קניתם דירה להשקעה ושילמתם עליה 8% מס רכישה? עכשיו אתם רוצים למכור את הדירה העיקרית ולקנות דירה חדשה, ופתאום מתברר שכל המס מגיע בבת אחת? ייתכן שיש דרך ללכת אחורה בזמן.
אני עו"ד דורון אהרוני, ואני מלווה עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין משנת 2003. במאמר הזה אני מפרט מקרה אמיתי שהגיע למשרדי, את התכנון האסטרטגי שבנינו לו, ואת השלבים שבהם צריך להיזהר. המאמר מבוסס על הסרטון שהעליתי בנושא, עם הרחבות והסברים.
המקרה: בני זוג, דירה בכפר סבא ופנטאהוז בתל אביב
בני זוג הגיעו אלינו למשרד עם בקשה ברורה: למכור את הנכס העיקרי שלהם בכפר סבא, בשווי של כ-6.5 מיליון ש"ח, וכדי לקנות פנטאהוז בתל אביב בתשעה מיליון ש"ח. הם ראו את השוק ב-2026 כשוק טוב לקונים, במיוחד בדירות יוקרה בתל אביב, שבהן המחירים ירדו, וראו בזה הזדמנות להתקדם בחיים ולעבור לתל אביב, כפי שתמיד רצו.
העניין הוא שכשנה וקצת קודם לכן הם קנו נכס בחולון, כדירה להשקעה. על הנכס הזה הם שילמו 8% מס רכישה, כי זו הייתה דירה שנייה שלהם. באותו זמן הם לא התכוונו למכור את הנכס בכפר סבא.
מה קורה אם לא עושים כלום: נפגעים שלוש פעמים
השאלה הראשונה שצריך לשאול היא מה קורה אם לא עושים דבר. התשובה כואבת:
- ברכישה בחולון: שולם 8% מס רכישה, שזה המיסוי המקסימלי בזמנו.
- במכירה בכפר סבא: הנכס כבר לא נכס יחיד, ולכן יהיה מס שבח מלא, בשיעור של 25% על השבח.
- ברכישה בתל אביב: מס רכישה מלא של 8% מהשקל הראשון בפנטאהוז.
כלומר, הם נפגעים שלוש פעמים. וזו בדיוק השאלה שחשוב לשאול לפני שמתקדמים: האם עדיין אפשר לעשות משהו?
הפתרון: תיקון שומה אחורה
התשובה היא כן, ובמקרה הזה הזמן היה קריטי. התקופה שבה אפשר לקנות דירה ולהתחייב למכור את הדירה החליפית הייתה, עד יוני 2026, שנה וחצי. מיוני היא הפכה לשנתיים. בגלל שעברו פחות משנה וחצי מהרכישה בחולון, עדיין אפשר היה לפעול.
מה זה אומר? שאנחנו יכולים ללכת אחורה בזמן. מבקשים לעשות תיקון שומה, ומצהירים על הדירה שהם קנו בחולון כדירה יחידה חליפית לנכס בכפר סבא, שהם בכל מקרה מתכוונים למכור.
מה מקבלים בפועל: שני רווחים
אחרי תיקון השומה קורים שני דברים:
- מס הרכישה בחולון חוזר: ה-8% ששילמו בחולון חוזרים אליהם עם הצמדה וריבית.
- הדירה בכפר סבא פטורה: הבית העיקרי בכפר סבא נחשב דירה חליפית לנכס בחולון, ולכן הוא פטור ממס שבח.
בנוסף, הם מנקים את עצמם לקראת הרכישה של הפנטאהוז בתל אביב, שתיעשה לפי מדרגות של דירה יחידה.
נקודה שחשוב להבין לגבי הפטור: הוא עד חמישה מיליון ש"ח, וזה לא רק שישה וחצי מיליון. עד חמישה מיליון פטור, ומעל זה משלמים רק את המס. כלומר, גם בדירה בשווי 6.5 מיליון ש"ח, חמישה מיליון בכפר סבא עדיין פטורים.
סיבוך נוסף: היטל השבחה בחולון
עכשיו בואו נסבך את זה קצת יותר. בני הזוג לא רוצים למכור את הנכס בחולון. הסיבה היא היטל השבחה בסך של 220 אלף ש"ח שהם ישלמו אם ימכרו אותו היום. הנכס נמצא בפינוי-בינוי, ובחולון גובים היטלי השבחה עצומים בפינוי-בינוי.
מה אפשר לעשות? הפתרון שמצאנו היה להעביר את הדירה לילד מעל גיל 18. במקרה הזה מדובר בילד בן 21.
העברה ללא תמורה לילד: מה קורה להיטל ההשבחה
העברה ללא תמורה לבן קרוב מקבלת בדרך כלל יחס מיוחד מצד הוועדות המקומיות. ב-99% מהוועדות שאנחנו מכירים בעסקאות מהסוג הזה, לא גובים היטל השבחה בהעברה כזו. ההיטל בעצם מוקפא.
מה זה אומר שהוא מוקפא? כשהילד עצמו ירצה למכור את הנכס בעתיד, יהיה לו היטל השבחה לשלם. אלא אם כן היזם כבר יממש את תוכנית פינוי-בינוי, ואז ההיטל בעצם מתאפס.
בסך הכול, בנינו כאן תכנון אסטרטגי שהחזיר להם את מס הרכישה בחולון, שחרר אותם בפטור ממס שבח בכפר סבא עד חמישה מיליון ש"ח, אפשר להם לקנות את הנכס בתל אביב במדרגות מופחתות של מס רכישה לפי דירה יחידה, ומנע תשלום היטל ההשבחה ברגע ההעברה לילד.
ההעברה חייבת להיות אמיתית
נקודה קריטית: את ההעברה לילד צריך לעשות כהעברה אמיתית. ללא תנאים, ללא סייגים, וכשהשכירות עוברת לילד. זו צריכה להיות מתנה לכל דבר ועניין, כדי שהמהלך לא ייחשב לתכנון מס מלאכותי בעיניים של רשות המיסים.
כאן נכנס שיקול נוסף: אנחנו עושים את כל המהלך הזה, אבל לא רוצים לפגוע בילד.
איזה ילד בוחרים, ולמה זה חשוב
כשמעבירים דירה לילד, צריך לחשוב על העתיד שלו. הילד עצמו עשוי לרצות לקנות דירה בעתיד. לכן צריך למצוא מתוך הילדים את הילד שהכי רחוק בשנות החיים שלו מלקנות דירה על שמו, כדי שיתאפשר לו לקנות דירה חליפית בעתיד, בהתחייבות למכור את אותה דירה בחולון אחרי תקופת הצינון של ארבע שנים.
אני קצת מתעכב על הנקודה הזאת כי אנחנו תמיד מדברים על העברה לילדים, ואנחנו לא רוצים לפגוע בהם כשיבוא הזמן שלהם לקנות דירה, להשתתף במחיר, בהגרלת מחיר למשתכן, או בדברים מהסוג הזה. אנחנו רוצים לאפשר להם לקנות דירה על שמם, ולכן בוחרים את הילד שהכי רחוק מרכישה כזו. כך אנחנו קונים פרק זמן מסוים, שבו תחלוף תקופת הצינון, אולי היטל ההשבחה כבר יתאפס מול היזם, והילד יוכל למכור את הנכס ולקנות במקומו נכס חליפי.
שנתיים ולא ארבע: מה קורה כשהילד קונה דירה
ויש עוד נקודה. הילד יכול לקנות גם את הנכס החליפי ולהתחייב למכור את הנכס, והיום זה בתוך שנתיים מהרכישה, ועדיין לשלם מדרגות מופחתות של מס רכישה בקנייה בעתיד. כלומר, לא צריך לחכות את כל הארבע שנים. מספיק שנתיים והלאה.
למי זה רלוונטי
שימו לב לתכנון האסטרטגי הזה. הוא יכול לתת מענה אם קניתם דירה להשקעה לא מזמן, לא חשבתם איך לקנות אותה, ושילמתם מס רכישה מלא על אותה דירה להשקעה, ואתם עכשיו בסוג של פלונטר: אתם רוצים למכור את הנכס העיקרי ולקנות במקומו נכס אחר.
טעויות נפוצות
- לחכות עד שהזמן עובר. במקרה שתיארתי, היה חשוב שעברו פחות משנה וחצי מהרכישה בחולון. תקופות כאלה לא מחכות לאף אחד.
- העברה "על הנייר". אם ההעברה לילד מותנית או לא באמת מעבירה את הנכס ואת השכירות, יש סיכון שהיא תיחשב לתכנון מס מלאכותי.
- לבחור את הילד לפי נוחות. הבחירה צריכה לשקף את העתיד: הילד שהכי רחוק מרכישת דירה על שמו.
- להניח שהיטל ההשבחה יימחק. הוא מוקפא, לא מבוטל. כשהילד ימכור בעתיד יהיה היטל, אלא אם היזם כבר מימש את התוכנית.
- לחתום קודם ולתכנן אחר כך. ברוב המקרים אפשר לתכנן רק לפני החתימה.
שאלות ותשובות
1. מה זה תיקון שומה, ומה הוא עושה כאן?
תיקון שומה הוא פנייה לרשות המיסים לתקן את ההצהרה שהוגשה על עסקה קודמת. במקרה שתיארתי, מצהירים על הדירה בחולון כדירה יחידה חליפית לדירה בכפר סבא. כך מס הרכישה בשיעור 8% חוזר, והדירה בכפר סבא נהנית מפטור.
2. מה זה דירה חליפית?
דירה חליפית היא דירה שקונים כדי להחליף דירה אחרת שמתכוונים למכור, ובתנאים מסוימים נהנים ממיסוי מופחת. במקרה שתיארתי, הדירה בחולון משמשת חליפית לדירה בכפר סבא.
3. האם החזר מס הרכישה כולל ריבית?
כפי שנאמר בסרטון, מס הרכישה חוזר עם הצמדה וריבית.
4. כמה זמן יש לקנות דירה ולהתחייב למכור את הקודמת?
בסרטון הוסבר שעד יוני 2026 התקופה הייתה שנה וחצי, ומאז היא שנתיים. חשוב לבדוק את התקופה העדכנית בכל מקרה לפני כל החלטה.
5. מה זה היטל השבחה, ולמה הוא רלוונטי כאן?
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית כשערך הנכס עולה בעקבות תוכנית. בחולון, הנכס נמצא בפינוי-בינוי, והיטל ההשבחה במכירה היה 220 אלף ש"ח.
6. האם כל ועדה מקומית פוטרת מהיטל השבחה בהעברה ללא תמורה לילד?
בהעברה ללא תמורה בין קרובים, ב-99% מהוועדות שאנחנו מכירים בעסקאות לא גובים היטל השבחה. כל מקרה נבחן אצל הוועדה הרלוונטית, ולכן צריך לבדוק מראש.
7. מה קורה כשהילד ימכור את הדירה בעתיד?
כשהילד ימכור את הנכס בעתיד יהיה לו היטל השבחה, אלא אם כן היזם כבר מימש את תוכנית פינוי-בינוי, ואז ההיטל מתאפס.
8. איך בוחרים את הילד שמקבל את הדירה?
בוחרים את הילד שהכי רחוק בשנות החיים שלו מלקנות דירה על שמו, כדי שלא נפגע בו כשיגיע הזמן שלו לקנות דירה, להשתתף במחיר או בהגרלת מחיר למשתכן.
9. האם זה מתאים לכל מי ששילם מס רכישה על דירה להשקעה?
לא בהכרח. התכנון תלוי במועדים, בשווי הנכסים, במצב הילדים ובעוד פרטים. מה שהוצג כאן הוא מקרה אחד, ולא תחליף לבדיקה של המקרה שלכם.
השורה התחתונה
מי ששילם 8% מס רכישה על דירה להשקעה ורוצה למכור את הדירה העיקרית עלול למצוא את עצמו משלם מס שלוש פעמים. אבל במקרה שתיארתי, תיקון שומה אחורה, העברה אמיתית ללא תמורה לילד, ובחירה נכונה של הילד הפכו את התמונה: מס הרכישה בחולון חזר, הדירה בכפר סבא נפטרה ממס שבח, הרכישה בתל אביב נעשתה במדרגות של דירה יחידה, והיטל ההשבחה הוקפא. את כל זה בודקים לפני החתימה.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך
- חיסכון במס שבח ומס רכישה – המדריך לשדרוג דירה עם שתי דירות בבעלותכם
- העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא – מדריך
- איך לחסוך מאות אלפי שקלים במס מקרקעין? אסטרטגיות חוקיות לחיסכון במס שבח ורכישה ב-2026
- העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים – 2026
- מס רכישה על דירה להשקעה ב-2027: האם המס באמת יורד מ-8% ל-5%?
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, שד' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה, ויש להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטות.