קניתם דירה להשקעה לפני כמה שנים, ועכשיו אתם רוצים למכור את הדירה שלכם ולקנות במקומה דירה אחרת? יש מצב שהדירה שקניתם להשקעה תעלה לכם מאות אלפי שקלים במס. והחדשות הטובות: יש דרך חוקית להימנע מזה, והיא עוברת, לא פעם, דרך הילדים.
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אסביר מתי העברה ללא תמורה לילדים יכולה לחסוך לכם המון מיסים, איך עושים את זה בלי לפגוע בילדים, ומה ההבדל בין משפחה עם שלושה ילדים ומעלה לבין משפחה עם שני ילדים.
למה דירה להשקעה יכולה להפוך ל"תאונת מס"?
נתחיל ממצב שבו הכול בסדר. אם הדירה שבבעלותכם היא דירה יחידה, אתם במצב מצוין: הדירה היחידה פטורה ממס שבח לחלוטין, ואתם יכולים לקנות במקומה דירה אחרת במדרגות מס רכישה מופחתות.
הבעיה מתחילה כשקניתם גם דירה להשקעה. אותה דירה להשקעה מפריעה לכם במכירה של הדירה הקיימת, כי הדירה הקיימת כבר לא תהיה פטורה. היא נחשבת דירה נוספת.
גם ברכישה של דירה חליפית לאחר מכן המצב גרוע: מס הרכישה יהיה הרבה יותר גבוה, בעצם 8% כבר מהשקל הראשון.
כאן אנחנו מגיעים למה שאני קורא תאונת מס. הרבה אוהבים להגיד את המילה הזאת, ואני מתייחס אליה כשמדובר במאות אלפי שקלים. בדרך כלל אלה המקרים כשמדברים על דירות באזור מרכז, ואז אנחנו מגיעים לפעמים ל-600-700,000 שקל של מיסוי.
איך נפטרים מהדירה שמפריעה?
הדירה שקניתם להשקעה כבר רשומה על שמכם, ולכן הדרך היחידה היא להיפטר ממנה. יש שתי דרכים לעשות את זה.
הדרך הראשונה: למכור את הדירה
קודם כול מוכרים את הדירה שמפריעה ומשלמים עליה את המס המלא. אחרי זה נשארים עם הדירה היחידה העיקרית, ואותה אפשר למכור מיד אחר כך, בלי תקופת צינון, בפטור ממס שבח. במקומה קונים דירה אחרת במדרגות מופחתות של מס רכישה.
הדרך השנייה: להעביר את הדירה לילדים
לפעמים לא רוצים למכור את הדירה. אז בא העניין של העברה ללא תמורה לילדים. כאן הכול תלוי בשאלה כמה ילדים יש, ואם יש להם כבר דירות.
שלושה ילדים ומעלה, בלי דירות: העברה בשלישים
המקרה הקלאסי הוא משפחה עם שלושה ילדים ומעלה, שאין להם דירות. במקרה כזה אפשר להעביר את הדירה לשלושת הילדים בשלישים, שליש לכל ילד.
מה זה נותן? ההורים חוסכים לעצמם את כל המיסוי שתיארתי קודם, במכירה ובקנייה.
ומה עם הילדים?
הילדים לא נפגעים. החוק היום אומר דבר פשוט: עד שליש דירה לא נחשב כדירה נוספת לעניין מכירה וקנייה של דירות אחרות. ילד שמקבל דירה בשליש יוכל אחר כך לקנות דירה בשלמות במס רכישה מופחת של דירה יחידה, ובמקומה גם למכור דירה אחרת.
שני ילדים: למה לא מעבירים חצי לכל ילד
מה קורה כשאין שלושה ילדים? כשיש שני ילדים ואין להם דירה, זה לא כל כך חכם להעביר את הדירה במחצית לכל ילד.
הסיבה: ברגע שכבר יש להם יותר משליש דירה, כל חצי דירה נחשב כדירה נוספת. ואז, כשהם ירצו למכור ולקנות דירות אחרות, הם ייפגעו:
- ברכישה: לא יוכלו לקנות דירה במס מופחת, אלא ישלמו 8% כבר מהשקל הראשון.
- במכירה: לא יוכלו למכור אחר כך דירה בפטור.
- במשכנתא: המשכנתא שיוכלו לקבל תהיה מוגבלת, לא ב-75% מימון אלא ב-50% מימון.
ההמלצה כשיש שני ילדים: להעביר לילד אחד
לכן, כשיש שני ילדים, ההמלצה היא להעביר לילד אחד, לזה שבהיבט של שנים קדימה הוא לא קרוב לקנות דירה על שמו. כדאי שיעברו לפחות כמה שנים טובות עד שתראו את הצורך שלו לקנות דירה.
איך זה עובד בפועל?
מעבירים לילד את הדירה, ועושים את העסקאות שלכם במיסוי נמוך. אותו ילד, אחרי 4 שנים, כשתחלוף תקופת הצינון לפי החוק, יכול למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח. כלומר, חילצנו דרך הילד את האפשרות למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
האם זה יפגע בילד בעתיד?
לא. ברגע שהילד ימכור את הדירה הזאת, הוא יוכל תמיד לקנות דירה שוב, בדף חלק, במס רכישה מופחת של דירה יחידה, ואחר כך יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח.
שאלות ותשובות
1. מה זה העברה ללא תמורה לילדים?
העברת דירה לילדים בלי שהם משלמים עבורה, כלומר מתנה בתוך המשפחה. מטרתה לתכנן את המס לפני שחותמים על עסקאות המכירה והרכישה של ההורים.
2. מתי העברה ללא תמורה לילדים חוסכת מיסים?
כשיש לכם דירה להשקעה שמפריעה לכם למכור דירה קיימת ולקנות דירה חליפית. ההעברה מוציאה את הדירה המפריעה מהבעלות שלכם.
3. כמה יכול לעלות "תאונת מס"?
בדירות באזור מרכז מדובר לפעמים ב-600-700,000 שקל של מיסוי.
4. מה עושים כשיש שלושה ילדים?
מעבירים את הדירה בשלישים, שליש לכל ילד. עד שליש דירה לא נחשב דירה נוספת, ולכן הילדים לא נפגעים.
5. מה עושים כשיש שני ילדים?
לא מעבירים חצי לכל ילד, כי אז כל חצי נחשב דירה נוספת. ההמלצה היא להעביר לילד אחד, לזה שהכי רחוק מרכישת דירה על שמו.
6. מתי הילד יכול למכור את הדירה בפטור?
אחרי שחולפת תקופת הצינון לפי החוק, 4 שנים לפי מה שתיארתי כאן, הוא יכול למכור אותה בפטור מלא ממס שבח.
7. האם מדובר בפתרון לכל משפחה?
לא. כל משפחה נבחנת לגופה, ובמיוחד המצב של כל ילד. לכן חשוב לבדוק לפני ההעברה ולא אחריה.
השורה התחתונה
דירה להשקעה שנשארת על שמכם יכולה להפוך לתאונת מס של מאות אלפי שקלים. כשיש שלושה ילדים ומעלה בלי דירות, מעבירים בשלישים. כשיש שני ילדים, מעבירים לילד אחד, לזה שרחוק מקניית דירה על שמו, והוא יוכל למכור אותה בפטור אחרי 4 שנים. את התכנון עושים לפני שחותמים על העסקאות, ולא אחריהן.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים קשורים
- העברה ללא תמורה להורים או לילדים? כך תמנעו מ"תאונת מס" ותחסכו מאות אלפי שקלים
- שליש דירה והעברה ללא תמורה של דירה בין קרובים – אסטרטגיית-העל בנדל"ן
- חיסכון במס שבח ומס רכישה – המדריך לשדרוג דירה עם שתי דירות בבעלותכם
- העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא
- כמה זמן צריך לחכות לפני מכירת דירה בפטור ממס שבח? כל התקופות במדריך אחד
ליצירת קשר
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.