איך לחסוך מאות אלפי שקלים במס מקרקעין? אסטרטגיות חוקיות לחיסכון במס שבח ורכישה ב-2026

המדריך הפרקטי לניצול פטורים, הפרדה רכושית, ו"כלל השליש" – כך תיישמו את חוק פרטו בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם

אם הגעתם לכאן, אתם כנראה מבינים שבעסקאות מקרקעין בישראל, מה שאתם משלמים לרשות המסים הוא לא גזירת גורל. ב-23 השנים האחרונות, מאז שהתחלתי את דרכי כעורך דין בשנת 2003, ליוויתי אלפי לקוחות במבוכי המיסוי. למדתי ש״חוק פרטו״ – כלל ה-80/20 – עובד בנדל"ן בצורה מדהימה: 20% מהפעולות התכנוניות שתעשו, יביאו לכם 80% מהחיסכון במס.

רשות המסים היא שותפה שקטה שלכם בכל עסקה. המטרה שלי היא להראות לכם איך, בעזרת כלים חוקיים ויצירתיים, תוכלו להשאיר את הכסף בתוך המשפחה. במאמר המקיף הזה, נצלול לעומק הדרכים הכי אפקטיביות להפחתת מס שבח ומס רכישה, תוך שמירה על הכללים כדי שלא תמצאו את עצמכם בסיכון של "עסקה מלאכותית".

כלל היחידה המשפחתית – למה "ביחד" זה לא תמיד טוב לכיס

בחיים האישיים, שיתוף הוא ערך נעלה. במיסוי מקרקעין? זה מתכון לאובדן פטורים. חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לבני זוג וילדיהם הקטינים כאל "יחידה כלכלית אחת". המשמעות היא שאם לאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין, והשני קונה כעת דירה, רשות המסים תראה בכם כבעלי שתי דירות. התוצאה: מס רכישה גבוה מהשקל הראשון.

הפתרון שאני מציע לעיתים קרובות הוא הפרדה רכושית. באמצעות הסכם ממון או הסכם חיים משותפים, ניתן לקבוע שנכס מסוים שייך רק לאחד מבני הזוג. אם ההסכם מיושם בפועל – כלומר, אין ערבוב כספים בתשלום המשכנתא או בניהול הנכס – רשות המסים תכיר בכם כרוכשים נפרדים. זה מאפשר לבן הזוג ללא הדירה לרכוש נכס וליהנות ממדרגות מס של "דירה יחידה", מה שיכול לחסוך לכם הון.

חשוב לזכור: ההפרדה חייבת להיות אמיתית. אם אתם גרים יחד בדירה ה"נפרדת", זה בסדר, אבל אל תערבבו את הבעלות הפורמלית. רצוי ממליץ להכין את התשתית הזו זמן רב לפני העסקה, כדי למנוע טענות של מלאכותיות.

הילדים הם העתיד (וגם הפטור ממס שלכם)

אחת השיטות הנפוצות ביותר שאני מיישם עבור משקיעים היא רכישת נכס על שם ילד בגיר. ילד מעל גיל 18 נחשב לנישום נפרד. אם אין לו דירה על שמו, הוא זכאי למדרגות מס רכישה של "דירה יחידה" – לעיתים עד פטור מלא.

אבל יש כאן "אבל" גדול. הילד הופך לבעלים החוקי. אם הוא יסתכסך איתכם או יחליט למכור את הנכס, החוק איתו. בנוסף, הוא "מבזבז" את הזכאות שלו כרוכש דירה ראשונה בעתיד. כדי לצמצם סיכונים, אני בונה עבור הלקוחות שלי מנגנוני הגנה כמו רישום הערת אזהרה לטובת ההורים או עריכת הסכם הלוואה מסודר.

אל תשכחו את "תקופת הצינון". אם ההורים מימנו את הדירה, הילד לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח מיד. עליו להמתין 4 שנים (או 3 שנים אם הוא התגורר בה) כדי להיחשב מוכר דירה יחידה.

"הקסם המיסויי של השליש" – איך להחזיק נדל"ן ולהישאר "נטול דירות"

החוק הישראלי מכיל פתח מדהים בסעיף 49ג. לפי הסעיף הזה, החזקה של עד שליש (33.33%) בדירת מגורים אינה נחשבת ל"דירה" לצורכי הטבות המס. זהו כלי אדיר למשקיעים. אתם יכולים לרכוש שליש מדירה עם שותפים, לקבל הכנסה משכירות, ועדיין להיחשב "חסרי דירה" כשתיגשו לקנות את דירת המגורים שלכם בעתיד.

זה מאפשר לכם ליהנות משני העולמות: גם להשקיע בנדל"ן וגם לשמור על הפטורים של דירה ראשונה. עם זאת, הזהירות כאן קריטית. ברגע שרשמתם 34%, הסטטוס שלכם משתנה ואתם נחשבים כבעלי דירה נוספת לכל דבר ועניין.

העברה ללא תמורה (מתנות) – הדרך החכמה לדחיית מס

במשפחות רבות, העברה ללא תמורה היא כלי מרכזי. החוק מאפשר להעביר נכס ל"קרוב" בפטור ממס שבח ובתשלום של שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל. זה מאפשר לכם "לנקות" נכסים לפני מכירה. למשל, הורה עם שתי דירות יכול להעביר אחת לילד שלו, להישאר עם דירה אחת, ולמכור אותה בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה.

שימו לב להגדרת "קרוב". היא שונה בין מס שבח למס רכישה. מתנה לאח, למשל, תהיה פטורה ממס שבח רק אם הנכס הגיע מההורים או בירושה. אם האח קנה את הדירה בעצמו, הוא ישלם מס שבח מלא על המתנה. לכן, תכנון מקדים הוא קריטי כדי לוודא שאתם לא נופלים במלכודות האלו.

ירושה כהזדמנות לתכנון חכם

כשאדם נפטר, היורשים יכולים לחלק את הנכסים ביניהם בדרכים שונות. אם תעשו זאת באמצעות הסכם חלוקת עיזבון לפני הרישום בטאבו, תוכלו להחליף נכסים בין האחים ללא חיובי מס בכלל.

התנאי המרכזי הוא שהחלוקה תתבצע רק מתוך "נכסי העיזבון". אסור להכניס כסף חדש מהבית כדי "לקנות" חלק של אח אחר. אם יש מספיק נכסים או כסף מזומן שהשאיר המוריש, אפשר לאזן את החלוקה כך שכל יורש יקבל נכס שלם שמתאים לו, וכל זאת ללא מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה.

תכנונים מתוחכמים – פריסה, שיפור דיור וקומבינציה

מעבר לשיטות ה"קלאסיות", ישנם כלים נוספים שחשוב להכיר:

1. פריסת מס שבח: אם נוצר חוב במס שבח, ניתן לפרוס את השבח עד 4 שנים לאחור. זה כלי מעולה עבור אנשים עם הכנסות נמוכות או פנסיונרים, שיכולים לנצל את מדרגות המס האישיות שלהם ולהוריד את חבות המס משמעותית.
2. הקלת "משפרי דיור": החוק מאפשר לכם להחזיק שתי דירות במקביל למשך  24 חודשים (נכון ל-2026) מבלי שהדירה החדשה תיחשב לדירה שנייה לעניין מס רכישה. זה נותן לכם אוויר לנשימה למכור את הישנה בנחת.
3. עסקאות קומבינציה: בעלי קרקעות יכולים למכור חלק מהקרקע לקבלן בתמורה לשירותי בנייה. זהו כלי רב עוצמה לדחיית מס, שבו משלמים מס רק על החלק שנמכר, בעוד שיתרת השבח "נבלעת" בדירות החדשות שייבנו.

הזהרו מעסקה מלאכותית – חוט השני של מיסוי המקרקעין

בכל תכנון מס, יש עקרון אחד שחייבים לכבד: הטעם הכלכלי. רשות המסים רשאית להתעלם מעסקה אם היא חושבת שהיא נעשתה אך ורק כדי להתחמק ממס. אם תבצעו מהלכים פיקטיביים – כמו גירושין רק לצורכי מס או מתנה שחוזרת מיד לנותן – אתם מסתכנים בקנסות כבדים.

תכנון מס לגיטימי הוא כזה שמנצל את כוונת המחוקק. זכותכם לתכנן את ענייניכם כך שתשלמו פחות מס, וזה בדיוק מה שאני עושה עבור לקוחותיי – מוצא את הדרך החוקית והבטוחה ביותר להגיע לתוצאה המיטבית.

שאלות ותשובות

1. האם ידועים בציבור יכולים לעשות הפרדה רכושית?

בוודאי. רשות המסים מכירה בהסכמי חיים משותפים בין ידועים בציבור כבסיס להפרדה רכושית, בתנאי שהם מיושמים בפועל ולא רק על הנייר.

2. מה קורה אם אני קונה דירה על שם ילד בן 15?

החוק רואה בקטין חלק מהתא המשפחתי שלכם. לכן, לא יהיה שום חיסכון במס רכישה, והעסקה תמוסה כאילו אתם רכשתם את הדירה בעצמכם. מה גם שיש צורך באישור בית המשפט לעסקה.

3. מהי תקופת הצינון במכירת דירה שקיבלתי במתנה מההורים?

כדי לקבל פטור של "דירה יחידה", עליך להמתין 4 שנים מיום קבלת המתנה. אם התגוררת בדירה דרך קבע, התקופה מתקצרת ל-3 שנים.

4. האם החזקת שליש דירה פוגעת בזכאותי להשתתף בהגרלות "דירה בהנחה"?

לא. לפי הכללים הנוכחיים, מי שמחזיק עד שליש בדירה אחת נחשב ל"חסר דירה" וזכאי להשתתף בתוכניות הממשלתיות.

5. האם אפשר לעשות הסכם חלוקת עיזבון אחרי שהנכסים כבר נרשמו בטאבו?

לא. ההסכם חייב להיות הצעד הראשון בחלוקה. רישום בטאבו לפי הצוואה נחשב ל"חלוקה ראשונה", וכל שינוי אחריו ימוסה כעסקת מכר רגילה.

6. האם מתנה לאח פטורה ממס שבח?

רק בתנאי שהדירה התקבלה אצל האח הנותן בירושה או במתנה מההורים או מהסבים. אם הוא קנה אותה בכספו, אין פטור במתנה לאח. אלא אם זו דירה יחידה שלה ואז ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה בהעברה בין האחים.

7. מה היתרון של פריסת מס שבח?

היא מאפשרת לייחס את הרווח מהמכירה לשנים קודמות (עד 4 שנים). אם בשנים הללו היו לכם הכנסות נמוכות, תוכלו לשלם מס לפי מדרגות נמוכות יותר במקום ה-25% הקבוע.

8. כמה זמן יש לי למכור את הדירה הישנה כדי להיחשב "משפר דיור"?

נכון להיום, פרק הזמן הוא 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.

9. האם רשות המסים יכולה לבטל הסכם ממון?

היא לא מבטלת את ההסכם המשפטי, אבל היא יכולה להתעלם ממנו לצורכי מס אם היא משתכנעת שבפועל בני הזוג מנהלים משק בית משותף עם ערבוב נכסים מלא.

10. האם כדאי לרשום דירה על שם ילד אם אני מתכנן למכור אותה תוך שנה?

ממש לא. בגלל תקופות הצינון, הילד לא יקבל פטור ממס שבח במכירה כה מוקדמת, והחיסכון במס רכישה עלול להתבטל מול חבות מס השבח.

תכנון מס נדל"ן דורש ראייה ארוכת טווח ויצירתיות, אך מעל הכל – דיוק משפטי. אם אתם עומדים לפני עסקה משמעותית, אל תשאירו את המיסוי ליד המקרה.

סיכום

לסיכום, עסקת מקרקעין היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שתקבלו, והיא מורכבת הרבה יותר מחתימה על חוזה כזה או אחר. כפי שראינו, המפתח להצלחה טמון בשילוב שבין הבנה משפטית מעמיקה לבין תכנון מס יצירתי שמתחיל הרבה לפני שהעסקה יוצאת לדרך.

התהליך איתי בנוי משלושה שלבים מרכזיים המשלימים זה את זה:

1. תכנון מס מקדים – הבסיס לחיסכון

עוד לפני החתימה, אנו בוחנים את מפת הנכסים שלכם ומתאימים את האסטרטגיה הנכונה ביותר:

• בחינת הפרדה רכושית בין בני זוג לשמירה על פטורים נפרדים.
• בדיקת היתכנות לרכישה על שם ילדים בגירים או ניצול "כלל השליש" לשמירה על מעמד "דירה יחידה".
• שימוש במתנות בתוך המשפחה או בהסכמי חלוקת עיזבון כדי להעביר זכויות ללא עול מס מיותר.
• תכנון לניצול תקופת ה"גרייס" למשפרי דיור (העומדת כיום על 24 חודשים).

2. ליווי מלא של העסקה

לאחר גיבוש אסטרטגיית המס, אני מלווה אתכם בניהול המשא ומתן ובעריכת החוזה:

• ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות יד שנייה, קבלן, או פרויקטים של התחדשות עירונית.
• הגנה על האינטרסים שלכם בחוזה תוך מתן פתרונות משפטיים למורכבויות שעולות בדרך.
• דיווח מדויק לרשויות מיסוי מקרקעין לאחר החתימה על ההסכם כדי להבטיח שהתכנון המוקדם אכן יתקבל כחוק.

3. סיום הרישום

העסקה מסתיימת באמת רק כשהזכויות רשומות על שמכם בטאבו:

• טיפול בכל האישורים הנדרשים מול רשויות המס והרשויות המקומית.
• השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין בצורה חלקה ובטוחה.
• רישום משכנתא.
• רישומי הסכמים נוספים בין קרובים כחלק מתכנון המס בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לצורך.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125