רכישת נכס מסחרי: חברה בע"מ או אדם פרטי?

החלום על נכס מסחרי מניב – חנות ברחוב ראשי, משרד להשכרה או מחסן לוגיסטי – קורץ למשקיעים רבים. התשואה היציבה, החוזים ארוכי הטווח והפוטנציאל להשבחה הופכים את אפיק ההשקעה הזה לאטרקטיבי במיוחד. אבל, כמו בכל מהלך משמעותי, ובמיוחד בתחום הנדל"ן, הדרך להצלחה רצופה במהמורות משפטיות ומיסוייות. טעות אחת בתכנון הראשוני עלולה להפוך את עסקת חייכם ל"תאונת מס" כואבת, שתנגוס נתח משמעותי מהרווחים העתידיים.

בתור עורך דין שמלווה עסקאות מקרקעין מורכבות כבר למעלה מ-22 שנים, אחת השאלות הראשונות והקריטיות ביותר שאני דן בה עם לקוחותיי היא שאלת המבנה המשפטי לרכישה: האם לרכוש את הנכס המסחרי כאדם פרטי, או שמא להקים חברה בע"מ ייעודית לצורך כך?

לשאלה זו אין תשובת קסם אחת. התשובה הנכונה תלויה במטרות שלכם, בהיקף הפעילות, בתיק הנכסים הקיים שלכם וברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. במדריך המקיף הזה, אפרק עבורכם את כל השיקולים, אנתח את ההבדלים המהותיים במיסוי, ואצייד אתכם בידע הדרוש כדי לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, נצלול לסעיפים החשובים ביותר בהסכם הרכישה, אלו שאתם פשוט חייבים להכיר לפני שאתם חותמים.

רכישת נכס מסחרי דרך חברה בע"מ מול אדם פרטי

ההחלטה על זהות הרוכש היא קודם כל החלטה אסטרטגית עם השלכות מס דרמטיות. כל מסלול – הפרטי או התאגידי – מציע יתרונות וחסרונות שונים. בואו נפרק את זה מס по מס.

מס רכישה: הסיבוב הראשון

כבר בצעד הראשון, אנו פוגשים הבדל מהותי.

• רכישה על ידי אדם פרטי: ברכישת נכס שאינו דירת מגורים (כלומר, נכס מסחרי), אדם פרטי ישלם מס רכישה במדרגה אחידה וקבועה של 6% משווי העסקה, החל מהשקל הראשון. אין כאן הקלות או מדרגות כמו ברכישת דירה יחידה.
• רכישה על ידי חברה בע"מ: גם חברה בע"מ (תאגיד) תשלם מס רכישה בשיעור אחיד של 6%.

אז איפה ההבדל? בשלב מס הרכישה, אין הבדל. הקרב האמיתי מתחיל במיסוי השוטף ובמיסוי על הרווחים.

מע"מ (מס ערך מוסף): שובר השוויון

כאן טמון אחד ההבדלים המשמעותיים והמשפיעים ביותר.

• רכישה על ידי אדם פרטי: אדם פרטי הרוכש נכס מסחרי, לרוב יבצע "עסקת אקראי" מבחינת מע"מ. הוא ישלם למוכר מע"מ על הרכישה, אך לא יוכל לקזז אותו כתשומות. בעת השכרת הנכס, הוא לא יחייב את השוכר במע"מ (אלא אם יבחר להירשם כעוסק, מהלך פחות נפוץ ומסורבל לאנשים פרטיים בהקשר זה). המשמעות היא שהמע"מ ששולם ברכישה (18%!) הופך לחלק מעלות הנכס – הוצאה כבדה לכל דבר ועניין.
• רכישה על ידי חברה בע"מ: חברה, מעצם טבעה, היא גוף עסקי. היא תירשם כ"עוסק מורשה" לצורכי מע"מ. כתוצאה מכך:
  • קיזוז מע"מ תשומות: החברה תשלם את המע"מ על הרכישה, אך תקזז אותו באופן מלא כנגד המע"מ שהיא גובה מהשוכרים שלה. בפועל, נטל המע"מ על הרכישה מתאפס. זהו יתרון תזרימי וכלכלי אדיר.
  • חיוב מע"מ עסקאות: החברה תחייב את השוכרים שלה במע"מ על דמי השכירות החודשיים, ותעביר לרשות המיסים את ההפרש בין מע"מ העסקאות (מהשוכרים) למע"מ התשומות (מהוצאות שוטפות).

בשורה התחתונה: ברכישה דרך חברה, המע"מ הוא גורם ניטרלי. ברכישה פרטית, הוא מהווה הוצאה של 18% מעלות הנכס. זהו פער שיכול להגיע למאות אלפי שקלים ולהשפיע דרמטית על כדאיות העסקה.

מיסוי שוטף על דמי שכירות: מס הכנסה מול מס חברות

• אצל האדם הפרטי: דמי השכירות מהנכס המסחרי ייחשבו כהכנסה חייבת במס הכנסה. המס שיחול הוא מס שולי, כלומר בהתאם למדרגות המס של אותו אדם, שיכול להגיע גם ל-47% ואף 50% (כולל מס יסף). אמנם ניתן לקזז הוצאות שוטפות ופחת, אך שיעור המס הסופי על הרווח הוא גבוה.
• אצל החברה בע"מ: הרווח מהשכרת הנכס (לאחר קיזוז כל ההוצאות המוכרות) יחויב במס חברות אחיד, שנכון לשנת 2025 עומד על 23%. זהו שיעור מס נמוך משמעותית מהמס השולי של יחיד בעל הכנסות גבוהות.

אבל רגע, זה לא כל הסיפור. הכסף עדיין "כלוא" בחברה. כדי להעביר את הרווחים לכיסו הפרטי של בעל המניות, יש למשוך דיבידנד. על הדיבידנד חל מס נוסף של 30% (לבעל מניות מהותי). אם נחשב את המס האפקטיבי הכולל (מס חברות + מס דיבידנד), נגיע לסביבות 46.1% – קרוב מאוד למס השולי הגבוה.

אז מה היתרון? היתרון הוא בדחיית המס. כל עוד לא מושכים את הכסף כדיבידנד, הוא נשאר בחברה ומשלם רק 23% מס. ניתן להשתמש ברווחים אלו (לאחר מס חברות) כדי לרכוש נכסים נוספים, להשקיע מחדש בנכס הקיים או לצבור הון בתוך החברה במיסוי נמוך יחסית. המשיכה לכיס הפרטי תיעשה רק בעת הצורך.

מס שבח במכירה: 25% קבוע או מסלול דו-שלבי?

כאשר יגיע היום למכור את הנכס ברווח, שוב ניתקל בהבדלי מיסוי:

• מכירה על ידי אדם פרטי: השבח (הרווח) יחויב במס שבח בשיעור קבוע של 25% (בניכוי הוצאות מוכרות, כמובן).
• מכירה על ידי חברה בע"מ: השבח ייחשב להכנסה של החברה ויחויב במס חברות (23%). שוב, כדי להוציא את הרווח נטו (לאחר מס חברות) לבעל המניות, יש לחלק דיבידנד ולשלם עליו מס נוסף.

גם כאן, היתרון המרכזי של החברה הוא דחיית המס על הדיבידנד והאפשרות להשתמש בכספי המכירה (לאחר 23% מס בלבד) להשקעות נוספות בתוך החברה.

הגנה משפטית וגמישות: היתרונות הלא-מיסוייים של חברה

מעבר לשיקולי המס, לחברה בע"מ יש שני יתרונות מובנים חשובים:

• עקרון האישיות המשפטית הנפרדת: החברה היא גוף נפרד מבעליה. במקרה של תביעה הקשורה לנכס (למשל, נזק שנגרם לשוכר או לצד ג'), התביעה מוגשת נגד החברה. עקרון "מסך ההתאגדות" מגן על הנכסים האישיים שלכם (הבית, החסכונות) מפני נושי החברה. ברכישה פרטית, אתם חשופים לתביעה באופן אישי וכל רכושכם עלול להיות בסיכון.
• גמישות עתידית: קל יותר להכניס שותפים לחברה (על ידי הקצאת מניות), להעביר את הבעלות (על ידי מכירת מניות, אם כי למהלך זה השלכות מס משלו) או לגייס הון.

טבלת השוואה: רכישת נכס מסחרי – פרטי מול חברה

הסכם הרכישה של נכס מסחרי – הסעיפים והבדיקות

אחרי שהחלטתם על המבנה הנכון עבורכם, הגיע שלב המשא ומתן והחתימה על הסכם הרכישה. נכס מסחרי אינו דירת יד 2. המורכבות גבוהה יותר, והסכנות רבות יותר. הנה הסעיפים הקריטיים שאני תמיד מתעכב עליהם בהסכמים שאני עורך:

1. הגדרת הנכס ("הממכר"):אל תסתפקו בכתובת וגוש/חלקה. ההסכם חייב לפרט בדיוק מה אתם קונים:

• זכויות בנייה: האם יש זכויות בלתי מנוצלות? מה שווין?
• הצמדות: חניות, מחסנים, גגות – ודאו שהכל רשום ומפורט.
• תשתיות ומיטלטלין: מערכות מיזוג, גנרטורים, מטבחים תעשייתיים. האם הם כלולים במחיר? אם כן, ייתכן שכדאי לפצל את העסקה להסכם רכישת הנכס והסכם רכישת המטלטלין (הציוד והריהוט) נפרד כדי לחסוך במס.

2. בדיקות מקדמיות (Due Diligence):הסכם טוב ייתן לכם פרק זמן מספק לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לאחרהחתימה, ולקבוע שהשלמת העסקה מותנית בתוצאותיהן. בדיקות אלו כוללות:

• בדיקה משפטית: נסח טאבו נקי, היעדר שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה סותרות.
• בדיקה תכנונית: בירור בוועדה המקומית לגבי תב"ע (תוכנית בניין עיר) חלה, היתרי בנייה, שימושים מותרים וחריגות בנייה. אתם לא רוצים לקנות חנות ולגלות שמותר להפעיל בה רק משרד.
• בדיקה פיזית: חוות דעת של מהנדס על מצב המבנה, מערכות האינסטלציה, החשמל וכו'.

3. הצהרות המוכר:זהו לב ההסכם. המוכר חייב להצהיר על כל מה שידוע לו בנוגע לנכס: היעדר פגמים נסתרים, מצב תכנוני תקין, התאמה להיתר, היעדר תביעות או הליכים משפטיים ועוד. הצהרה לא נכונה יכולה להוות בסיס לביטול ההסכם או לתביעת פיצויים.
4. סוגיית המע"מ:כפי שהסברתי, נושא המע"מ הוא קריטי. ההסכם חייב לקבוע באופן חד משמעי האם המחיר המוסכם "כולל מע"מ" או "בתוספת מע"מ". אי-בהירות בנקודה זו היא מתכון לאסון. כמו כן, יש לקבוע את מנגנון העברת החשבונית והתשלום לרשויות המס.
5. התמורה ולוח התשלומים:לוח התשלומים צריך להיות הגיוני ומותאם להתקדמות העסקה. נהוג לקשור כל תשלום לאבן דרך: תשלום ראשון בחתימה (מופקד בנאמנות), תשלום שני עם קבלת אישורי המיסים, תשלום אחרון כנגד מסירת החזקה ורישום הזכויות.
6. מסירת החזקה והסכמי שכירות קיימים:אם הנכס מושכר, ההסכם חייב לכלול נספח עם כל חוזי השכירות. עליכם לבדוק את תנאיהם (תקופות אופציה, דמי שכירות, ביטחונות). ההסכם יקבע כי ממועד מסירת החזקה, אתם (הקונים) נכנסים בנעלי המוכר כמשכירים, וכל הזכויות והחובות כלפי השוכרים עוברות אליכם.
7. מיסים והיטלים:הסעיף שימנע מלחמות עתידיות. יש לקבוע בבירור מי אחראי לכל תשלום:

• מס שבח והיטל השבחה: חלים על המוכר בגין השבחה שנוצרה עד ליום חתימת ההסכם.
• מס רכישה: חל על הקונה.
• דמי היוון/הסכמה לרמ"י: אם מדובר בנכס על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק מי נושא בעלויות אלו.

8. הפרה ותרופות:מה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם? נהוג לקבוע סעיף של "פיצוי מוסכם" (לרוב 10%-15% משווי העסקה), המאפשר לצד הנפגע לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק, בנוסף לזכותו לאכוף את קיום ההסכם או לבטלו.

שאלות ותשובות

אז מה השורה התחתונה, עדיף לקנות כחברה או כפרטי?

אין תשובה אחת. למשקיע לטווח ארוך שמתכנן להחזיק בנכס, ליהנות מהתזרים ולהשקיע אותו מחדש, וחשובה לו ההגנה המשפטית – חברה בע"מ היא לרוב הבחירה הנכונה בזכות דחיית המס והגנת מסך ההתאגדות. למשקיע "פליפ" שקונה כדי לשפץ ולמכור מהר, או למי שזו השקעתו היחידה ואינו רוצה להסתבך עם ניהול חברה – רכישה כאדם פרטי יכולה להיות פשוטה יותר, למרות נטל המע"מ.

קניתי נכס כאדם פרטי. האם אוכל להעביר אותו לחברה שלי בעתיד?

כן, אבל זהירות! העברה כזו נחשבת ל"מכירה" וחייבת במס שבח. קיים מסלול מיוחד (סעיף 104א לפקודת מס הכנסה) המאפשר העברה בפטור ממס בתנאים מסוימים, אך הוא מורכב ודורש שהזכויות בנכס יוחזקו בחברה לפחות שנתיים לאחר ההעברה. זהו מהלך שמחייב ייעוץ מקצועי צמוד.

האם ניתן לקזז הפסדים מהנכס המסחרי כנגד הכנסה אחרת שלי, כמו משכורת?

לרוב לא. אצל אדם פרטי, הפסד מהשכרת נכס (למשל, בשנה ראשונה עם הוצאות שיפוץ גבוהות) ניתן לקיזוז בעיקר כנגד רווחים עתידיים מאותו נכס. בחברה, ההפסד נצבר וניתן לקיזוז כנגד כל הכנסה עסקית אחרת של החברה באותה שנה או בשנים הבאות.

מה זה בדיוק היטל השבחה ומי משלם אותו?

זהו מס המשולם לוועדה המקומית בשיעור של 50% מעליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. הכלל הוא שהמוכר משלם על כל תוכנית שאושרה עד למועד חתימת ההסכם, והקונה יישא בהיטל בגין תוכניות שיאושרו בעתיד. חובה לעגן זאת בפירוש בהסכם.

האם מימון בנקאי לרכישת נכס מסחרי שונה עבור חברה?

כן. הבנקים רואים בחברה לווה מורכב יותר. הם ידרשו לראות תוכנית עסקית, תזרים מזומנים צפוי מהנכס, ולרוב ידרשו גם ערבות אישית של בעלי המניות. כלומר, למרות מסך ההתאגדות, הבנק ידאג שתהיו אחראים אישית להחזר ההלוואה. היתרון הוא שריבית המשכנתא היא הוצאה מוכרת במלואה, הן לאדם פרטי והן לחברה.

סיכום: תכנון הוא המפתח

כפי שראיתם, רכישת נכס מסחרי היא מהלך אסטרטגי מורכב, הרבה יותר מסתם חתימה על צ'ק. ההחלטה בין רכישה פרטית לרכישה תאגידית תשפיע על התזרים שלכם, על שיעורי המס שתשלמו ועל רמת הסיכון שאליה תיחשפו לאורך שנים. במקביל, הסכם המכר הוא שדה מוקשים פוטנציאלי, וכל סעיף בו טומן בחובו משמעויות כלכליות ומשפטיות.

מניסיוני, ההשקעה הטובה ביותר שתוכלו לעשות אינה בנכס עצמו, אלא בתכנון המקדים. אל תתפתו לקיצורי דרך; בעולם הנדל"ן המסחרי, הדרך המתוכננת היא תמיד הדרך הרווחית ביותר.

בהצלחה!

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. המידע המוצג הוא כללי ומבוסס על הדין והפסיקה נכון למועד כתיבתו.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין. יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין מורכבות בסקטור הפרטי והעסקי תוך מתן פתרונות מיסויים יצירתיים.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125