מוכרים דירה, בית או מגרש? אתם בטוחים שסכום מס השבח שקיבלתם הוא באמת הסכום שאתם צריכים לשלם? בהרבה מקרים התשובה היא לא, כי לא כל ההוצאות שהוצאתם לאורך השנים נכנסו לחישוב.
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אסביר אילו הוצאות אפשר להכניס כהוצאות מוכרות כדי להפחית את מס השבח, מה עושים כשאין קבלות, ולמה דווקא תקופת ההשכרה של הנכס עלולה להעלות לכם את המס.
מה זה הוצאה מוכרת, ולמה היא חשובה כל כך?
מס שבח הוא מס על הרווח במכירת נכס מקרקעין. ככל שהרווח שמחושב לצורך המס נמוך יותר, גם המס נמוך יותר. הוצאות מוכרות הן הוצאות שהחוק מאפשר לכם לקזז מהרווח הזה, ולכן כל הוצאה מוכרת שנכנסת לחישוב מקטינה את המס שתשלמו.
הבעיה היא שהרבה מוכרים מגלים את זה מאוחר מדי: הקבלות אבדו, החשבוניות לא נשמרו, ומי שליווה את הרכישה לפני שנים כבר לא זמין. לכן הכלל הראשון שאני נותן לכל לקוח הוא פשוט: שומרים הכול.
כדי להמחיש את ההשפעה, הנה דוגמה פשוטה, והיא להמחשה בלבד ובהנחות מפושטות: נכס נמכר ב-3,000,000 ש"ח ונרכש ב-2,000,000 ש"ח. בלי הוצאות מוכרות הרווח הוא 1,000,000 ש"ח. אם יש הוצאות מוכרות של 150,000 ש"ח, הרווח יורד ל-850,000 ש"ח. בשיעור מס של 25%, ההפרש הוא כ-37,500 ש"ח במס, ועוד לפני שהתייחסנו להצמדה, לחישוב לינארי ולנסיבות הספציפיות של כל עסקה.
אילו הוצאות אפשר להכניס?
שכר טרחת עורך דין, מתווך ושמאי
שכר טרחת עורך דין, עמלת מתווך ושכר שמאי נחשבים הוצאות שמפחיתות את מס השבח. זה נכון הן להוצאות שהיו לכם במכירה והן להוצאות שהיו לכם בקנייה. כלומר, גם מה ששילמתם כשרכשתם את הנכס, לפני שנים, יכול להיכנס לחישוב.
כל מה שנעשה מסביב לעסקה, מהליווי המשפטי ועד התיווך וההערכה, ראוי שתשמרו עליו, והכי חשוב לשמור את הקבלות.
שיפוצים ותחזוקה של הנכס
שיפוצים, תחז��קה וכל דבר שקשור להשבחה של הנכס נחשבים אף הם להוצאה, וכדאי לשמור על התיעוד שלהם. כאן ההבדל בין מי שמסודר ובין מי שלא יכול להגיע לסכומים משמעותיים, כי שיפוץ מקיף הוא לרוב אחת ההוצאות הגדולות ביותר שהיו לבעלי הנכס במהלך השנים.
ריבית ריאלית על המשכנתא
אחת ההוצאות שרבים שוכחים היא הריבית הריאלית ששילמתם על המשכנתא. כדי להכניס אותה לחישוב, מוציאים מהבנק תדפיס על הריבית הריאלית שדרשו מכם וגבו מכם לאורך שנות ההלוואה, ומכניסים גם אותה להוצאות.
זה תדפיס אחד, שיכול להיות שווה הרבה, ולכן כדאי לבקש אותו בשלב מוקדם של ההכנה למכירה ולא ברגע האחרון.
מה עושים כשאין קבלות?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני שומע. המכירה מתקרבת, ואין קבלות על השיפוצים, או שהבית נבנה לפני עשרות שנים ואין שום תיעוד של הבנייה.
במצב כזה אני ממליץ על שמאות, ובמיוחד לנכסים לפני שנת 2014. שמאי מוסמך יכול להעריך את שווי השיפוץ, אם נעשה בנכס, ואת שווי הבנייה של הנכס.
בית שנבנה על קרקע היסטורית
דוגמה למקרה שבו השמאות חשובה במיוחד: אתם מוכרים בית שנבנה על קרקע היסטורית, ואין לכם תיעוד של הבנייה. בתוך השמאות אנחנו רוצים גם לומר לרשות המיסים מה שווי הבנייה, נכון לאותה עת. כך אפשר להציג לרשות נתון מבוסס במקום להסתפק בהצהרה בעלמא.
תקופת ההשכרה והפחת: ההוצאה שמעלה את המס
עד כאן דיברנו על דברים שמורידים את המס. עכשיו לדבר שמעלה אותו, ואני רוצה שתכירו אותו לפני המכירה ולא אחריה: תקופת ההשכרה של הנכס.
אם הנכס היה מושכר, צריך להכניס פחת, 2% על כל שנה. הפחת מפחית את שווי הרכישה, ולמעשה, דה פקטו, מעלה את מס השבח בהתאם. לכן נכס שהושכר לאורך השנים מעלה לכם את המס.
לעומת זאת, נכס שלא הושכר אין טעם ואין צורך להכניס עבורו פחת. לכן, לפני שמגישים את החישוב, כדאי לבדוק היטב אם הנכס הושכר בתקופה כלשהי, ולכמה זמן.
מה נכנס לחישוב ומה כדאי לשמור
הנה הפריטים שנכנסים לחישוב מס השבח, ומה כדאי לשמור כדי לתמוך בהם.
שכר טרחת עורך דין, מתווך ושמאי נכנסים לחישוב, הן ברכישה והן במכירה. כדאי לשמור קבלות וחשבוניות.
שיפוצים ותחזוקה שקשורים להשבחת הנכס נכנסים לחישוב. כדאי לשמור קבלות, חשבוניות ותיעוד של העבודות.
ריבית ריאלית על המשכנתא נכנסת לחישוב. כדאי לשמור תדפיס מהבנק על הריבית לאורך שנות ההלוואה.
כשאין קבלות או תיעוד של בנייה, אפשר לתמוך בשמאות. כדאי להזמין שמאות, במיוחד לנכסים שנבנו לפני 2014.
פחת של 2% לשנה בנכס שהושכר אינו נכנס לחישוב לטובתכם, כי הוא מעלה את המס. לכן כדאי לשמור טי תקופת ההשכרה.
טעויות נפוצות
- לא שומרים קבלות, ומגלים רק בעת המכירה כמה הוצאות אבדו.
- שוכחים להוציא תדפיס ריבית ריאלית מהבנק.
- מזניחים שמאות כשחסרים מסמכים, במיוחד בנכסים ישנים.
- לא בודקים אם הנכס הושכר ומתפלאים מהמס שיוצא.
- מתחילים להתארגן אחרי החתימה על הסכם המכר, כשכבר אי אפשר להשפיע.
שאלות ותשובות
1. איזה הוצאות אפשר להכניס כהוצאות מוכרות במס שבח?
בין ההוצאות שחשוב לשמור: שכר טרחת עורך דין, מתווך ושמאי, שיפוצים ותחזוקה שקשורים להשבחת הנכס, והריבית הריאלית על המשכנתא.
2. האם הוצאות מהקנייה נחשבות גם הן?
כן. הוצאות מסביב לעסקה נחשבות הן במכירה והן בקנייה, ולכן כדאי לאתר גם את הקבלות מהרכישה.
3. איך מכניסים את הריבית על המשכנתא לחישוב?
מוציאים מהבנק תדפיס שמפרט את הריבית הריאלית שנגבתה מכם לאורך שנות ההלוואה, ומכניסים אותה להוצאות.
4. אין לי קבלות על השיפוץ. מה עושים?
ממליצים להביא שמאות שתעריך את שווי השיפוץ אם נעשה בנכס. זה חשוב במיוחד לנכסים לפני שנת 2014.
5. מה אם אין תיעוד של הבנייה בבית שמוכרים?
בבית שנבנה על קרקע היסטורית ואין תיעוד של הבנייה, השמאות כוללת הערכה של שווי הבנייה נכון לאותה עת, והיא מוצגת לרשות המיסים.
6. האם השכרת נכס משפיעה על מס השבח?
כן. בנכס שהושכר מכניסים פחת של 2% לכל שנה, והוא מפחית את שווי הרכישה ומעלה את מס השבח בהתאם.
7. אם הנכס לא הושכר, צריך להכניס פחת?
לא. בנכס שלא הושכר אין טעם ואין צורך להכניס פחת.
8. מתי כדאי להתחיל לאסוף את המסמכים?
הרבה לפני החתימה על הסכם המכר. ככל שמתארגנים מוקדם יותר, יש יותר אפשרויות להפחית את המס כחוק.
השורה התחתונה
מס השבח לא נקבע רק לפי מחיר המכירה. ההוצאות שתצליחו להוכיח משפיעות ישירות על הסכום שתשלמו. שמרו קבלות של עורך דין, מתווך ושמאי, של שיפוצים ותחזוקה, ושל הריבית הריאלית על המשכנתא. אם אין קבלות, שקלו שמאות, ובמיוחד לנכסים לפני 2014. וזכרו שנכס שהושכר מחייב פחת של 2% בשנה, שמעלה את המס.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים קשורים
- הוצאות מוכרות וניכויים בחישוב מס שבח במכירת דירה
- מס שבח במכירת דירה – מדריך חובה לפני חתימה על הסכם מכר
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה 2026 – המדריך המלא
- מכירת נכס יוקרה במינימום מס שבח – מדריך
- חיסכון במס שבח ומס רכישה – המדריך לשדרוג דירה עם שתי דירות בבעלותכם
ליצירת קשר
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.