המס האמריקאית (IRS), למשל, לא מנהלת רישום של נכסי מקרקעין על שם אזרחים. גם לא רשויות המס בבריטניה, צרפת, או קנדה. הן מתעסקות בהכנסות, לא בבעלות על נכסים ספציפיים. לכן, כשתושב חוץ פונה לרשויות במדינתו ומבקש אישור כזה, הוא נתקל בדרך כלל במבט תמוה ובסירוב מוחלט.

במשרדי נתקלתי בעשרות מקרים של לקוחות שהסתובבו במשך חודשים בין רשויות שונות במדינות מגוריהם, בניסיון נואש להשיג מסמך שפשוט לא קיים. התוצאה היא תסכול, בזבוז זמן, ובסופו של דבר, חשש אמיתי שיחויבו במס שבח מלא.

אז מה עושים? האם פשוט מרימים ידיים ומשלמים את המס? ממש לא.

החלופות להוכחה – פתרונות יצירתיים "מחוץ לקופסה"

למרבה המזל, גם ברשות המיסים הבינו עם הזמן שהדרישה לאישור רשמי היא בעייתית. לכן, הוראת הביצוע עצמה פתחה פתח למספר חלופות, שעם השנים והניסיון למדנו כיצד להשתמש בהן בצורה יעילה ומשכנעת.

החלופה המרכזית והיעילה ביותר היא הגשת תצהיר מפורט של המוכר, שנתמך במסמכים חיצוניים ואובייקטיביים ככל הניתן.

מה צריך לכלול תצהיר כזה כדי לשכנע את מנהל מיסוי מקרקעין?

1. הצהרה חד משמעית: המוכר מצהיר, תחת אזהרה על אמירת שקר, כי אין בבעלותו, במישרין או בעקיפין, כל דירת מגורים אחרת במדינת התושבות שלו או בכל מקום אחר בעולם.
2. תיאור מצב המגורים הנוכחי: יש לפרט היכן המוכר מתגורר. האם הוא שוכר דירה? אם כן, יש לצרף את הסכם השכירות. האם הוא מתגורר אצל קרובי משפחה? יש להסביר את הנסיבות.
3. היסטוריית מגורים: כדאי לפרט את היסטוריית המגורים בשנים האחרונות כדי להראות דפוס עקבי של היעדר בעלות על דירה.
4. הסבר על אי היכולת להמציא את האישור הרשמי: יש להסביר בתצהיר מדוע לא ניתן להשיג את האישור מרשויות המס במדינת התושבות, ואף לצרף תכתובות (אם יש) המעידות על פנייה וסירוב.
5. הוכחות תומכות: זהו החלק הקריטי. יש לצרף כל מסמך שיכול לתמוך בטענה. דוגמאות למסמכים כאלה כוללות:
   • הסכם שכירות: הראיה הטובה ביותר היא חוזה שכירות עדכני ופעיל במדינת התושבות.
   • חשבונות שוטפים (Utility Bills): חשבונות חשמל, מים, גז וארנונה על שם המוכר בכתובת השכורה.
   • דפי חשבון בנק: המעידים על תשלום שכר דירה חודשי.
   • אישור מרואה חשבון מקומי: רואה חשבון במדינת התושבות יכול להצהיר כי על פי דוחות המס של המוכר, לא מופיעות הכנסות משכר דירה ולא נדרשו הוצאות הקשורות לבעלות על בית (כגון משכנתא, ארנונה וכו').
   • תצהיר מעורך דין מקומי: במקרים מסוימים, ניתן לבקש מעורך דין במדינת התושבות, לאחר שביצע בדיקות במרשמים הרלוונטיים (ככל שקיימים), להצהיר כי לא נמצאו נכסים על שם המוכר.

טבלת השוואת חלופות להוכחה

המפתח להצלחה הוא בניית תיק ראיות חזק, מקיף ומשכנע. ככל שתספקו יותר מסמכים אובייקטיביים התומכים בגרסתכם, כך יקטן הסיכוי שמנהל מיסוי מקרקעין ידחה את בקשתכם לפטור.

מכירת דירת ירושה על ידי תושב חוץ

נושא מורכב בפני עצמו הוא מכירת דירה שהתקבלה בירושה. תושבי חוץ רבים יורשים דירות מהוריהם או מקרובי משפחה אחרים בישראל. האם גם הם זכאים לפטור?

כאן קיימת מלכודת שרבים נופלים בה. הפטור במכירת דירת ירושה נשען על סעיף 49ב(5) לחוק. על פי סעיף זה, המוכר (היורש) יכול "להיכנס לנעליו" של המוריש. כלומר, אם המוריש (הנפטר) היה זכאי לפטור לו היה מוכר את הדירה בחייו, גם היורש עשוי להיות זכאי לאותו פטור.

התנאים הבסיסיים לכך הם:

1. המוכר הוא בן זוג, צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו, המוריש היה בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח.

אך כאן מגיעה הנקודה הקריטית שרבים מפספסים: הכניסה לנעלי המוריש מתייחסת לתנאים שהיו צריכים להתקיים אצל המוריש. אך היא אינה פוטרת את היורש עצמו מעמידה בתנאים אחרים של החוק.

במילים אחרות, קיים מבחן כפול עבור יורש תושב חוץ:

1. מבחן המוריש: האם הדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של הנפטר ביום מותו?
2. מבחן היורש: האם ליורש המוכר, תושב החוץ, יש דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו או בכל מקום אחר בעולם?

רק אם התשובה לשתי השאלות היא חיובית (למוריש היתה זו דירה יחידה, וליורש אין דירה אחרת בעולם), יוכל היורש תושב החוץ ליהנות מהפטור.

המשמעות המעשית היא חד משמעית: כל מה שכתבתי לעיל על הוכחת היעדר דירה בחו"ל, על התצהירים, על חוזי השכירות ועל האישורים החלופיים – חל במלוא העוצמה גם על תושב חוץ שמוכר דירת ירושה.

זוהי טעות נפוצה לחשוב שבמקרה של ירושה, רשות המיסים מתעלמת מנכסיו של היורש בחו"ל. ההפך הוא הנכון. הדרישה היא כפולה ומכופלת, ויש להיערך להוכיח את שני התנאים במלואם.

תכנון מס ופעולות מקדימות – לחשוב צעד אחד קדימה

במיסוי מקרקעין, כמו בשחמט, המהלכים שמבצעים לפני העסקה הם אלו שקובעים את התוצאה. במקרים רבים, תכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

לדוגמה, נניח שלתושב חוץ יש שתי דירות בישראל והוא מעוניין למכור אחת מהן. במצב רגיל, הוא יחויב במס שבח מלא. אך מה אם לפני המכירה, הוא יעביר את אחת הדירות במתנה לבנו? העברה כזו בין קרובים פטורה ממס שבח (אם כי כרוכה בתשלום מס רכישה מופחת). לאחר ההעברה, המוכר יישאר עם דירה אחת בלבד, וכעבור תקופת צינון הקבועה בחוק, יוכל למכור אותה בפטור ממס. על היתרונות והחסרונות של העברה כזו תוכלו לקרוא במאמר על העברת דירה במתנה ללא תמורה.

שאלות ותשובות (Q&A)

שאלה 1: אני תושב צרפת ויש לי דירה קטנה בתל אביב. בצרפת אני גר בשכירות. האם אני זכאי לפטור ממס שבח?

תשובה: כן, בהחלט יש לך סיכוי גבוה להיות זכאי. תצטרך להוכיח לרשות המיסים בישראל שאין לך דירה בבעלותך בצרפת. מכיוון שהרשויות בצרפת לא יספקו לך אישור רשמי על כך, תצטרך להגיש תצהיר מפורט, לצרף את הסכם השכירות שלך בצרפת, חשבונות שוטפים וכל מסמך אחר שיוכיח שאתה אכן שוכר.

שאלה 2: ירשתי מאמי דירה בחיפה. אני גר באוסטרליה ויש לי שם בית. האם אצטרך לשלם מס שבח על מכירת הדירה בחיפה?

תשובה: כן, במקרה המתואר תהיה חייב במס שבח. הפטור על דירת ירושה דורש "מבחן כפול": גם שהדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש (אמך), וגם שליורש המוכר אין דירה אחרת בעולם. מכיוון שיש לך בית בבעלותך באוסטרליה, אינך עומד בתנאי השני ולכן לא תהיה זכאי לפטור.

שאלה 3: כמה זמן לוקח תהליך קבלת הפטור לתושב חוץ?

תשובה: אם מגישים את הבקשה בצורה מסודרת ומלאה עם כל המסמכים הנדרשים (כולל התצהירים והחלופות לאישור), התהליך יכול להיות מהיר יחסית, בדרך כלל תוך 30-90 יום. אם התיק אינו שלם, רשות המיסים תשלח דרישות להשלמת מסמכים, והתהליך עלול להתארך משמעותית.

שאלה 4: האם שימוש בחלופות (כמו תצהיר וחוזה שכירות) במקום אישור רשמי מעכב את קבלת הפטור?

תשובה: לא בהכרח. פקידי השומה במשרדי מיסוי מקרקעין מכירים היטב את הקושי בהשגת האישור הרשמי. בקשה שמנוסחת היטב ומגובה בראיות חלופיות חזקות ומשכנעות, תטופל לרוב ביעילות. המפתח הוא להגיש תיק מלא מההתחלה.

שאלה 5: יש לי אזרחות אמריקאית וישראלית. אני גר רוב השנה בארה"ב. האם אני נחשב תושב חוץ לעניין מס שבח?

תשובה: קביעת "תושבות" לצרכי מס היא שאלה מורכבת התלויה במבחן "מרכז החיים". המבחן בוחן איפה נמצא הבית הקבוע שלך, משפחתך, האינטרסים הכלכליים והחברתיים שלך. גם אם יש לך אזרחות ישראלית, אם מרכז חייך הוא בארה"ב, תיחשב כתושב חוץ ותצטרך לעמוד בתנאים שפורטו במאמר. במיסוי מקרקעין המבחן אך מחמיר יותר, וכל עוד מעל מחצית משנת המס שהית בחו״ל אתה עשוי להיחשב כתושב חוץ

שאלה 6: האם ניתן להגיש את הבקשה לפטור עוד לפני שמצאתי קונה לדירה?

תשובה: לא. הדיווח למס שבח והבקשה לפטור מוגשים רק לאחר חתימת הסכם מכר מחייב. עם זאת, את כל ההכנות, כולל איסוף המסמכים מחו"ל והכנת התצהירים, חובה וכדאי מאוד לעשות מראש, כדי שברגע שייחתם ההסכם, ניתן יהיה להגיש את הדיווח באופן מיידי.

שאלה 7: מה קורה אם רשות המיסים דוחה את הבקשה שלי לפטור?

תשובה: אם הבקשה נדחית, תקבל שומת מס שבח לתשלום. על שומה זו ניתן להגיש "השגה" (ערעור פנימי) בתוך 30 יום. בהשגה מפרטים את כל הטיעונים המשפטיים והעובדתיים ומצרפים מסמכים נוספים. אם גם ההשגה נדחית, השלב הבא הוא הגשת ערר לבית המשפט.

שאלה 8: בבעלותי 5% מדירה של ההורים שלי בחו"ל. האם זה שולל ממני את הפטור?

תשובה: כן. החוק קובע כי גם בעלות על חלק מדירה (מעל שליש, ובנסיבות מסוימות גם פחות) נחשבת כבעלות על דירה ששוללת את הפטור. עם זאת, ישנם חריגים מסוימים ופרשנויות שניתן לבחון. זהו מקרה קלאסי שדורש ייעוץ פרטני.

שאלה 9: יש לי דירה בישראל ודירת נופש קטנה ביוון שאני משתמש בה חודש בשנה. האם אוכל לקבל פטור?

תשובה: לא. דירת נופש, גם אם השימוש בה מועט, נחשבת לדירת מגורים השוללת את הזכאות לפטור על מכירת דירתך היחידה בישראל.

שאלה 10: מכרתי את הדירה שלי בקנדה לפני חצי שנה ועכשיו אני רוצה למכור את הדירה היחידה שלי בישראל. אני עדיין גר בשכירות בקנדה. האם אני זכאי לפטור?

תשובה: כן. מה שקובע הוא מצבך ביום מכירת הדירה בישראל. אם במועד זה אין בבעלותך דירה אחרת בשום מקום בעולם, אתה עומד בתנאי הבסיסי. העובדה שהייתה לך דירה בעבר אינה רלוונטית, כל עוד עמדת בתקופות הצינון הנדרשות בחוק, במידה וניצלת פטורים בעבר.

סיכום ומסקנות

מכירת דירה על ידי תושב חוץ בישראל היא תהליך מורכב, אך בהחלט אפשרי לקבל פטור מלא ממס שבח, בין אם מדובר בדירה שנרכשה ובין אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה. המפתח להצלחה טמון בהבנה מעמיקה של החוק, היכרות עם הוראות הביצוע של רשות המיסים, והיערכות נכונה מראש.

אל תניחו שאתם לא זכאים לפטור.

אל תתייאשו מהדרישות הבירוקרטיות של רשות המיסים.

הדרישה להמציא אישור רשמי על היעדר דירה במדינת התושבות היא מכשול משמעותי, אך כפי שהראיתי, קיימות חלופות יעילות ומוכחות. בניית תיק ראיות חזק, הכולל תצהיר מפורט, חוזה שכירות, ואישורים מבעלי מקצוע, יכולה להוביל לקבלת הפטור המיוחל.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125