הסכם ממון – המדריך המקיף שיחסוך לכם מאות אלפי שקלים במס רכישה ומס שבח
"רגע, כמה מס רכישה אמרת שנשלם?" אני שומע את השאלה הזו מלא מעט זוגות שיושבים אצלי במשרד. הם מאוהבים, מתכננים עתיד משותף, מצאו את דירת חלומותיהם, ואז נוחתת עליהם המציאות המיסויית במלוא עוצמתה. במקרים רבים, הסיבה להלם היא דירה קטנה שאחד מהם קיבל בירושה או רכש לפני שהכירו. פתאום, הדירה החדשה שהם רוצים לקנות יחד הופכת ל"דירה שנייה", והמס קופץ במאות אלפי שקלים.
כאן אני בדרך כלל מחייך ואומר להם שיש פתרון, והוא לא כרוך בפרידה דרמטית. קוראים לו הסכם ממון.
רבים חושבים שהסכם ממון הוא מסמך ציני שנועד להתכונן לגירושין. "פוליסת ביטוח לזוגיות", יש שיאמרו. אבל אני, לאחר ניסיון של מעל שני עשורים, רואה אותו קודם כל ככלי לתכנון פיננסי ומיסויי מהמעלה הראשונה. זהו מסמך שמעיד על בגרות, אחריות ותקשורת פתוחה, והוא יכול לחסוך לכם סכומים אדירים, לא רק במקרה של פרידה, אלא ממש כאן ועכשיו, ברכישת הדירה הבאה שלכם.
במאמר הזה אפרק לגורמים את כל מה שצריך לדעת על הסכמי ממון. נתחיל מהיסודות – מהו הסכם ממון ולמה הוא כל כך חשוב, נצלול לעומק חוקי המס ונבין את "חזקת התא המשפחתי" שעלולה לעלות לכם ביוקר, ונגלה כיצד הסכם ממון מנוסח היטב יכול לנטרל את המוקש הזה. אשתף אתכם בדוגמאות מהחיים, בפסיקות עדכניות של בתי המשפט, וברשימת "עשרת הדיברות" המעשית שלי לקיום הפרדה רכושית נכונה. המטרה שלי היא אחת: לתת לכם את כל הידע והכלים כדי לקבל החלטות מושכלות שיבטיחו את עתידכם הכלכלי.
מהו הסכם ממון ולמה הוא לא מילה גסה?
בבסיסו, הסכם ממון הוא חוזה שנערך בין בני זוג, לפני הנישואין או במהלכם. מטרתו היא להסדיר את היבטי הרכוש והכספים ביניהם, ולקבוע כיצד יחולק הרכוש במקרה שהקשר יסתיים, בין אם בפרידה, גירושין או חלילה במקרה פטירה. במקום להשאיר את ההחלטות הרות הגורל הללו לידי ברירת המחדל של החוק ("הסדר איזון המשאבים"), ההסכם מאפשר לזוג לקבוע בעצמם את כללי המשחק הפיננסיים שלהם.
על פי חוק יחסי ממון, כדי שההסכם יהיה תקף, הוא חייב להיות בכתב ולקבל אישור משפטי. אם ההסכם נערך לפני הנישואין, ניתן לאשר אותו אצל נוטריון, ואם הוא נערך לאחר הנישואין, הוא דורש אישור של בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני. אישור זה הוא קריטי – בלעדיו, המסמך הוא חסר כל תוקף משפטי.
יתרונותיו של הסכם ממון חורגים הרבה מעבר לגירושין
- שקיפות וודאות: ההסכם יוצר בהירות מוחלטת לגבי מה שייך למי, מונע אי-הבנות ומספק שקט נפשי.
- הגנה על רכוש: הוא מאפשר להגן על נכסים שהובאו לקשר, כמו דירות, עסקים, חסכונות, ירושות ומתנות.
- מניעת סכסוכים: במקום מאבקים משפטיים יקרים ומתישים, הכל מוסדר מראש בצורה מכובדת.
- חיסכון אדיר במיסים: וזו, כאמור, הסיבה המרכזית שבגללה אנחנו כאן.
"חזקת התא המשפחתי": המלכודת המיסויית שבני זוג נופלים בה
כדי להבין את העוצמה של הסכם ממון, צריך קודם להכיר את "האויב": חזקת התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין. החוק קובע, כברירת מחדל, כי בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים ל"מוכר אחד" או "רוכש אחד". כלומר, רשויות המס מסתכלות על כל הנכסים של שני בני הזוג כאילו הם שייכים לגוף אחד.
לגישה זו יש שתי השלכות הרסניות מבחינה כלכלית:
- מס רכישה: מכת מס של 8%
נניח שרן הוא בעלים של דירה שקיבל בירושה מסבו. עכשיו הוא ודנה, אשתו הטרייה, רוצים לרכוש יחד את דירתם המשותפת הראשונה. מבחינת דנה, זו הדירה היחידה שלה. אבל מבחינת רשויות המס, בגלל "חזקת התא המשפחתי", גם לדנה "יש" כבר דירה – הדירה של רן.
התוצאה? הדירה המשותפת שהם רוכשים תיחשב כדירה שנייה, והם ישלמו מס רכישה לפי המדרגה הגבוהה ביותר, שמתחילה ב-8%.
בואו נדבר במספרים (לפי מדרגות מס רכישה נכונות לשנת 2025):
זוג רוכש דירה בשווי 2,500,000 ₪.
- במצב של "דירה יחידה": מס הרכישה יעמוד על כ-20,538 ₪ בלבד.
- במצב של "דירה נוספת" (בגלל דירה קודמת של אחד מהם): מס הרכישה יזנק לכ-200,000 ₪.
פער של כ-180,000 ₪! זהו סכום אדיר שיורד לטמיון, רק בגלל החזקה הזו.
- מס שבח: אובדן הפטור על "דירה יחידה"
החזקה פועלת גם בכיוון ההפוך. נניח שמשה ורווית הם בעלים של דירה משותפת בתל אביב. בנוסף, למשה יש דירה ברמת גן שקיבל במתנה. כעת הם רוצים למכור את הדירה בתל אביב.
הם מצפים לקבל פטור ממס שבח, שכן זו הדירה המשותפת היחידה שלהם. אבל רשויות המס יגידו: "רגע, למשה יש עוד דירה, ולכן 'התא המשפחתי' מחזיק בשתי דירות. אתם לא זכאים לפטור על מכירת דירתכם היחידה". במכירה כזו, הם עלולים לשלם מס שבח של מאות אלפי שקלים על עליית הערך של הדירה התל-אביבית.
הפתרון: כיצד הסכם ממון מפרק את "התא המשפחתי" לצורכי מס
החדשות הטובות הן שחזקת התא המשפחתי אינה גזירת גורל. הפסיקה, ובתי המשפט העליון בראשה (בפסקי דין כמו ע"א 3178/17 יגאל שלמי וע"א 4298/18 קרן רוזנבוים), קבעה שניתן לסתור את החזקה הזו ולהפריד את נכסי בני הזוג לצורכי מס.
אבל, וזה אבל גדול, כדי שרשויות המס יכירו בהפרדה, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים:
- קיומו של הסכם ממון: חייב להיות הסכם ממון תקף, חתום ומאושר כחוק, הקובע הפרדה רכושית ברורה לגבי הנכסים הספציפיים (או כלל הנכסים).
- הוכחת הפרדה רכושית בפועל: לא מספיק לחתום על נייר יפה. בני הזוג חייבים להוכיח שההפרדה הרכושית אינה פיקטיבית, אלא אמיתית ומתקיימת בחיי היומיום.
התנאי השני הוא המהותי, וכאן זוגות רבים נופלים. הם חותמים על הסכם, מכניסים למגירה ושוכחים ממנו. בפועל, הם מערבבים כספים, מנהלים חשבונות משותפים שמהם משולמים כל ההוצאות, כולל אלו של הדירה ה"נפרדת", ובכך מרוקנים את ההסכם מתוכן.
עשרת הדיברות להפרדה רכושית נכונה (שמחזיקה מים מול רשויות המס)
במהלך שנותיי זיקקתי את דרישות הפסיקה ורשויות המס לרשימת כללים מעשית. אני מכנה אותה "עשרת הדיברות". אם תקפידו עליהן, הסיכוי שלכם ליהנות מהטבות המס גדל משמעותית.
- חתמו על הסכם ממון מפורט: ההסכם צריך להתייחס ספציפית לנכסי המקרקעין, ולקבוע במפורש שהם שייכים לאחד מבני הזוג בלבד, וכי כל הפירות מהם (שכירות, תמורה ממכירה) שייכים לו בלעדית.
- התייחסו למגורים משותפים: אם בן הזוג שאינו הבעלים מתגורר בנכס ה"נפרד", חובה לכלול סעיף בהסכם שקובע כי "עצם המגורים המשותפים בדירה אינם מקנים לבן הזוג השני כל זכות קניינית בה". זהו סעיף קריטי שמונע טענת "שיתוף מכללא" מכוח המגורים.
- הזמן הוא קריטי: חתמו על ההסכם מוקדם ככל האפשר, באופן אידיאלי לפני הנישואין או בסמוך להם. הסכם שנחתם חודש לפני רכישת דירה חדשה ייראה לרשויות המס חשוד ומלאכותי, כאילו כל מטרתו היא הימנעות ממס.
- הימנעו מהשבחות משותפות: אל תשפצו את הדירה ה"נפרדת" מכספי חשבון משותף. השבחה משמעותית מכספים משותפים עלולה להעיד על כוונת שיתוף ולהחליש את טענת ההפרדה.
- פתחו חשבון בנק נפרד לנכס: זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר. כל ההכנסות מהנכס (למשל, דמי שכירות) צריכות להיכנס לחשבון בנק נפרד הרשום על שם בן הזוג הבעלים בלבד. מאותו חשבון יש לשלם את כל הוצאות הנכס (משכנתא, ארנונה, ועד בית, תיקונים).
- החילו את ההפרדה גם על "נכס חליפי": אם מכרתם את הדירה הנפרדת ורכשתם בכספי התמורה דירה אחרת, קבעו בהסכם שההפרדה הרכושית חלה גם על הדירה החדשה שנרכשה תחתיה.
- תעדו הכל: שמרו אסמכתאות, דפי בנק, וכל מסמך שמוכיח את קיום ההפרדה הרכושית לאורך זמן. 31 נטל ההוכחה הוא עליכם.
- הצהרת הון קוהרנטית: בהצהרות ההון שלכם לרשויות המס, ודאו שהנכס הנפרד רשום רק בהצהרת ההון של בן הזוג הבעלים.
- הימנעו מ"הסעיף ההוליוודי": אני נתקל לעיתים בהסכמים הכוללים סעיף שלפיו בן הזוג השני יקבל זכויות בדירה באופן הדרגתי, כפונקציה של מספר שנות הנישואין. זה אולי נשמע רומנטי, אבל מבחינת רשויות המס זהו דגל אדום המעיד על כוונת שיתוף עתידית.
- רעננו את ההסכם: החיים דינמיים. אחת לכמה שנים, או בעקבות שינוי נסיבות משמעותי, כדאי לעבור על ההסכם ולוודא שהוא עדיין רלוונטי ומשקף את המציאות.
מקרה מבחן: פסק דין קרן רוזנבוים
פסק הדין בעניין קרן רוזנבוים הוא דוגמה מצוינת לאופן שבו בית המשפט בוחן את הסוגיה. במקרה זה, לבעל הייתה דירה מלפני הנישואין. בני הזוג חתמו על הסכם ממון שקבע שהדירה שייכת לו בלבד. הם גרו בדירה זו וגידלו בה את ילדיהם. בשלב מסוים, הם רכשו יחד דירה נוספת להשקעה מכספים משותפים. האישה, קרן, ביקשה לשלם מס רכישה על חלקה (50%) לפי מדרגות של "דירה יחידה".
מנהל מיסוי מקרקעין התנגד, בטענה שהמגורים המשותפים בדירת הבעל במשך שנים יצרו שיתוף. אך בית המשפט קיבל את עמדתה של קרן וקבע שתי הלכות חשובות:
- ניתן לקיים הפרדה רכושית לגבי נכס ספציפי, גם אם שאר הנכסים וההכנסות משותפים.
- מגורים משותפים בדירת אחד מבני הזוג אינם שוללים בהכרח את קיום ההפרדה הרכושית, כל עוד ההסכם וההתנהלות בפועל תומכים בכך.
פסק דין זה מדגיש את החשיבות של הקפדה על הכללים והיכולת להוכיח את אמיתות ההפרדה.
מה עוד חשוב לדעת על הסכם ממון?
מעבר להיבטי המיסוי, ישנם נושאים נוספים שהסכם ממון יכול וצריך להסדיר:
- רכוש קיים ועתידי: ההסכם יכול לחול על נכסים שנצברו לפני הקשר, וגם על נכסים שייצברו במהלכו, כמו הכנסות מעבודה, חסכונות, ואפילו מוניטין עסקי.
- מנגנוני חלוקה: ניתן לקבוע מנגנונים יצירתיים לחלוקה, למשל חלוקה מדורגת לפי ותק בנישואין או אירועים כמו לידת ילדים. כמו כן, ניתן לקבוע פיצוי כספי לצד החלש יותר כלכלית במקרה של פרידה.
- צוואה והסכם ממון: חשוב להבין שהסכם ממון מסדיר את היחסים במקרה של פרידה בחיים. במקרה של פטירה, הוראות הצוואה הן שקובעות (או חוק הירושה בהיעדר צוואה). לכן, אני תמיד ממליץ ללקוחותיי לערוך צוואה שתהיה מתואמת עם הסכם הממון, כדי למנוע סכסוכים עתידיים בין בן הזוג הנותר בחיים לבין יורשים אחרים.
שאלות ותשובות נפוצות בנושא הסכם ממון
האם אנחנו חייבים הסכם ממון אם אין לנו דירות או נכסים משמעותיים כרגע?
בהחלט כן. הסכם ממון צופה פני עתיד. הוא יכול להסדיר חלוקה של נכסים עתידיים שאין לכם היום, כמו ירושות, מתנות מההורים, או נכסים שתרכשו מהצלחה עסקית. עריכת ההסכם כשהכל רגוע ואין נכסים היא קלה ופשוטה הרבה יותר.
כבר התחתנו לפני כמה שנים בלי הסכם. האם מאוחר מדי?
ממש לא. ניתן לערוך "הסכם ממון לאחר הנישואין" בכל שלב. ההבדל היחיד הוא שהוא ידרוש אישור של בית המשפט ולא ניתן להסתפק באישור נוטריוני.
מצאנו באינטרנט תבנית של הסכם ממון. אפשר פשוט למלא ולהחתים?
אני ממליץ בחום להימנע מכך. הסכם ממון הוא מסמך משפטי מורכב עם השלכות מרחיקות לכת. תבנית גנרית מהאינטרנט לעולם לא תוכל להתאים לנסיבות הייחודיות שלכם, ועלולה להכיל טעויות או ניסוחים בעייתיים שירוקנו אותה מתוכן ברגע האמת, במיוחד מול רשויות המס.
האם הסכם ממון יכול להגן עליי מפני חובות של בן/בת הזוג?
כן, זהו אחד היתרונות החשובים שלו. אם ההסכם קובע הפרדה רכושית, הוא יכול למנוע מנושים של אחד מבני הזוג לשים יד על הרכוש של בן הזוג השני.
בן הזוג שלי חושש שהסכם ממון מראה על חוסר אמון. מה להגיד לו?
זוהי תפיסה נפוצה אך שגויה. אפשר להסביר שההסכם הוא אקט של אחריות, בגרות ותקשורת פתוחה. הוא לא עוסק רק בגירושין, אלא בהסדרת החיים הכלכליים המשותפים בצורה ברורה והוגנת, והוא מהווה כלי חיוני לתכנון מס שיכול לחסוך לכם סכומי עתק ממש עכשיו.
מה יותר חשוב לחיסכון במס: המסמך עצמו או ההתנהלות בפועל?
שניהם קריטיים והולכים יד ביד. המסמך הוא התנאי הבסיסי, אבל ללא הוכחת הפרדה רכושית בפועל (חשבונות נפרדים וכו'), רשויות המס לא יכירו בו.
כמה עולה לאשר הסכם ממון?
העלויות הבירוקרטיות אינן גבוהות. אגרת בית המשפט לענייני משפחה עומדת על כמה מאות שקלים, וכך גם אישור נוטריוני. העלות העיקרית היא שכר הטרחה של עורך הדין המנסח את ההסכם, אך זוהי השקעה זניחה לעומת מאות אלפי השקלים שהסכם טוב יכול לחסוך לכם במיסים.
אנחנו ידועים בציבור ולא נשואים. האם הסכם ממון רלוונטי לנו?
בהחלט. גם ידועים בציבור צוברים רכוש משותף, וחזקת השיתוף חלה עליהם. הסכם ממון (שלעיתים נקרא "הסכם לחיים משותפים") חיוני להסדרת היבטי הרכוש ביניכם, והוא רלוונטי גם לצורכי מיסוי מקרקעין.
מה לגבי זכויות סוציאליות, פנסיה וקרנות השתלמות?
הסכם ממון יכול וצריך להתייחס גם לנכסים אלו. ניתן לקבוע האם הזכויות הסוציאליות שנצברות במהלך החיים המשותפים יתחלקו, ואם כן, כיצד.
האם ניתן לשנות את ההסכם בעתיד?
כן. ניתן לעדכן ולשנות את ההסכם בהסכמה הדדית של שני בני הזוג. השינוי חייב להיעשות בכתב ולקבל אישור משפטי מחודש (בבית משפט או אצל נוטריון, בהתאם לנסיבות) כדי שיהיה לו תוקף.
סיכום: לא רק למקרה של פרידה, אלא להווה כלכלי חכם יותר
הסכם ממון הוא הרבה יותר מרשת ביטחון למקרה של משבר. הוא הצהרת כוונות, כלי לניהול סיכונים, ומעל הכל – אסטרטגיית מס מבריקה שיכולה להשאיר בכיס שלכם מאות אלפי שקלים. בעולם שבו מחירי הדיור והמיסוי הנלווה להם רק עולים, התעלמות מהכלי המשפטי העוצמתי הזה היא לא פחות מרשלנות כלכלית.
השילוב בין ניסוח משפטי מדויק לבין התנהלות כלכלית נכונה בפועל הוא המפתח להצלחה. הוא מאפשר לכם, כזוג, לבנות את עתידכם הכלכלי על בסיס יציב של ודאות, שקיפות וחיסכון משמעותי.
אם אתם לפני נישואין, במהלכם, או שוקלים לרכוש או למכור נכס מקרקעין, עריכת הסכם ממון יספק לכם שקט נפשי, וחשוב לא פחות – יחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
ֿ
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125