העברת דירות לילדים ללא תמורה: איך מוכרים את הדירה העיקרית בפטור ממס שבח – מדריך

מאת

יש לכם שלוש דירות, ואתם רוצים למכור את הדירה העיקרית שלכם? ושמעתם שאם תמכרו את שתי הדירות הקטנות, תשלמו מס שבח על שתיהן יחד? יש דרך חוקית להיפטר מהדירות שמפריעות לכם, בלי למכור אותן ובלי לשלם את המס, והיא עוברת דרך הילדים.

אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אסביר איך מעבירים שתי דירות לשלושה ילדים בשלישים, איך עושים את זה גם כשאחד הילדים עדיין קטין, ולמה זו העברה אמיתית ולא תכנון מס מלאכותי.

האסטרטגיה הטובה ביותר כשיש דירה אחת שמפריעה

נתחיל מהמקרה הפשוט. כשיש לכם דירה אחת שמפריעה לכם למכור את הדירה הקיימת, האסטרטגיה הטובה ביותר היא להיפטר מאותה דירה. זה מה שאנחנו מכירים.

מוכרים את הדירה הקטנה, ונשארים עם דירה עיקרית שהיא פטורה ממס שבח מיד לאחר מכן. אין בכלל תקופת צינון. אתם יכולים למכור את הדירה שמפריעה לכם כדי להישאר עם דירה יחידה, ולמכור אותה עד 5 מיליון שקל בפטור.

ואחרי המכירה אפשר לקנות דירה אחרת במקומה לפי מדרגות דירה יחידה. כלומר, פטור ממס רכישה עד מדרגה של כ-1.98 מיליון שקל, ובהמשך משלמים את המדרגות הנמוכות יותר.

מה קורה כשיש לנו כמה דירות?

הבעיה מתחילה כשיש לנו שלוש דירות. אם נתחיל למכור שתי דירות, זה כבר לא כלכלי, כי יש לנו בעצם מס שבח לשלם על שתי הדירות יחד.

לכן צריך לחשוב על פתרון אחר. ופה נכנסים הילדים.

הדוגמה: משפחה עם שלושה ילדים בגילאים שונים

נניח משפחה עם שלוש דירות ושלושה ילדים:

  • ילד מעל גיל 18.
  • ילדה שהיא עוד מעט בת 30, רוצה להתחתן ולקנות דירה בעצמה, אבל עדיין לא קנתה.
  • ילדה בת 16.

השאלה היא איך בונים אסטרטגיה חכמה שלא מפריעה לילדים מצד אחד, ועוזרת להורים מצד שני, ומאפשרת להעביר את הירושה כבר בחיים.

שלב ראשון: מעבירים את שתי הדירות הקטנות בשלישים

שלוש דירות. שתי הדירות הקטנות הן אלה שמפריעות לנו. את שתיהן אנחנו יכולים להעביר לילדים בשלישים.

הכלל הוא כזה: השלישים לא מצטברים לכדי דירה שלמה אחת. עד שליש דירה לא מפריע לאף ילד לקנות דירה אחר כך במדרגות מס רכישה מופחתות, ואפילו לקבל מימון של 75% עם שליש בדירה.

וחשוב לדעת: אפשר להעביר שני שלישים בכל דירה, וזה עדיין לא יפריע לילדים לקבל את המדרגות המופחתות של מס רכישה אחר כך, בקניית דירה עיקרית.

מה מקבל כל ילד?

  • הילדה שעוד מעט בת 30: מקבלת את השלישים מתוך שתי הדירות. היא יכולה לקנות דירה יחד עם בן הזוג שלה, והשלישים שקיבלה לא יפריעו לה.
  • הילד שמעל גיל 18: מקבל שני שלישים בדירות, ואלה לא יפריעו לו.

הבעיה: מה עושים עם הילדה בת ה-16?

הילדה בת ה-16 לא יכולה לקבל דירה במדרגות מופחתות, כי היא נמצאת בתא מיסויי אחד יחד עם ההורים שלה.

איך אנחנו מונעים את תאונת המס שיש להורים כשהם רוצים למכור את הנכס העיקרי שלהם, ואין להם פטור ממס שבח כי יש להם שני נכסים שמפריעים?

הפתרון: מחכים שהיא תהיה בת 18

מה שעושים הוא דבר פשוט. מעבירים לילדה שעוד מעט בת 30 את השלישים מתוך שתי הדירות, ולבן ה-18 מעבירים שני שלישים בדירות.

למה? כי אנחנו בעצם מחכים שהילדה בת ה-16 תגיע לגיל 18. האח, שכבר היה מעל גיל 18 וקיבל שני שלישים בדירות, יכול להעביר לה את השליש שהיה אמור להיות שלה, ברגע שהיא בת 18.

ולמה זה עובד? כי ברגע שהוא קיבל את הדירה בהעברה ללא תמורה מההורים, הוא יכול לקבל שוב פטור ממס שבח בהעברה לאחות.

מה זה אומר בצד המס?

בהנחה שהדירות בשווי נמוך מ-1.98 מיליון שקל, אין לנו גם מס שבח. זה ברור, כי זה פטור בהעברה בין קרובים, ולכן אין לנו בכלל מס שבח.

וגם מס רכישה אין בכלל לאף אחד מהצדדים, כי אף שליש לא נחשב כדירה, גם כשהילד מקבל את השליש השני.

מה השגנו בעצם?

נפטרנו משתי הדירות של ההורים באמצעות הורשה בחיים לילדים. העברה אמיתית.

למה זה לא "תכנון מס מלאכותי"?

זו לא העברה שכל תכליתה רק לחסוך במס, כזו שרשות המסים תחשיב כתכנון מס מלאכותי. זו העברה אמיתית לילדים. הילדים מקבלים את השכירות כבר ביום שקיבלו את הדירה, מהשוכרים של הנכס, ואין לנו שום הגבלה מול הילדים.

איך נראה המצב בסוף?

  • הילדים: כל ילד נשאר עם שליש, יכול לקנות ולמכור נכסים, ונשאר עם דירות להשקעה שמניבות פירות.
  • ההורים: נפטרו מהדירות שהפריעו להם והורישו אותן בחיים לילדים.
  • הדירה העיקרית: ההורים פנויים למכור את הנכס העיקרי היחיד שלהם בפטור ממס שבח, בלי תקופת צינון, מיד לאחר העברה לילדים, כל עוד זו העברה אמיתית לילדים.
  • הדירה החליפית: קונים בית מגורים חליפי לפי מדרגות דירה יחידה.

טעויות נפוצות

  • להעביר חצי דירה לכל ילד. ברגע שיש לילד יותר משליש דירה, החלק עלול להיחשב דירה נוספת ולפגוע ברכישה עתידית. לכן עובדים בשלישים.
  • להתעלם מהילד הקטין. ילד מתחת לגיל 18 נמצא בתא מיסויי אחד עם ההורים, ולכן אי אפשר פשוט להעביר לו את חלקו. צריך תכנון מראש.
  • העברה למראית עין. הפטור והמהלך כולו נשענים על כך שההעברה אמיתית, והילדים באמת הבעלים של הנכס ומקבלים את הפירות ממנו.
  • לפעול בלי לבדוק את המספרים. הסכומים והמדרגות משתנים, וכל משפחה נבחנת לפי נסיבותיה.

שאלות ותשובות

1. מה זה שליש דירה?

זה חלק של שליש מדירה. עד שליש דירה לא נחשב כדירה לעניין קנייה ומכירה של דירות אחרות.

2. האם שלישים מצטברים לדירה שלמה?

לא. השלישים לא מצטברים לכדי שלם אחד, ולכן עד שליש דירה לא מפריע לילד לקנות דירה אחר כך במדרגות מס רכישה מופחתות.

3. מה עושים כשיש ילד קטין?

ילדה בת 16 נמצאת בתא מיסויי יחד עם ההורים ולא יכולה לקבל דירה במדרגות מופחתות. הפתרון הוא להעביר את חלקה לאח שמעל גיל 18, ולהמתין שתגיע לגיל 18, ואז הוא מעביר לה את השליש שלה.

4. האם העברה בין אחים חייבת במס שבח?

לא, כשמדובר בהעברה בין קרובים היא פטורה. האח קיבל את הדירה בהעברה ללא תמורה מההורים, ולכן הוא יכול לקבל שוב פטור ממס שבח בהעברה לאחות.

5. האם יש מס רכישה על ההעברה?

בהנחה שמדובר בשלישים, אף שליש לא נחשב כדירה, ולכן אין מס רכישה לאף אחד מהצדדים, גם כשהילד מקבל את השליש השני.

6. האם ההורים יכולים למכור את הדירה העיקרית מיד אחרי ההעברה?

כן. אין תקופת צינון, והם יכולים למכור את הנכס העיקרי היחיד שלהם בפטור ממס שבח מיד לאחר ההעברה לילדים, כל עוד זו העברה אמיתית.

7. מה ההבדל בין העברה אמיתית לתכנון מס מלאכותי?

בהעברה אמיתית הילדים הופכים לבעלים של הנכס, ומקבלים את השכירות ביום שקיבלו אותו. זו לא העברה שכל תכליתה חיסכון במס.

8. האם זה מתאים לכל משפחה?

לא בהכרח. הכול תלוי במספר הדירות, במספר הילדים, בגילם ובשווי הנכסים, ולכן חשוב לבדוק לפני שחותמים.

השורה התחתונה

כשיש שלוש דירות, אפשר להיפטר משתי הדירות שמפריעות בלי למכור אותן ובלי לשלם מס שבח, באמצעות העברה אמיתית לילדים בשלישים. הילדים נשארים עם דירות להשקעה שמניבות להם פירות, ההורים מורישים בחיים, ובסוף פנויים למכור את הנכס העיקרי בפטור ממס שבח וללא תקופת צינון.

הנקודה החשובה היא לתכנן את זה לפני שחותמים, ולוודא שההעברה אמיתית.

בהצלחה!

עו"ד דורון אהרוני

אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.

במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.

בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.

מאמרים קשורים

ליצירת קשר

שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.

רוצים שנחזור אליכם?
אישור יצירת קשר