תכנון מס מקרקעין 2026: העברה ללא תמורה וכלל השליש

תכנון מס מקרקעין 2026 – העברה ללא תמורה, כלל השליש ודירות יוקרה

במאמר זה אסביר כיצד משפחות שמחזיקות יותר מנכס אחד יכולות לתכנן מראש את עסקאות המכירה והרכישה שלהן, ובעיקר שלושה כלים: "העברה ללא תמורה" (דירה במתנה לקרוב), "כלל השליש" ומיסוי דירות יוקרה. אסקור את הוראות החוק הרלוונטיות (חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה), את הלכת שמרת, ודוגמת חישוב להמחשה.

העיקרון המנחה פשוט: לפני כל מכירה או רכישה, כדאי לבדוק קודם מה עלול לגרום לחיוב מס מיותר – למשל דירה נוספת שמונעת פטור ממס שבח או מחייבת מס רכישה של דירה נוספת – ורק אז לבחור את סדר הפעולות. מערכת המס הישראלית, על מדרגות המס, הגדרות "דירת יוקרה", זכויות הבנייה והפטורים המותנים, דורשת בדיקה מוקדמת.

דוגמה נפוצה: רכישת דירה להשקעה על שם ההורים

זוג הורים שיש להם דירת מגורים ורוכשים דירה להשקעה על שמם ישלמו מס רכישה של דירה נוספת – 8% מהשקל הראשון. לעיתים יש לבחון חלופה של רכישה על שם ילד בגיר שאין לו דירה, שמחויב לפי מדרגות דירה יחידה (0% עד 1,978,745 ₪ בשנת 2026). כל חלופה כזו צריכה להיות אמיתית ולהתאים למצבו של הילד.

העברה ללא תמורה וכלל השליש

שני מנגנונים מרכזיים בתכנון מס מקרקעין הם "העברה ללא תמורה" (עסקת מתנה) ו"כלל השליש". השילוב ביניהם מאפשר למשפחות שמחזיקות כמה נכסים לארגן מחדש את הבעלות בנכסים, באופן חוקי ובכפוף לתנאי החוק.

העברה ללא תמורה – המסגרת המשפטית

"העברה ללא תמורה", המכונה בשפה העממית "דירה במתנה", היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת דיווח לרשויות המס, חתימה על תצהירים ורישום בטאבו. ההבדל היחיד והמהותי הוא היעדר התמורה הכספית בין הצדדים. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מכיר בכך שפעולות אלו מתרחשות לרוב בתוך התא המשפחתי, ולכן מעניק להן הקלות מס ייחודיות.

הטבות המס המרכזיות

• פטור ממס שבח למעביר: בניגוד למכירה רגילה, בה הפטור מוגבל לעיתים בתקרות שווי (כפי שיידון בפרק על דירות יוקרה) או במספר הדירות, בהעברה לקרוב הפטור אינו מוגבל בתקרת שווי. המעביר (נותן המתנה) אינו משלם מס שבח, ללא תלות בשווי הנכס או בסוגו (דירה, מגרש, חנות). כך ניתן, בתנאים המתאימים, להוציא נכס נוסף מבעלות ההורים לפני מכירת דירתם העיקרית, כדי שיוכלו לעמוד בתנאי פטור דירה יחידה.
• מס רכישה מופחת למקבל: מקבל המתנה נכנס בנעלי ה"רוכש", אך זוכה להקלה. החוק קובע כי במתנה לקרוב ישולם רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המקבל.
• המשמעות בפועל: אם למקבל אין דירה אחרת, ושווי הדירה המועברת נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה (כ-1,978,745 ש"ח נכון ל-2026), אזי מס הרכישה הרגיל הוא 0 ש"ח. שליש מתוך אפס הוא אפס. לכן, העברה כזו פטורה לחלוטין ממס רכישה.
• דחיית היטל השבחה: ברוב הרשויות המקומיות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת כ"מימוש זכויות" המחייב תשלום מיידי של היטל השבחה. החבות נדחית למועד המכירה העתידית על ידי מקבל המתנה לצד ג'. מדובר בדחיית התשלום, לא בביטולו, ויש לבדוק את מדיניות הוועדה המקומית בכל מקרה.

מיהו "קרוב"? דקויות ההגדרה והמלכודות

אחת הטעויות הנפוצות בתכנון מס היא ההנחה שכל בן משפחה הוא "קרוב". החוק יוצר הבחנה דקה אך קריטית בין הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח לבין הגדרתו לעניין מס רכישה.

העברה בין אחים

מאז תיקון 76 לחוק, העברה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם הדירה התקבלה במקור בירושה או במתנה מההורים (או הסבים). אם האח המעביר רכש את הדירה מכספו, הוא לא יקבל את הפטור לפי סעיף 62.

• החלופה: אם זו דירתו היחידה של האח המעביר, הוא יכול להשתמש בפטור הרגיל של "דירה יחידה" (סעיף 49ב(2)) גם בעסקת מתנה. החוק אינו מחייב קבלת תמורה כדי להשתמש בפטור דירה יחידה. כך, האח המעביר נמנע ממס שבח, והאח המקבל נהנה ממס רכישה מופחת (שכן לעניין מס רכישה, אח הוא תמיד "קרוב").

כלל השליש – חלק בדירה נוספת

רבים מניחים שבעלות על נכס נוסף כלשהו שוללת את הזכאות להטבות של "דירה יחידה". זה לא תמיד כך: החוק והתקנות קובעים חריגים לחלקים קטנים בדירה נוספת.

לפי חזקה זו, אדם ייחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו, בנוסף לדירתו העיקרית:

1. זכויות בדירה אחרת שאינן עולות על שליש (1/3) (כאשר הדירה נרכשה או התקבלה במתנה).
2. זכויות בדירה שהתקבלה בירושה שאינן עולות על חצי (1/2).

המשמעות של הכלל:

• במכירה (צד המעביר): הבעלות על השליש הנוסף אינה "שורפת" את הפטור על הדירה העיקרית. לדוגמה, מי שמחזיק דירת מגורים בתל אביב ושליש מדירה להשקעה בחיפה עשוי למכור את דירת המגורים בפטור, בכפוף ליתר התנאים.
• ברכישה (צד המקבל): אדם המחזיק בשליש דירה (או פחות) נחשב "חסר דירה" לעניין מדרגות מס רכישה. כאשר ירכוש את דירתו ה"ראשונה" למגורים, הוא ישלם מס מופחת (0% עד התקרה), למרות שיש לו נכס חלקי נוסף.

העברה לילדים בשלישים

השילוב בין המתנה לבין כלל השליש: במקום להעביר דירה שלמה לילד אחד – מהלך שעלול "לחסום" את אותו ילד בעתיד מרכישת דירה משלו במס מופחת (כי הוא יהפוך לבעל דירה) – אפשר לשקול חלוקה בין כמה ילדים.

המנגנון

1. ההורים מעבירים את הדירה הנוספת שלהם במתנה לשלושה ילדים בגירים.
2. כל ילד מקבל בדיוק 1/3 מהזכויות בדירה.
3. התוצאה:

• הנכס יוצא מבעלות ההורים, וההעברה פטורה ממס שבח.
• הילדים, שקיבלו שווי נמוך מתקרת הפטור, אינם משלמים מס רכישה (בהנחה ששווי השליש נמוך מכ-1.98 מיליון ש"ח).
• בנוסף: הילדים נשארים בסטטוס של "חסרי דירה" בעיני רשויות המס. בעתיד, כשיבואו לרכוש דירה למגוריהם, זכויותיהם להטבות מס רכישה (מסלול דירה יחידה) בדרך כלל יישמרו.

לפני חלוקה כזו כדאי לבדוק את מצבו של כל ילד, וגם את ההשפעה על זכאות להגרלות דיור.

דוגמת חישוב להמחשה

הדוגמה הבאה היא להמחשה בלבד: משפחה עם דירת מגורים ודירה נוספת, שמתכננת להחליף את דירת המגורים. החישוב לפי מדרגות מס הרכישה לשנת 2026, בלי הצמדה, הוצאות וניכויים. התוצאה בכל משפחה תלויה בנתונים שלה ובתנאי החוק.

נתוני הפתיחה

• נכס א' (מגורים): דירה בכפר סבא בשווי 4.8 מיליון ₪ (נרכשה ב-3.4 מיליון ₪).
• נכס ב' (השקעה): דירה קטנה בבת ים בשווי 1.6 מיליון ₪ (נרכשה ב-1.4 מיליון ₪).
• המטרה: שדרוג איכות החיים – מכירת הדירה בכפר סבא ורכישת בית פרטי בשווי 7.5 מיליון ₪.
• הבעיה: הבעלות על שתי הדירות משפיעה על המס בשתי העסקאות. במועד רכישת הבית החדש ומכירת הישן, בני הזוג נחשבים "מרובי דירות".

ניתוח התרחישים

תרחיש א': ללא תכנון

בני הזוג ניגשים לעסקה כפי שהם.

1. מס רכישה על הבית החדש (7.5 מיליון ₪): מכיוון שיש להם דירה נוספת (בת ים), הם משלמים לפי מדרגות "דירה נוספת" (8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% על היתרה).

• החישוב: 8% × 6,055,070 = 484,406 ₪, ועוד 10% × 1,444,930 = 144,493 ₪. סה"כ כ-628,899 ₪.
• הפער מול דירה יחידה: לפי מדרגות דירה יחידה/חליפית: 3.5% × 368,295 = 12,890 ₪; 5% × 3,708,030 = 185,402 ₪; 8% × 1,444,930 = 115,594 ₪. סה"כ כ-313,886 ₪.

2. מס שבח על מכירת כפר סבא: מכיוון שיש להם דירה נוספת בבת ים, הם אינם זכאים לפטור "דירה יחידה".

• החישוב: 25% × שבח של 1.4 מיליון ₪ (4.8 פחות 3.4 מיליון) = כ-350,000 ₪.
• סה"כ מס בתרחיש זה: כ-978,899 ₪.

תרחיש ב': מכירת הדירה הקטנה

בני הזוג מוכרים את הדירה בבת ים לצד ג' לפני רכישת הבית ומכירת דירת כפר סבא.

• עלות: תשלום מס שבח על הדירה בבת ים (עליית ערך מ-1.4 ל-1.6 מיליון). 25% × 200,000 ₪ = כ-50,000 ₪.
• אחר כך: הם זכאים למדרגות דירה יחידה ברכישה (כ-313,886 ₪) ולפטור ממס שבח במכירת דירת כפר סבא, בכפוף לתנאים. סה"כ מס: כ-363,886 ₪.
• הבעיה: הם מאבדים את הנכס בבת ים, שיש לו פוטנציאל השבחה (פינוי בינוי), בניגוד לרצונם לשמור נכסים במשפחה.

תרחיש ג': העברה ללא תמורה לילדים בשלישים

לפני ביצוע עסקאות הקנייה והמכירה, מבוצע מהלך מקדים: העברה ללא תמורה של הדירה בבת ים לשלושת הילדים הבגירים, בחלוקה של 1/3 לכל ילד.

התוצאה:

1. ההורים: נותרים פורמלית עם דירה יחידה (כפר סבא).

• העברת הדירה בבת ים: פטורה ממס שבח (סעיף 62). עלות: 0 ₪.
• רכישת הבית החדש: זכאות למדרגות "דירה יחידה" (משפרי דיור). מס רכישה: כ-313,886 ₪.
• מכירת דירת כפר סבא: זכאות לפטור מלא ממס שבח (דירה יחידה). עלות: 0 ₪.

2. הילדים: כל אחד מקבל 1/3 דירה.

• מס רכישה לילדים: שווי כל שליש (כ-533,333 ₪) נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה. עלות: 0 ₪.
• עתיד הילדים: נותרים במעמד "חסרי דירה" (כי יש להם רק שליש), ולכן זכאים להטבות מס רכישה בעתיד כשיקנו דירה לעצמם.

טבלת השוואה – מס לתשלום בכל תרחיש:

בתרחיש ג' הנכס בבת ים נשאר במשפחה. עם זאת, הילדים יהיו כפופים לתקופת צינון אם ירצו למכור את הדירה בפטור, וההעברה צריכה להיות מתנה אמיתית (ראו בהמשך על עסקה מלאכותית).

דירות יוקרה ב-2026 – תקרות, ליניאריות וזכויות בנייה

בעוד שעסקאות "רגילות" נהנות מפטורים נרחבים, כאשר אנו עוסקים בנכסי יוקרה – בתים צמודי קרקע, פנטהאוזים, או נכסים עם פוטנציאל השבחה – המחוקק הציב תקרות ברורות. להלן הסכומים והכללים לשנת 2026.

1. תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" (2026)

בניגוד לתפיסה הרווחת בעבר, הפטור לדירה יחידה אינו "עד אינסוף". סעיף 49א(א1) לחוק קובע תקרה כספית לפטור. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים, תקרת הפטור לתקופה 1.1.2025–31.12.2027 עומדת על 5,008,000 ₪ (הסכום הוקפא לתקופה זו).

• המשמעות: במכירת דירה יחידה בשווי 10 מיליון ₪, החלק היחסי שעד 5,008,000 ₪ פטור, והחלק היחסי של השבח המיוחס ליתרה חייב במס שבח (לרוב בחישוב לינארי מוטב, אם הדירה נרכשה לפני 2014), גם אם זו הדירה היחידה של המוכר וגם אם החזיק בה 40 שנה.

2. החישוב הליניארי המוטב

כיצד מחושב המס על החלק שמעל התקרה? כאן נכנס לתמונה "החישוב הליניארי המוטב". זהו מנגנון שמקל על נכסים שנרכשו לפני 1/1/2014.

המנגנון:

השבח (הרווח) על החלק החייב מחולק באופן ליניארי לפי ציר הזמן של החזקת הנכס:

• החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.1.2014 – פטור ממס לחלוטין (0%).
• החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שמאז 1.1.2014 ועד יום המכירה – חייב במס של 25%.

השלכות פרקטיות:

ככל שהנכס נרכש מוקדם יותר, כך חלק הארי של הרווח "נופל" על התקופה הפטורה, והמס האפקטיבי נמוך יותר.

• דוגמה: דירת יוקרה שנרכשה ב-1994 ונמכרת ב-2026. כ-20 שנות החזקה מתוך 32 קודמות ל-1.1.2014, וכ-12 שנים מאוחרות לו. אם השבח מתחלק באופן שווה לאורך התקופה, המס האפקטיבי על השבח יהיה כ-9.4% (25% × 12/32), במקום 25%.
• נכס שהתקבל בירושה או במתנה: אם הנכס התקבל בירושה או במתנה, ניתן במקרים רבים להיכנס לנעלי המוריש/הנותן ולקבוע את "יום הרכישה" למועד ההיסטורי המקורי שבו הם רכשו את הנכס. לכך יש השפעה משמעותית על החישוב הלינארי.

3. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

כאשר מוכרים בית פרטי ישן על מגרש גדול, או גג עם זכויות תמ"א 38 שלא מומשו, רשויות המס מפצלות את העסקה לשני רכיבים נפרדים ("פיצול רעיוני"):

1. מכירת בית המגורים: זכאית לפטור (עד תקרת היוקרה) ולחישוב ליניארי.
2. מכירת זכויות הבנייה: על שווי זכויות הבנייה אין פטור דירה יחידה ואין חישוב ליניארי מוטב. המס הוא 25% מלא מהשקל הראשון (או מס שולי היסטורי גבוה לנכסים ותיקים מאוד).

דרכי התמודדות:

מה אפשר לבדוק?

• תקנת "זכויות זניחות": אם שווי הזכויות נמוך מ-10% משווי הנכס או נמוך מתקרה כספית מסוימת (כ-100,000 ש"ח צמוד למדד), ניתן לבקש מרשויות המס להתעלם מהן ולראות בכל התמורה כפטורה.
• שמאות נגדית: שימוש בשמאי מקרקעין כדי להוכיח שזכויות הבנייה "על הנייר" אינן ניתנות למימוש כלכלי (למשל, בשל מבנה הטופוגרפיה, שימור, או חוסר כדאיות להרוס את הבית הקיים). אם השמאי משכנע ששווי הזכויות אפסי, המס מתבטל.
• פיצול פיזי: במכירת בתי יוקרה הכוללים תכולה יקרה (ריהוט, מערכות חכמות, יצירות אמנות), מומלץ לערוך שני הסכמים נפרדים: הסכם מכר מקרקעין והסכם מכר מיטלטלין. כך מפחיתים את שווי המקרקעין החייב במס שבח ומס רכישה, ומשלמים מס רק על הנדל"ן נטו.

ניהול סיכונים משפטי – הגבול בין תכנון לגיטימי לעסקה מלאכותית

טעות נפוצה היא לחשוב שניתן לבצע פעולות "על הנייר" בלבד כדי להימנע ממס, בלי שהן יעמדו במבחן המציאות הכלכלית. סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה למנהל מיסוי מקרקעין סמכות להתעלם מ"עסקה מלאכותית" – עסקה שכל מטרתה היא הפחתת מס בלתי נאותה.

הלכת שמרת

פסק הדין בעניין שמרת מבהיר את הגבולות של תכנון מס בעסקאות מתנה.

במקרה זה, בני זוג ביקשו למכור את ביתם ולקנות חדש. כדי להימנע ממס רכישה על הבית החדש (כ"דירה נוספת"), הם העבירו את הבית הישן במתנה לאם הקשישה של האישה, יום אחד בלבד לפני תום תקופת 18 החודשים למכירת הדירה הישנה.

במקביל, האם חתמה על צוואה שמורישה את הבית חזרה לבת ולחתן. האם נפטרה זמן קצר לאחר מכן.

ועדת הערר קבעה כי מדובר בעסקה מלאכותית ופסולה. הסימנים היו ברורים:

1. עיתוי מחשיד: ההעברה בוצעה ברגע האחרון כדי למנוע חיוב מס.
2. העדר היגיון כלכלי: האם הייתה סיעודית, התגוררה רחוק, ולא הייתה לה יכולת ליהנות מהנכס.
3. שליטה: דמי השכירות המשיכו לזרום לחשבון בני הזוג, לא לאם.
4. המעגל הסגור: הצוואה הבטיחה שהנכס יחזור למעבירים, מה שרוקן את המתנה מתוכן אמיתי.

כללים לתכנון לגיטימי

כדי שהעברה ללא תמורה או פיצול נכסים יוכרו על ידי רשויות המס, עליהם לעמוד במבחן ה"תוכן הכלכלי". להלן כללים עיקריים:

1. ניתוק הזיקה הכלכלית: המעביר (ההורה) חייב להתנתק מפירות הנכס. שכר הדירה חייב לעבור לחשבון הבנק של הילד המקבל. אם ההורה ממשיך לקבל את הכסף, המתנה היא פיקציה.
2. היעדר "הסכמי מגירה": אין לחתום על מסמכים נסתרים המחייבים את המקבל להחזיר את הנכס.
3. היגיון משפחתי מנומק: יש לספק הסבר סביר למהלך מעבר לחיסכון במס – עזרה לילדים בתחילת דרכם, חלוקת ירושה בחיים למניעת סכסוכים עתידיים, או איזון משאבים.
4. מידתיות בהגבלות: מותר לעיתים לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים כדי למנוע מהילד למכור את הנכס ולבזבז את הכסף (הגנה על ההון המשפחתי), אך אסור שההערה תשאיר בידי ההורים שליטה מלאה בניהול השוטף של הנכס.

שאלות ותשובות

להלן תשובות לשאלות נפוצות, לפי הדין ל-2026. התשובות כלליות, וכל מקרה נבחן לגופו.

האם אני יכול להעביר דירה במתנה לאחי ולקבל פטור ממס שבח?

זה תלוי במקור הדירה. הפטור לפי סעיף 62 (העברה לקרוב) חל בין אחים רק אם הדירה המועברת התקבלה אצלך במקור בירושה או במתנה מהוריך. אם רכשת את הדירה מכספך, אין פטור אוטומטי בהעברה לאח.

הפתרון: אם זו דירתך היחידה, תוכל להשתמש בפטור הרגיל של "מכירת דירה יחידה" (סעיף 49ב(2)) כדי להעביר אותה לאחיך ללא מס, שכן החוק מתיר שימוש בפטור זה גם ללא תמורה.

אם אני מעביר 1/3 דירה לכל אחד מילדיי, האם הם יוכלו לקנות דירה משלהם בעתיד ללא "קנס"?

בדרך כלל כן, בזכות "כלל השליש". כל עוד חלקם בדירה אינו עולה על שליש (33.33%), הם נחשבים "חסרי דירה" לעניין מס רכישה. לכן, כשיקנו את דירתם הראשונה למגורים, הם ייהנו ממדרגות מס מופחתות (0% על המדרגה הראשונה).

מה קורה אם יש משכנתא על הדירה שאני רוצה לתת במתנה?

זו נקודה חשובה. אי אפשר להעביר בעלות בטאבו מבלי לגרור או לסלק את המשכנתא, או לקבל את הסכמת הבנק להעברתה. הבנק לרוב יסרב שהמשכנתא תישאר על שם ההורים כשהנכס עובר לילדים.

הפתרונות: סילוק המשכנתא (מהון עצמי), גרירתה לנכס אחר של ההורים, או (במקרים נדירים ובכפוף ליכולת החזר) העברת המשכנתא על שם הילדים.

כמה זמן הילד צריך לחכות לפני שהוא מוכר את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס?

זוהי "תקופת הצינון" שנועדה למנוע ספקולציות.

• אם הילד גר בדירה דרך קבע – 3 שנים.
• אם הילד לא גר בדירה – 4 שנים.
• מכירה לפני תום התקופה תחויב במס שבח רגיל. חריג חשוב: אם משתמשים ב"חישוב ליניארי מוטב" (לדירות שנרכשו לפני 2014), ניתן למכור מיד ללא תקופת צינון.

האם מותר לי להמשיך לקבל את שכר הדירה מהנכס שהעברתי לילדים?

לא מומלץ. זה אחד הסימנים המובהקים ל"עסקה מלאכותית". כדי שהמתנה תהיה כשרה בעיני רשויות המס, הניתוק הכלכלי חייב להיות מלא. הפירות (שכ"ד) וההוצאות (תיקונים) צריכים לעבור לאחריות הבעלים החדשים (הילדים).

מהי תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" בשנת 2026?

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, התקרה לתקופה 1.1.2025–31.12.2027 היא 5,008,000 ₪. החלק היחסי שמעל סכום זה במכירת דירה יחידה יהיה חייב במס (בדרך כלל לפי חישוב ליניארי, אם הדירה ותיקה).

האם כדאי לי למכור דירה להשקעה עכשיו או לחכות?

שאלה מורכבת התלויה בפרמטרים אישיים. נכון לשנת 2026, הוקפאו מדרגות מסוימות ומס הרכישה למשקיעים נותר גבוה (8%). עם זאת, אם הדירה נרכשה לפני 2014, ה"חישוב הליניארי" עובד לטובתכם ככל שהזמן עובר (כי החלק הפטור גדל יחסית). יש לבחון כל מקרה לגופו.

מהו "היטל השבחה" והאם משלמים אותו בהעברה ללא תמורה?

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על עליית ערך הקרקע עקב אישור תוכניות בניין עיר. ברוב הרשויות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת "מימוש זכויות". המשמעות היא שאין תשלום היטל בעת המתנה; התשלום נדחה למועד המכירה העתידית שיבצע המקבל.

האם העברה בין בני זוג פטורה תמיד?

אם בני הזוג גרים יחד בדירה המועברת, ההעברה פטורה לחלוטין (0% מס שבח, 0% מס רכישה). אם מדובר בדירה להשקעה (שאינם גרים בה) המועברת בין בני זוג, יש פטור ממס שבח, אך המקבל ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל. העברה אגב גירושין (עם פסק דין) פטורה לחלוטין מכל מס.

האם ניתן לקזז הוצאות שיפוץ בחישוב מס שבח גם אם אין לי קבלות?

באופן עקרוני רשות המסים דורשת קבלות. אולם, עדכון של רשות המסים מהשנים האחרונות מאפשר במקרים מסוימים להכיר בהוצאות בנייה על בסיס הערכת שמאי או מחירונים מקובלים, גם בהיעדר אסמכתאות, במיוחד לבנייה ישנה. מומלץ להצטייד בחוות דעת שמאי מקצועית לצורך כך.

סיכום

תכנון מס מקרקעין אינו רק מילוי טפסים: הוא בדיקה של כל נכסי המשפחה ושל העסקאות המתוכננות, לפני שמבצעים אותן. כלים כמו "כלל השליש", "העברה ללא תמורה" ו"החישוב הליניארי" יכולים להשפיע על המס בעסקה, בתנאי שהם מתאימים לנסיבות ונעשים כמהלך אמיתי.

מומלץ לתכנן את סדר הפעולות מראש ולהיוועץ לפני חתימה, כי טעות בתחום הזה קשה לתקן בדיעבד.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, חבר בלשכת עורכי הדין משנת 2003, עוסק בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין ומלווה משפחות ומשקיעים בעסקאות נדל"ן ובתכנון מס מזה למעלה מ-23 שנים.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, שד' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

רוצים שנחזור אליכם?

Please enable JavaScript in your browser to complete this form.

שם *

טלפון *

יצירת טלפון קשר

הודעה

אישור יצירת קשר *

• אני מאשר/ת שמשרד דורון אהרוני יחזור אליי בנוגע לפנייה

שליחה