מוכרים וקונים רבים סבורים שמחיר נמוך בחוזה חוסך מס לשני הצדדים. עד שרשות המיסים בודקת, הם אפילו צודקים. אבל כשהרשות דוחה את המחיר שבחוזה, היא קובעת שווי שוק, ואותו שווי משמש בסיס גם למס השבח של המוכר וגם למס הרכישה של הקונה. ההנחה שנועדה לחסוך מס עלולה לעלות ביוקר, ודווקא לשני הצדדים.
אני עו"ד דורון אהרוני, ועוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר אסביר מהו הכלל, איך הוא פועל על כל צד, ומה קורה כשהעסקה נעשית בין קרובים. כל הדוגמאות הן חישובים להמחשה בלבד, ואינן תחליף לבדיקה של עסקה ספציפית.
ב-2026, בשוק שבו המחירים יורדים, עסקאות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק שכיחות יותר, ולכן הנושא רלוונטי מתמיד.
הכלל: שווי שוק הוא ברירת המחדל
חוק מיסוי מקרקעין מחשב את המס לפי "שווי" הזכות הנמכרת. לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק, שווי הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירה של הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.
המחיר שנקבע בחוזה יתקבל רק אם מתקיימים שלושה תנאים יחד: העסקה נעשתה בכתב, המנהל השתכנע שהתמורה נקבעה בתום לב, והתמורה לא הושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
בשורה התחתונה: המחיר בחוזה הוא החריג, ושווי השוק הוא הכלל.
איך רשות המיסים בודקת עסקה במחיר נמוך
רשות המיסים משווה את המחיר המדווח לעסקאות דומות שבוצעו באותו אזור. כשהפער גדול, המנהל רשאי להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, כלומר לקבוע בעצמו את השווי, לאחר שדחה את המחיר שבחוזה.
מי שחולק על השומה יכול להגיש השגה, אחריה ערר לוועדת ערר, ובהמשך אפשר לערער לבית המשפט. בכל השלבים הנטל מוטל על הצדדים: עליהם להוכיח, בראיות של ממש, שהמחיר נקבע בתום לב ובלי השפעה של יחסים מיוחדים. ככל שהפער בין המחיר לשווי השוק גדול יותר, כך הנטל כבד יותר.
נקודה אחת חשוב לזכור: אותו שווי שנקבע משמש את שני הצדדים. הפער בין המחיר לשווי השוק נגזר פעמיים על אותה עסקה, פעם על המוכר ופעם על הקונה.
הקונה: מס רכישה על שווי השוק
מס הרכישה מחושב כאחוז משווי המכירה, ולא לפי הסכום ששולם בפועל. קונה ששילם פחות משווי השוק ידרש לשלם מס על השווי.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, 2026
חלק השווי שיעור המס עד 1,978,745 ₪ 0% מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ 3.5% מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ 5%
המדרגות לרוכש דירה נוספת שונות, ולכן הדוגמאות במאמר מתאימות לרוכש דירה יחידה בלבד.
דוגמה 1: מה עולה הפער לקונה
דירה ששווי השוק שלה 3,000,000 ₪ נרשמה בחוזה במחיר של 2,000,000 ₪. הקונה רוכש דירה יחידה.
לפי המחיר המוצהר לפי שווי שוק שווי לצורך המס 2,000,000 ₪ 3,000,000 ₪ מס על המדרגה הראשונה (3.5%) 744 ₪12,890 ₪ מס על המדרגה השנייה (5%)0 ₪32,648 ₪ סך מס הרכישה 744 ₪ 45,538 ₪ תוספת מס לקונה 44,794 ₪
פירוט: על 2,000,000 ₪ יש 21,255 ₪ מעל הפטור, ב-3.5%. על 3,000,000 ₪ יש 368,295 ₪ במדרגה הראשונה ב-3.5%, ועוד 652,960 ₪ במדרגה השנייה ב-5%.
המוכר: מס שבח על שווי המכירה שנקבע
מס השבח מחושב על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה. בדירת מגורים שאינה פטורה השיעור הוא בדרך כלל 25% מהשבח. כשהרשות מעלה את שווי המכירה, השבח גדל באותו סכום בדיוק.
דוגמה 2: מה עולה הפער למוכר
אותה דירה. המוכר רכש אותה לפני שנים, ושווי הרכישה שלו, אחרי הצמדה, הוא 1,000,000 ₪. לשם הפשטות אין הוצאות מוכרות ואין פטור.
לפי המחיר המוצהר לפי שווי שוק שווי מכירה 2,000,000 ₪ 3,000,000 ₪שווי רכישה 1,000,000 ₪ 1,000,000 ₪ שבח 1,000,000 ₪ 2,000,000 ₪ מס שבח (25%) 250,000 ₪ 500,000 ₪ תוספת מס למוכר 250,000 ₪
מוכר שזכאי לפטור
אם מתקיימים תנאי הפטור לדירת מגורים מזכה, ושווי המכירה אינו עולה על תקרת הפטור (5,008,000 ₪ ב-2026), המוכר לא ישלם מס שבח גם על שווי של 3,000,000 ₪. במקרה כזה החשיפה היא של הקונה בלבד, והיא עדיין 44,794 ₪ כמו בדוגמה 1.
הבעיה האמיתית היא של מוכר שהדירה שלו חייבת במס שבח, למשל דירה שאינה יחידה. מוכר כזה לא רק מוכר בהפסד ביחס לשווי השוק, אלא עלול גם לשלם מס שבח על ההפרש בשווי. לכן צריך להיזהר במיוחד מעסקאות שהן נמוכות משמעותית ממחיר השוק.
התמונה המלאה: "הנחה" של מיליון שקל
סכום על מי חל תוספת מס שבח 250,000 ₪ מוכר תוספת מס רכישה 44,794 ₪ קונה סך התוספת לפני ריבית וקנסות 294,794 ₪ שני הצדדים
כלומר, על "הנחה" של מיליון שקל בחוזה, התוספת בפועל היא כמעט 295 אלף שקל. בחישוב לא נכללו הפרשי הצמדה וריבית וקנסות, שעלולים להיות מוטלים בנוסף. המוכר גם קיבל בפועל מיליון שקל פחות משווי הנכס, וזו החלטה כלכלית שלו, אבל המס אינו מחושב לפיה.
עסקאות בין קרובים: למה הבדיקה קפדנית יותר
כשהמוכר והקונה קרובים, יש חשד מובנה ברשות המיסים. בדיווח לרשות המיסים שואלים אם יש קרבה בין הצדדים ומהי, והצדדים חייבים לדווח על כך על פי חוק. ברגע שיש קרבה, הצדדים צריכים להוכיח שהמחיר לא הושפע מהיחסים המיוחדים ביניהם, והנטל שוב עליהם. "מחיר משפחתי" הוא בדיוק המקרה שהסעיף נועד לתפוס.
בעסקה בין קרובים יש בפועל שלושה מסלולים, והמסלול האמצעי, מחיר חלקי, הוא המסוכן ביותר.
מתנה ללא תמורה. המוכר פטור ממס שבח, והקונה משלם שליש ממס הרכישה (בן זוג פטור לגמרי). המחיר: תקופות צינון על מקבל המתנה שמבקש למכור את הדירה בפטור, והפטור חל רק בין קרובים כהגדרתם בחוק.
מכר במחיר שוק. המס מחושב במלואו לפי שווי השוק, והוודאות מלאה. כשעסקת המכר קרובה למחיר של עסקאות דומות, אין בעיה.
מחיר חלקי. המחיר נמוך משווי השוק ואינו מתנה. עסקה שחלקה מכר וחלקה העברה ללא תמורה נבחנת בדרך כלל בקפדנות יתרה, כדי לוודא שהחלק ששולם משקף באמת את יחס העסקה כולה. זהו האזור שבו הצדדים חשופים לשני המסים על שווי שוק מלא.
דוגמה 3: הורה מעביר לילד דירה
שווי השוק 3,000,000 ₪. שווי הרכישה של ההורה 1,000,000 ₪. הילד רוכש דירה יחידה. אין פטור למוכר ואין הוצאות מוכרות.
מסלול מס שבח (הורה) מס רכישה (יל ) סך המס מתנה ללא תמורה 0 ₪15,179 ₪ 15,179 ₪ מכר ב-3,000,000 ₪ 500,000 ₪ 45,538 ₪ 545,538 ₪ מחיר חלקי של 1,500,000 ₪, אם הרשות מקבלת אותו 125,000 ₪ 0 ₪125,000 ₪ מחיר חלקי של 1,500,000 ₪, אם הרשות קובעת שווי שוק 500,000 ₪ 45,538 ₪ 545,538 ₪
מס הרכישה במתנה: שליש מ-45,538 ₪. המסלולים אינם שקולים כלכלית: במכר הילד משלם, ובמתנה אינו משלם, וההשוואה נועדה להראות את המס בלבד.
המסקנה מהטבלה: מי שבוחר במחיר חלקי מהמר. אם הרשות מקבלת את המחיר, המס נמוך. אם היא דוחה אותו, התוצאה זהה למכר מלא במחיר שוק, ובלי הוודאות. כשהכוונה האמיתית היא לסייע לילד, מתנה מסודרת היא בדרך כלל המסלול שצריך לבחון קודם.
מה עושים נכון: חמישה צעדים
1. קובעים שווי לפני החתימה. חוות דעת של שמאי מקרקעין לפני החתימה היא הבסיס לכל מחיר, גם כשהוא נמוך משווי השוק.
2. מתעדים את הסיבה לפער. אם יש סיבה אמיתית למחיר נמוך, כגון מצב הנכס, חריגות בנייה, שוכר מוגן או מכירה דחופה, יש לתעד אותה ולצרף ראיות, כי הנטל להוכיח תום לב הוא על הצדדים.
3. בין קרובים, מחליטים מראש מה העסקה. מתנה או מכר, ולא משהו באמצע. כולל בדיקה של תקופות הצינון והשפעת ההעברה על שווי הרכישה בעתיד.
4. מכניסים תנאי מתלה לחוזה. כשידוע שהמחיר נמוך משמעותית משווי השוק, כדאי להסכים עם הצד השני מראש מה קורה אם מנהל מיסוי מקרקעין יחליט שיש תשלום מס שחל על שני הצדדים: או שהעסקה תתבטל, או שיוחלט על מי חל התשלום, כדי לאזן לפחות חלק מההפסד.
5. מדווחים את העסקה האמיתית. דיווח שאינו משקף את העסקה חושף לריבית והפרשי הצמדה, לקנסות ולעתים גם להליכים פליליים, מעבר למס עצמו.
טעויות נפוצות
- להניח שהמחיר בחוזה סוגר את העניין, בלי בדיקת שווי שוק מראש.
- לרשום מחיר חלקי בין קרובים בלי להחליט אם זו מתנה או מכר.
- לא לתעד את הסיבה האמיתית למחיר נמוך, ולהגיע לשומה בלי ראיות.
- לחשוב שהחשיפה היא של המוכר בלבד: הקונה חשוף למס רכישה על שווי השוק.
- לפנות לתכנון מס אחרי החתימה, כשהאפשרויות מוגבלות מאוד.
שאלות ותשובות
- האם אפשר לרשום בחוזה מחיר נמוך משווי השוק?אפשר, אבל המחיר יתקבל רק אם הרשות משתכנעת שנקבע בתום לב ובלי השפעה של יחסים מיוחדים. אם היא דוחה אותו, היא קובעת שווי שוק.
- מי נושא בנטל ההוכחה?המוכר והקונה, בכל השלבים: שומה, השגה, ערר וערעור לבית המשפט.
- מה קורה אם הרשות קבעה שווי גבוה מהמחיר בחוזה?מס השבח של המוכר ומס הרכישה של הקונה מחושבים לפי השווי שנקבע, ועלולים להתווסף ריבית והפרשי הצמדה וקנסות.
- אני מוכר דירה יחידה פטורה. האם זה משנה?אם מתקיימים תנאי הפטור ושווי המכירה אינו עולה על תקרת הפטור, המוכר בדרך כלל לא ישלם מס שבח. הקונה עדיין חשוף למס רכישה על שווי השוק.
- האם עסקה בין קרובים נבדקת בקפדנות יתרה?כן. הצדדים מדווחים על הקרבה ביניהם, ועליהם להוכיח שהמחיר לא הושפע מהיחסים.
- מה הסיכון במחיר חלקי בין הורה לילד?אם הרשות מקבלת את המחיר, המס נמוך. אם היא דוחה אותו, שני הצדדים משלמים כמו במכר במחיר שוק, בלי ודאות.
- האם מתנה עדיפה תמיד?לא תמיד. למתנה יש מחיר, ובכללו תקופות צינון והשפעה על שווי הרכישה בעתיד. זו בדיקה שנעשית לפני העסקה.
- איך אפשר לצמצם את הסיכון?שמאות לפני החתימה, תיעוד הסיבה לפער, החלטה ברורה בין מתנה למכר, ותנאי בחוזה שמסדיר מה קורה אם יוטל מס נוסף.
- מה עושים אם קיבלתי שומה?אפשר להגיש השגה, ובהמשך ערר וערעור. חשוב לפנות לייעוץ מוקדם, כי יש מועדים להגשה והנטל על הנישום.
השורה התחתונה
מחיר נמוך בחוזה אינו חוסך מס כשהרשות דוחה אותו. הפער נגזר פעמיים, על המוכר ועל הקונה, ובעסקאות בין קרובים הבדיקה קפדנית במיוחד. מי שמתכנן נכון קובע שווי לפני החתימה, מתעד את הסיבה לכל פער, מחליט בין מתנה למכר ומסדיר בחוזה מה קורה אם יוטל מס נוסף.
הנחות החישוב
הדוגמאות מבוססות על מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ב-2026, שיעור מס שבח של 25%, שווי רכישה צמוד, בלי הוצאות מוכרות, בלי פטורים ובלי חישוב לינארי. ריבית, הפרשי הצמדה, קנסות והיטל השבחה אינם כלולים. בעסקה אמיתית ההשפעות עשויות להיות שונות.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך
- העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים – 2026
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה 2026
- מס שבח במכירת דירה – מדריך חובה
- העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא – מדריך
- תכנון מס מקרקעין 2026 המדריך המלא
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.