דירה במתנה לקרוב: המדריך השלם (2025) לחיסכון מקסימלי במס שבח ומס רכישה

העברת דירה ללא תמורה לקרוב: המדריך שיחסוך לכם 750,000 ש"ח במס

כעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין למעלה מ-22 שנה, אני שמח להציג בפניכם גרסה מעודכנת של המדריך המקיף והמעשי ביותר לשנת 2025 בנושא שמהווה את אחד מכלי תכנון המס העוצמתיים ביותר בארסנל המשפטי שלנו: העברת דירה ללא תמורה, או בכינויה העממי, "דירה במתנה".

רבים מהלקוחות שמגיעים אליי למשרד עומדים בפני צומת דרכים. הם רוצים לשדרג את ביתם, לעזור לילדים, או פשוט לממש נכס, אך חוששים מהמספרים האסטרונומיים שרשויות המס עלולות לדרוש. מס שבח של 25%, מס רכישה של 8% ויותר – אלו סכומים שיכולים להפוך עסקה מצוינת לסיוט כלכלי.

אבל מה אם הייתי אומר לכם שבאמצעות תכנון נכון, חוקי ולגיטימי לחלוטין, ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים? במאמר זה, אפרק עבורכם את כל מה שצריך לדעת על העברת דירה במתנה לקרוב. נלמד לא רק את החוק היבש, אלא את הערך האמיתי שהוא מספק: שקט נפשי, חיסכון אדיר בכסף, והיכולת לשמור על הנכסים היקרים שלכם בתוך המשפחה. נצלול יחד למקרה אמיתי מהמשרד שלי, בו חסכנו למשפחה אחת סכום בלתי נתפס של למעלה מ-750,000 ש"ח, ונגלה איך גם אתם יכולים לעשות זאת.

מהי בכלל "העברה ללא תמורה" ולמה שהמדינה תעניק לנו הטבות מס עליה?

בפשטות, העברה ללא תמורה היא עסקת מתנה בנדל"ן. במקום למכור נכס תמורת כסף, הבעלים מעניק אותו לקרוב משפחה. חשוב להבין: מבחינה משפטית, זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, הדורשת הסכם, תצהירים, דיווח מלא לרשויות המס ורישום בטאבו.

אז למה המדינה מעודדת זאת? המחוקק הישראלי מכיר בכך שהעברות נכסים בתוך התא המשפחתי אינן עסקאות מסחריות קלאסיות. לרוב, המטרה היא סיוע בין-דורי, תכנון ירושה או ארגון מחדש של הנכסים המשפחתיים. מתוך הבנה זו, נקבעו הקלות מס משמעותיות שהופכות את המהלך הזה לכדאי במיוחד.

שלושת יתרונות המס המרכזיים במהלך אחד

כדי להבין את העוצמה של הכלי הזה, חשוב להכיר את שלושת עמודי התווך של ההטבות, שכל אחד מהם שווה הון:

1. פטור מלא ממס שבח למעביר (נותן המתנה): מס שבח הוא המס על הרווח שנוצר בין מחיר קניית הנכס למחיר מכירתו. בעסקת מתנה לקרוב, נותן המתנה פטור לחלוטין מתשלום מס זה. היתרון כאן הוא עצום: הפטור חל לא רק על "דירת מגורים", אלא על כל סוג של נכס מקרקעין – מגרש, חנות, או דירת יוקרה בשווי עשרות מיליונים. בעוד שבמכירה רגילה הייתם משלמים מס על כל שקל של עליית ערך, כאן החבות היא אפס.
2. מס רכישה מופחת משמעותית למקבל (מקבל המתנה): מקבל המתנה אמנם לא משלם, אך הוא עדיין נחשב "רוכש" בעיני רשויות המס. במקום לשלם מס רכישה מלא, הוא זוכה להנחה אדירה ומשלם רק שליש (⅓) ממס הרכישה הרגיל.
   • בונוס נוסף: אם למקבל המתנה אין דירה אחרת, ושווי הדירה המתקבלת נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה (כ-1.98 מיליון ₪ נכון ל-2025), הוא לא ישלם מס רכישה כלל! שליש מאפס הוא עדיין אפס.
3. דחיית תשלום היטל השבחה: היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית בגין עליית ערך הנכס בזכות תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. ברוב הרשויות המקומיות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן תשלום ההיטל נדחה למועד שבו מקבל המתנה ימכור את הנכס בעתיד לצד שלישי. זוהי הטבת תזרים אדירה, שחוסכת תשלום של עשרות ומאות אלפי שקלים במועד ההעברה.

מי נחשב "קרוב"? אזהרה: ההגדרה לא תמיד אינטואיטיבית

כדי ליהנות מהטבות המס, העסקה חייבת להתבצע בין "קרובים" כפי שהחוק מגדיר אותם. שימו לב, כי כאן מסתתרת מלכודת נפוצה: ההגדרה שונה מעט בין הפטור ממס שבח להקלה במס רכישה.

השורה התחתונה: לפני שאתם רצים להעביר נכס לדוד או לאחיין אהוב, ודאו שהוא עומד בהגדרות החוק. העברה לאדם שאינו "קרוב" תיחשב כעסקה רגילה ותחויב במס מלא. התייעצות עם עורך דין מקרקעין חיונית כאן כדי למנוע טעויות יקרות.

סיפור מהשטח: כך חסכנו למשפחת כהן מעל 750,000 ש"ח במס

כדי להמחיש את העוצמה של המהלך, אין דרך טובה יותר מאשר לשתף אתכם בסיפורה של משפחת כהן (השמות שונו, אך הפרטים מבוססים על מקרה אמיתי מהמשרד), שהגיעה אליי רגע לפני "תאונת מס" כואבת במיוחד.

הנתונים:

• בבעלותם שתי דירות: דירת מגורים ברעננה ששוויה 5.2 מיליון ₪ (נרכשה בעבר ב-3.5 מיליון ₪), ודירה נוספת בחיפה ששוויה 1.8 מיליון ₪.
• התוכנית: למכור את הדירה ברעננה ולרכוש במקומה פנטהאוז חלומי בהרצליה בשווי 8 מיליון ₪.

"תאונת המס" שבדרך:

1. מס רכישה מפלצתי: ברכישת הפנטהאוז החדש, מכיוון שיש להם יותר מדירה אחת, הם היו צפויים לשלם מס רכישה לפי מדרגות "דירה נוספת" – סכום של כ-679,000 ₪. אילו הייתה להם רק דירה אחת, הם היו משלמים מס של "דירה יחידה חליפית" בסך 350,000 ₪בלבד. נזק מיידי: כ-329,000 ₪.
2. אובדן פטור ממס שבח: במכירת הדירה ברעננה, היא לא הייתה נחשבת ל"דירתם היחידה" בגלל הדירה בחיפה. לכן, הם היו צפויים לשלם מס שבח מלא על עליית הערך שלה (1.7 מיליון ₪) – כלומר, 425,000 ₪. נזק נוסף: 425,000 ₪.

סה"כ מס מיותר שעמדו לשלם: כ-754,000 ש"ח! כל זה, רק בגלל אותה דירה בחיפה ש"הפריעה" במערכת.

הפתרון שהצעתי וביצענו:

היה ברור שחייבים "להיפטר" מהדירה בחיפה לפני שיוצאים לדרך. אבל בני הזוג לא רצו למכור אותה, כי היא הייתה נכס פוטנציאל השבחה.

הפתרון היה העברה ללא תמורה של הדירה בחיפה לשלושה ילדיהם הבגירים בחלקים שווים.

• הילדים לא שילמו מס רכישה, מכיוון ששווי שליש דירה שקיבל כל אחד (600,000 ₪) היה נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה.
• בני הזוג כהן לא שילמו מס שבח, כי זו מתנה פטורה לקרובים.

התוצאה:

לאחר שהדירה בחיפה עברה לילדים, נותרו בני הזוג כהן עם דירה אחת בלבד. כעת, הם יכלו:

1. לרכוש את הפנטהאוז ולשלם מס רכישה נמוך של דירה יחידה (כ-350,000 ₪).
2. למכור את דירתם ברעננה בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה חליפית לפנטאהוז שנרכש.

החיסכון הכולל במהלך: כ-754,000 ש"ח, והנכס בחיפה נשאר במשפחה, אצל הדור הבא. זהו הערך האמיתי של תכנון מס מבוסס ניסיון.

כמו כן מאחר והעברה הייתה ל-3 ילדים – שליש לכל ילד, גם לא נפגעה הזכאות של כל ילד ליהנות בעתיד ממס רכישה מופחת בדירה יחידה בעת הרכישה של דירה בעתיד.

מתי כדאי להעביר דירה במתנה, ומתי זה עלול להיות טעות?

העברה ללא תמורה היא כלי כירורגי, לא פטיש. יש להשתמש בו במצבים הנכונים. הנה שני התרחישים הקלאסיים שבהם המהלך הזה הוא לא פחות מגאוני, ושני מצבים שבהם צריך לחשוב פעמיים.

מתי זה מהלך מנצח?

1. כשרוצים לרכוש דירה נוספת במס רכישה של "דירה יחידה": זהו המקרה הנפוץ ביותר. אדם שבבעלותו דירה אחת רוצה לקנות דירה נוספת להשקעה או למגורים, אך נרתע ממס הרכישה הגבוה (8%). במקום למכור את הדירה הקיימת, הוא יכול להעביר אותה במתנה לאחד מילדיו הבגירים. לאחר ההעברה, הוא נחשב שוב "חסר דירה" ויכול לרכוש את הדירה החדשה במדרגות המס הנמוכות של דירה יחידה.
   • טיפ פרקטי: ניתן לבצע את ההעברה גם אחרי רכישת הדירה החדשה. החוק מאפשר לרכוש דירה וליהנות מהטבת מס של דירה יחידה, בתנאי שמתחייבים למכור (או להעביר במתנה) את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים.
2. כשרוצים למכור דירה בפטור ממס שבח למרות שיש נכסים נוספים: זה המקרה של משפחת כהן. אם יש לכם שתי דירות ואתם רוצים למכור אחת מהן בפטור מלא, אתם בבעיה. הפתרון: העבירו את הדירה שאתם לא מוכרים במתנה לקרוב. מיד לאחר שההעברה הושלמה, אתם נותרים עם דירה אחת בלבד, ואותה תוכלו למכור בפטור מלא ממס שבח (בכפוף לתנאי הפטור הרגילים).

מתי צריך להיזהר?

1. כשהמהלך עלול ליצור "תאונת מס" למקבל המתנה: חייבים לחשוב על ההשלכות על מי שמקבל את הנכס. נניח שאתם מעבירים דירה במתנה לבת שלכם, שכבר יש לה דירה משלה. ברגע אחד, הפכתם אותה לבעלת שתי דירות. כעת, אם תרצה למכור את דירתה המקורית, היא לא תהיה זכאית לפטור. אם תרצה לקנות דירה חדשה, היא תשלם מס רכישה גבוה. למעשה, העברתם את הבעיה שלכם אליה.
2. כשהיחסים במשפחה אינם מבוססים על אמון מלא: מתנה היא צעד (כמעט) בלתי הפיך. ברגע שהדירה נרשמה על שם הילד, היא שלו. אם קיים חשש שהילד עלול למכור את הנכס בניגוד לרצונכם, או שגורמים חיצוניים (כמו בן/בת זוג) ישפיעו עליו לרעה, ייתכן שהסיכון לא שווה את חיסכון המס.

ניואנסים למתקדמים: אחים, תקופות צינון והמלכודת הגדולה ביותר

כמו בכל תחום משפטי, גם כאן השטן נמצא בפרטים הקטנים. הנה שלושה נושאים קריטיים שכל מי ששוקל מהלך כזה חייב להכיר:

1. האתגר המיוחד: העברה בין אחים

עד שנת 2013, העברה בין אחים הייתה פשוטה כמו העברה לילד. אולם, בעקבות תיקון לחוק, נוצרה מגבלה משמעותית. כיום, פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה לאח יינתן רק אם האח המעביר קיבל את הדירה בעצמו במתנה או בירושה מהוריו או סביו. אם הוא רכש את הדירה בכספו, העברתה לאחיו במתנה תחויב במס שבח.

אז מה, אי אפשר להעביר דירה לאח בלי מס? ממש לא. יש פתרונות יצירתיים:

• הפתרון הראשון (והטוב ביותר): אם זו דירתו היחידה של האח המעביר, הוא יכול להעביר אותה לאחיו בפטור מלא, לא דרך סעיף המתנה, אלא דרך הפטור הרגיל של "דירה יחידה". החוק לא מחייב לקבל כסף כדי להשתמש בפטור הזה, ולכן זו דרך אלגנטית לעקוף את המגבלה.
• הפתרון השני: אם זו לא דירתו היחידה, אך הוא רכש אותה לפני 1.1.2014, הוא עדיין יכול להעביר אותה במס שבח מופחת משמעותית באמצעות "חישוב לינארי מוטב".

ומה לגבי מס רכישה? כאן החדשות טובות. ההקלה במס רכישה (תשלום שליש בלבד) חלה על אחים ללא כל תנאי.

2. תקופות צינון: כמה זמן צריך לחכות לפני שמכירה הופכת פטורה?

כדי למנוע תכנוני מס אגרסיביים שבהם דירה מועברת רק כדי להימכר מיד בפטור, החוק קובע "תקופות צינון". אם קיבלתם דירה במתנה ואתם רוצים למכור אותה בפטור ממס שבח כדירה יחידה, עליכם להמתין:

• 4 שנים מיום קבלת המתנה.
• 3 שנים בלבד, אם התגוררתם בדירה באופן קבוע במהלך התקופה.

חריג חשוב: אם אתם לא מתכננים למכור בפטור מלא אלא רק בחישוב לינארי מוטב (רלוונטי לדירות שנרכשו לפני 2014), אין צורך בשום תקופת צינון. ניתן למכור מיד לאחר קבלת המתנה וליהנות מהמס המופחת.

3. המלכודת הגדולה ביותר: "עסקה מלאכותית"

זהו הגבול הדק בין תכנון מס לגיטימי להתחמקות ממס. רשות המיסים, מגובה בפסיקות בתי המשפט (כמו פסק דין שמרת המפורסם), לא תהסס לפסול עסקת מתנה אם תשתכנע שהיא "מלאכותית" – כלומר, נעשתה רק על הנייר כדי לחסוך מס, ללא כוונת מתנה אמיתית.

מהם דגלי האזהרה שעלולים להדליק נורה אדומה אצל פקיד השומה?

• נותן המתנה ממשיך לקבל את שכר הדירה לכיסו.
• נרשמת "הערת אזהרה" מגבילה מאוד שמונעת ממקבל המתנה כל פעולה בנכס.
• קיים הסכם או צוואה שנחתמה בו-זמנית, שמבטיחה שהנכס "יחזור" לנותן המתנה.
• עיתוי העסקה חשוד ומצביע על כך שכל מטרתה הייתה לעקוף חבות מס מיידית.

המסר שלי: מתנה צריכה להיות אמיתית. אם הכוונה היא באמת להעניק את הנכס לילד או להורה, ולתת לו את השליטה וההנאה מהפירות, המהלך לגיטימי וחזק. אם אתם מנסים "לעשות סיבוב" על רשויות המס, אתם עלולים לשלם ביוקר. לאחר ניסיון של מעל שני עשורים, אני יודע היכן עובר הגבול וכמה חשוב לבנות את העסקה בצורה נכונה ובטוחה שתעמוד בכל ביקורת.

שאלות ותשובות נפוצות

ריכזתי עבורכם 10 שאלות פרקטיות שעולות כמעט בכל פגישת ייעוץ בנושא:

האם אני יכול להעביר דירה לנכד שלי?

כן. נכד נחשב "צאצא" והוא "קרוב" הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה. ההעברה תהיה פטורה ממס שבח עבורך, והנכד ישלם שליש ממס הרכישה (או כלל לא, אם זו דירתו היחידה וערכה מתחת לתקרה).

העברתי דירה לבן שלי, האם הוא יכול למכור אותה מיד?

הוא יכול למכור מיד, אך לא יקבל פטור ממס שבח. כדי למכור בפטור מלא כדירה יחידה, עליו להמתין תקופת צינון של 3-4 שנים. עם זאת, אם הדירה נרכשה על ידך לפני 2014, הוא יכול למכור אותה מיד וליהנות ממס שבח מופחת בחישוב ליניארי.

יש לי 2 דירות, אני רוצה למכור אחת. מה הדרך הכי טובה לחסוך מס?

ברוב המקרים, הדרך הטובה ביותר היא להעביר את הדירה שאתה לא מוכר במתנה לקרוב (למשל, ילד בגיר שאין לו דירה). לאחר מכן, תוכל למכור את הדירה הנותרת בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה.

מה ההבדל העיקרי בין העברה לאח להעברה לילד?

ההבדל המרכזי הוא במס השבח. בהעברה לילד, הפטור ממס שבח הוא כמעט אוטומטי. בהעברה לאח, הפטור מותנה בכך שהדירה התקבלה במקור מההורים במתנה או בירושה. אם לא, יש להשתמש בפתרונות חלופיים כמו פטור "דירה יחידה".

האם אני יכול להמשיך לקבל את שכר הדירה אחרי שהעברתי את הדירה במתנה?

ממש לא מומלץ. זהו אחד הסימנים המובהקים ביותר לעסקה מלאכותית שרשויות המס עלולות לפסול. מתנה אמיתית משמעה שהבעלות, השליטה ופירות הנכס עוברים למקבל המתנה.

הדירה שאני רוצה להעביר ממושכנת, מה האפשרויות שלי?

יש שלוש אפשרויות עיקריות: 1. לסלק את המשכנתא לפני ההעברה. 2. "לגרור" את המשכנתא לנכס אחר שבבעלותך (באישור הבנק). 3. להעביר את המשכנתא על שם מקבל המתנה, בכפוף לאישור הבנק ליכולת ההחזר שלו.

כמה מס רכישה ישלם הבן שלי אם אעביר לו דירה בשווי 2.1 מיליון ש"ח ואין לו דירה אחרת?

במצב רגיל, על רכישת דירה יחידה בשווי זה, מס הרכישה (נכון ל-2025) הוא כ-4,244 ש"ח. מאחר שמדובר במתנה מקרוב, הוא ישלם רק שליש מסכום זה, כלומר כ-1,415 ש"ח בלבד.

למה בכלל קיימת "תקופת צינון"?

היא קיימת כדי למנוע ניצול לרעה של הפטור. בלעדיה, אדם עם 5 דירות היה יכול להעביר דירה אחת לילדו, הילד היה מוכר אותה למחרת בפטור מלא, מחזיר את הכסף לאב, והם היו חוזרים על התהליך עם כל הדירות. הצינון מבטיח שהמתנה היא מהלך ארוך טווח ולא תרגיל מס ליום אחד.

האם אפשר להעביר רק חלק מהדירה במתנה?

בהחלט, וזהו תכנון מס מצוין. העברת שליש דירה (או פחות) לכל ילד היא דרך נהדרת להוציא את הנכס מהבעלות שלך מבלי לפגוע בזכויות המס העתידיות של הילדים. ראו מאמר מקיף שלי באתר בנושא שליש דירה.

אני רוצה להגן על עצמי שהילד לא ימכור את הדירה. האם רישום הערת אזהרה לטובתי הוא רעיון טוב?

אפשר לערוך "הסכם הימנעות מעשיית עסקה" ולרשום הערת אזהרה, אך יש לעשות זאת בזהירות רבה. הגבלות מחמירות מדי עלולות להתפרש כסימן לעסקה מלאכותית. יש לאזן בין הרצון להגן על הנכס לבין הצורך להוכיח שהמתנה היא אמיתית.

סיכום: שלושה כללי אצבע לחיסכון במס באמצעות מתנה

אם הייתם צריכים לזכור רק שלושה דברים מכל המאמר הזה, אלו הם:

1. העברה ללא תמורה היא כלי תכנון מס חוקי, לגיטימי ועוצמתי. בשימוש נכון, היא יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, ולהוות את ההבדל בין עסקה ממוצעת לעסקה מנצחת.
2. המפתח להצלחה הוא תכנון קפדני ומקדים. יש לבחור את התרחיש הנכון (פתרון לדירה נוספת ברכישה או במכירה), לבחור את מקבל המתנה המתאים ביותר, ולנתח את כל ההשלכות העתידיות עליו ועל שאר בני המשפחה.
3. מתנה צריכה להיות אמיתית. כדי לעמוד במבחן רשויות המס, ההעברה חייבת לשקף כוונה אמיתית להעניק את הנכס, ולא להיות מסווה לתרגיל מס. ליווי משפטי מקצועי הוא לא מותרות, אלא חובה כדי להבטיח שהמהלך יבוצע נכון ובטוח.

תכנון מס נכון הוא ההבדל בין עסקה מוצלחת לתאונת מס יקרה. כל מקרה הוא ייחודי ודורש בחינה של התמונה המשפחתית והכלכלית המלאה. אם אתם שוקלים מהלך של העברת נכס, מומלץ לקבל ייעוץ מותאם אישית כדי למקסם את החיסכון, להימנע מטעויות ולנווט את המורכבות בדרך לתוצאה הטובה ביותר עבורכם ועבור משפחתכם.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.