שליש דירה והעברה ללא תמורה של דירה בין קרובים – אסטרטגיית-העל בנדל"ן

במאמר המקיף הזה, אחשוף בפניכם את אחת מאסטרטגיות תכנון המס העוצמתיות ביותר שאני מיישם עבור לקוחותיי: השילוב המנצח בין "העברה ללא תמורה" (עסקת מתנה) לבין "כלל השליש". זו לא תיאוריה; אלו כלים מעשיים שבמקרה אמיתי אחד, של משפחה שליווינו, חסכנו להם 665,000 ש"ח. כן, קראתם נכון.

במהלך 22 שנות עבודתי בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, ליוויתי אלפי לקוחות דרך אחת המשימות המורכבות ביותר שיש – ניהול נכסי נדל"ן משפחתיים. אחת ה"צמתים" הכי כואבים שמשפחות פוגשות היא הרגע שבו הן מחזיקות ביותר מדירה אחת ורוצות לבצע שינוי – למכור נכס, ולשדרג לבית גדול יותר.

בדיוק בצומת הזו, רבים מגלים להפתעתם שהם עומדים בפני "תאונת מס" פוטנציאלית. מס שבח של מאות אלפי שקלים על המכירה, ומס רכישה אדיר של 8% ויותר על הקנייה. פתאום, החלום על בית חדש הופך ליקר מאוד בגלל אלמנט המיסוי.

אבל מה אם הייתי אומר לכם שיש דרך, לא רק חוקית ולגיטימית אלא גם חכמה ואלגנטית, לעקוף את המוקשים האלה? מה אם הייתם יכולים לשמור את הנכס בתוך המשפחה, ולחסוך, פשוטו כמשמעו, מאות אלפי שקלים?

בואו נצלול פנימה ונבין איך גם אתם יכולים לעשות את זה.

מהי "העברה ללא תמורה" ולמה היא כל כך חשובה?

נתחיל מהבסיס. "העברה ללא תמורה", או "העברת דירה במתנה", היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, אך כזו שבה המעביר (נותן המתנה) לא מקבל כל תשלום כספי. החוק מכיר בכך שמהלכים כאלה קורים בעיקר בתוך המשפחה, ולכן מעניק הטבות מס מפליגות.

זהו כלי תכנון מס לגיטימי וחיוני, שמאפשר למשפחות להעביר נכסים בין-דורית או להתארגן מחדש לקראת עסקאות עתידיות, תוך חיסכון אדיר.

הטבות המס המרכזיות בעסקת מתנה:

1. פטור מלא ממס שבח למעביר: זוהי ההטבה המשמעותית ביותר. בעוד שבמכירה רגילה תשלמו מס של 25% על רווח ההון (השבח), בהעברה במתנה לקרוב משפחה, המעביר פטור לחלוטין ממס שבח. הפטור הזה הוא גורף – הוא חל בין אם מדובר בדירת יוקרה, מגרש או חנות, וללא תקרת שווי.
2. מס רכישה מופחת למקבל: מקבל המתנה עדיין נחשב "רוכש", אך הוא זוכה להנחה אדירה. במקום לשלם מס רכישה מלא, הוא משלם רק שליש (⅓) מהמס שהיה חל עליו בעסקה רגילה. יתרה מכך, אם למקבל אין דירה אחרת ושווי הדירה המתקבלת נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה (כ-1.98 מיליון ₪ נכון ל-2025), הוא לא ישלם מס רכישה כלל.
3. דחיית תשלום היטל השבחה: ברוב הרשויות המקומיות, העברה ללא תמורה בין קרובים אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן החובה לשלם היטל השבחה (אם קיים) נדחית למועד המכירה העתידי על ידי מקבל המתנה. זהו יתרון תזרימי משמעותי.

מי נחשב "קרוב משפחה"?

חשוב לדייק, כי ההגדרה מעט שונה בין מס שבח למס רכישה. באופן כללי, "קרוב" הוא בן זוג (כולל ידוע בציבור), הורה, סבא/סבתא, ילד, נכד, וכן אח או אחות. עם זאת, יש לשים לב לדקויות:

• אחים: מאז תיקון לחוק בשנת 2013, פטור מלא ממס שבח במתנה לאח יינתן רק אם הדירה המועברת התקבלה במקור על ידי הנותן במתנה מהוריו או בירושה. עם זאת, כפי שאסביר במאמר אחר בנושא העברה בין אחים, יש דרכים חוקיות וחכמות לבצע את ההעברה בפטור גם במקרה של העברה בין אחים.
• גיס או אחיין: אינם נחשבים "קרובים" לעניין הטבות אלו, והעברה אליהם תחויב במס מלא.

תקופת הצינון: מנגנון למניעת ניצול לרעה

כדי למנוע מצב שבו אנשים מעבירים דירה במתנה רק כדי למכור אותה מיד בפטור, החוק קובע "תקופת צינון". מקבל הדירה צריך להמתין לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח:

• 4 שנים אם לא התגורר בדירה.
• 3 שנים אם התגורר בדירה באופן קבוע.

חשוב להבין: המטרה של עסקת מתנה היא לאו דווקא מכירה מיידית, אלא תכנון ארוך טווח שמאפשר למקבל למכור את הדירה בעתיד בתנאים אופטימליים, למשל כדירתו היחידה.

להרבה בנושא, קראו את המאמר שלי באתר – העברה ללא תמורה לקרוב.

נשק סודי בארסנל שלכם – "כלל השליש"

כאן הסיפור מתחיל להיות מעניין באמת. רוב האנשים מניחים שאם יש בבעלותם יותר מנכס אחד, הם מאבדים אוטומטית את כל ההטבות של "דירה יחידה". זו טעות נפוצה ויקרה.

המחוקק יצר חריג קטן אך משמעותי, שאני קורא לו "כלל השליש". לפי חריג זה, אדם יכול להחזיק בדירת מגורים עיקרית בבעלות מלאה, ובמקביל להחזיק עד שליש (⅓) מהזכויות בדירה נוספת (או אפילו בכמה דירות נוספות), ועדיין ייחשב כבעל "דירה יחידה" לצורך הטבות המס המרכזיות.

איך "כלל השליש" עובד בפועל?

1. במכירת הדירה העיקרית (מס שבח): נניח שבבעלותך דירה בתל אביב שבה אתה גר (100% בעלות), ובנוסף אתה שותף עם שני חברים בדירה להשקעה בחיפה (33.3% בעלות). אם תחליט למכור את דירתך בתל אביב, תוכל לקבל פטור מלא ממס שבח, בדיוק כאילו הדירה בחיפה לא קיימת. הבעלות החלקית לא "שורפת" לך את הפטור.
2. ברכישת דירה חליפית (מס רכישה): באותו תרחיש, לאחר שמכרת את הדירה בתל אביב, אתה רוצה לקנות דירה חדשה בהרצליה. למרות שעדיין יש לך שליש דירה בחיפה, ברכישת הדירה בהרצליה תשלם מס רכישה לפי המדרגות הנמוכות של "דירה יחידה". החיסכון כאן יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

חשוב להדגיש את הכיווניות: הבעלות על השליש לא פוגעת במעמד הדירה השלמה. עם זאת, הבעלות על הדירה השלמה כן תמנע ממך למכור את השליש בפטור ממס שבח. זהו כלל טכני אך קריטי בתכנון.

ומה לגבי ירושה? כאן הכלל אפילו טוב יותר

כאשר מדובר בנכס שהתקבל בירושה, ההקלה גדולה אף יותר. החוק קובע שניתן להחזיק עד חצי (½) מדירה שהתקבלה בירושה ועדיין לשמור על מעמד של "דירה יחידה". תוכלו לקרוא על כך בהרחבה במאמרים שלי בנושא באתר.

להרחבה בנושא – ארו מאמר בנושא שליש דירה.

הסינרגיה – שילוב הכלים לכדי אסטרטגיית-על

עכשיו, בואו נחבר את שתי האסטרטגיות יחד ונראה את הקסם קורה. אין דרך טובה יותר להמחיש זאת מאשר דרך סיפורם האמיתי של המשפחה שייצגנו.

הסיטואציה:

• בני הזוג ולנסי החזיקו בדירת מגוריהם בכפר סבא (שווי 4.8 מיליון ₪).
• בנוסף, החזיקו בדירה קטנה להשקעה בבת ים (שווי 1.6 מיליון ₪).
• המטרה: למכור את הדירה בכפר סבא ולרכוש בית פרטי בשווי 7.5 מיליון ₪.
• הבעיה: בבעלותם שני נכסים, מה שמוביל ל"תאונת מס" קשה.

המיסוי הצפוי ללא תכנון:

1. מס רכישה על הבית החדש: מכיוון שהם רוכשים בית כשיש בבעלותם יותר מדירה אחת, הם יחויבו במס לפי מדרגות "דירה נוספת" (8%-10%).
   • החישוב: כ-628,900 ₪.
   • (לעומת 313,900 ₪ בלבד אם היו רוכשים כדירה יחידה).
   • מס מיותר: 315,000 ₪.
2. מס שבח על מכירת דירתם בכפר סבא: מכיוון שבעת המכירה עדיין תהיה בבעלותם הדירה בבת ים, דירתם בכפר סבא אינה "יחידה", ולכן המכירה תחויב במס שבח מלא של 25%.
   • החישוב (על שבח של 1.4 מיליון ₪): כ-350,000 ₪.
   • (לעומת פטור מלא אם הייתה זו דירתם היחידה).
   • מס מיותר: 350,000 ₪.

סה"כ מס מיותר שישולם ללא תכנון: 665,000 ₪! סכום בלתי נתפס שהיה הולך לאיבוד רק בגלל החזקת דירה קטנה נוספת.

הפתרון המשולב שהצעתי וביצענו:

במקום למכור את הדירה בבת ים ולשלם עליה מס שבח (כ-50,000 ₪), בני הזוג רצו להשאיר את הנכס במשפחה, במיוחד לאור פוטנציאל ההשבחה שלו. הפתרון היה שילוב מבריק של שתי האסטרטגיות:

1. שלב א' (העברה ללא תמורה): בני הזוג העבירו את הדירה בבת ים במתנה לשלושת ילדיהם הבגירים.
2. שלב ב' (כלל השליש): ההעברה לא בוצעה לילד אחד, אלא חולקה באופן שווה – כל ילד קיבל שליש (⅓) מהזכויות בדירה.

התוצאות המדהימות של המהלך:

• עבור ההורים:
  • ההעברה במתנה הייתה פטורה לחלוטין ממס שבח.
  • מרגע ההעברה, הם נותרו עם דירה יחידה בלבד (בכפר סבא).
  • כעת, יכלו לרכוש את ביתם החדש ולשלם מס רכישה מופחת (313,900 ₪).
  • לאחר מכן, יכלו למכור את דירתם בכפר סבא בפטור מלא ממס שבח.
• עבור הילדים:
  • מכיוון ששווי הדירה (1.6 מיליון ₪) נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה, וכל ילד קיבל רק שליש (כ-533 אלף ₪), אף אחד מהם לא שילם מס רכישה כלל.
  • והכי חשוב: מכיוון שכל ילד מחזיק רק בשליש דירה, מעמדו כ"חסר דירה" לא נפגע. בעתיד, כשרצו לרכוש דירה משלהם, הם עדיין יהיו זכאים למדרגות מס הרכישה הנמוכות של דירה ראשונה.

השוואת המס הסופית:

כפי שניתן לראות בבירור, האסטרטגיה המשולבת לא רק חסכה את סכום המס המקסימלי, אלא גם השיגה את המטרה המשפחתית – השארת הנכס בבעלות הדור הבא, מבלי לפגוע בעתידם הכלכלי.

ממה צריך להיזהר?

למרות שמדובר במהלך חוקי לחלוטין ולגיטימי, חשוב להבין שרשויות המס בוחנות עסקאות כאלה בקפידה. המפתח הוא שהעסקה תהיה אמיתית ולא מלאכותית.

עסקה מלאכותית: סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל להתעלם מעסקה שכל מטרתה היא התחמקות ממס. אם יתברר שהמתנה הייתה "על הנייר" בלבד, וההורים המשיכו לנהוג בנכס כאילו הוא שלהם (למשל, המשיכו לקבל את שכר הדירה, הגבילו את הילדים באופן מוחלט, וסיכמו מראש שהנכס "יחזור" אליהם), הרשות עלולה לפסול את הפטורים.

פסק הדין המנחה בעניין זה (ו"ע 24989-09-18 שמרת) מהווה תמרור אזהרה: במקרה ההוא, בית המשפט פסל עסקת מתנה שנעשתה לאם קשישה, כאשר היה ברור מכל הנסיבות (כולל חתימה על צוואה שמחזירה את הנכס לנותנים) שלא הייתה כוונה אמיתית להעניק מתנה.

הדרך הנכונה לעשות זאת:

• כוונת מתנה אמיתית: צריך להיות רצון כן להעביר את הנכס לבעלות המקבלים.
• הימנעות מהגבלות מוגזמות: ניתן לרשום הערת אזהרה סבירה (למשל, למנוע מהילד למכור את הנכס ללא הסכמה), אך השארת שליטה כלכלית מלאה בידי הנותן היא דגל אדום.
• תיעוד נכון וליווי משפטי: כל התהליך חייב להיות מלווה על ידי עורך דין מומחהשיודע לנווט את התהליך, לנסח את ההסכמים כראוי ולדאוג שהעסקה תעמוד במבחן הביקורת.

בנוסף, חשוב לקחת בחשבון נושאים כמו קיום משכנתא על הנכס (מה שמחייב את הסכמת הבנק), והשלכות אפשריות על זכאות הילדים לתוכניות דיור ממשלתיות.

שאלות ותשובות נפוצות

מה קורה אם יש לי רק שני ילדים? האם עדיין אוכל להשתמש ב"כלל השליש"?

כן. ניתן להעביר שליש לכל ילד, ולהשאיר שליש בבעלותכם. התוצאה תהיה דומה – אתם תישארו עם דירה אחת ועוד שליש, מה שעדיין מזכה אתכם בהטבות. אפשרות אחרת היא להעביר חצי לכל ילד. במקרה כזה, הם יאבדו את מעמד "חסר דירה", אך זה עדיין יכול להיות פתרון עדיף על פני תשלום מסים גבוהים. כל מקרה נבחן לגופו.

האם האסטרטגיה הזו עובדת גם בין אחים?

העברה בין אחים מורכבת יותר מבחינת מס שבח, אך עדיין אפשרית בתכנון נכון. מבחינת "כלל השליש", הוא חל על כל אדם, ללא קשר לקרבה המשפחתית לשותפיו האחרים בנכס.

מה קורה אם הילדים ירצו למכור את הדירה שקיבלו במתנה?

הם יצטרכו להמתין את תקופת הצינון (3-4 שנים) כדי למכור אותה בפטור ממס שבח (בהנחה שזו דירתם היחידה). אם ימכרו לפני תום הצינון, הם יחויבו במס שבח.

האם אני יכול להמשיך לקבל את שכר הדירה מהנכס שהעברתי לילדים?

זהו אחד המהלכים הבעייתיים ביותר, שעלול להצביע על עסקה מלאכותית. מומלץ בחום ששכר הדירה יעבור לחשבונם של הבעלים החדשים (הילדים).

מה קורה אם על הדירה המועברת יש משכנתא?

יש לתאם את המהלך מול הבנק. האפשרויות הן: סילוק המשכנתא, "גרירתה" לנכס אחר שלכם, או העברת ההלוואה על שם הילדים (בכפוף לאישור הבנק ליכולת ההחזר שלהם).

האם העברה כזו מתאימה גם לנכס מסחרי ולא רק לדירת מגורים?

כן. הפטור ממס שבח במתנה לקרוב חל על כל סוגי נכסי המקרקעין. "כלל השליש" רלוונטי ספציפית לדירות מגורים.

האם אפשר ליישם את האסטרטגיה הזו במקרה של גירושין?

בהחלט. גירושין הם הזדמנות מצוינת לתכנון מס. למשל, ניתן להעביר במסגרת הסכם הגירושין את הדירה בחלקים (שליש לכל אחד מבני הזוג ושליש לילד בגיר), כך שכל אחד מהם יוכל להתחיל "דף חדש" מבחינה מיסויית. תוכלו לקרוא על כך במאמר שלי בנושא מכירת דירה אגב גירושין.

האם זה לא מסובך מדי?

התהליך דורש ידע, דיוק ותכנון קפדני, אך הוא אינו "מסובך" כאשר הוא מנוהל על ידי איש מקצוע מנוסה. התוצאה – חיסכון של מאות אלפי שקלים – בהחלט שווה את המאמץ.

מה העלות של תהליך כזה?

שכר הטרחה עבור עסקת מתנה וליווי בתכנון מס נמוך לאין שיעור מהחיסכון במס שהוא מייצר. זוהי אחת ההשקעות המשתלמות ביותר שבעלי נכסים יכולים לעשות.

תוך כמה זמן ניתן להשלים את תהליך ההעברה במתנה?

עסקת מתנה היא עסקת מקרקעין לכל דבר. התהליך כולל דיווח לרשויות המס והעברת הבעלות בטאבו, ויכול לקחת מספר חודשים, בהתאם לזמני הטיפול ברשויות השונות.

סיכום: תכנון מס הוא לא מותרות, הוא הכרח

במציאות הכלכלית של היום, ועם נטל מסים הולך וגובר, ניהול נכון של נכסי המשפחה הוא קריטי. האסטרטגיה המשולבת של העברה ללא תמורה ו"כלל השליש" היא דוגמה מושלמת לאופן שבו הבנה מעמיקה של חוקי המס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה הכלכלית שלכם.

זה למעשה שימוש חכם ומושכל בכלים שהחוק עצמו מעמיד לרשותנו. במקום להשלים עם תשלום מסים עודפים של מאות אלפי שקלים, ניתן לתכנן מהלך שישרת את המטרות המשפחתיות שלכם – בין אם זה לשדרג את איכות החיים, להבטיח את עתיד הילדים, או פשוט לשמור על ההון המשפחתי שעמלתם קשה כדי לצבור.

כל מקרה הוא ייחודי, ואין פתרון קסם אחד שמתאים לכולם. לפני ביצוע מהלך כה משמעותי, חובה להיוועץ ולקבל ליווי מקצועי שיבחן את הנסיבות הספציפיות שלכם, ינתח את ההשלכות ויבנה עבורכם את המתווה הנכון והבטוח ביותר.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125