קונים דירה על הנייר מקבלן? שוקלים אם זה נכון לכם, או כבר חתמתם ומחכים למסירה? כדאי להכיר את שני צדדי המטבע לפני ההחלטה, ולא רק את זה שהקבלן מציג.
אני עו"ד דורון אהרוני, מלווה עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין משנת 2003. אני מלווה משקיעים, ואני גם משקיע בעצמי בנכסים. במאמר הזה אסביר את החסרונות והיתרונות העיקריים של רכישת דירה מקבלן על הנייר, כפי שאני רואה אותם בשטח.
החיסרון העיקרי: אי הידיעה מתי תקבלו את הנכס
יש ברכישה מקבלן הרבה יתרונות. מקבלים דירה חדשה בפרויקט חדש. אבל היכן בכל זאת נמצא החיסרון? החיסרון העיקרי הוא אי הידיעה מתי תקבלו את הנכס.
בחוזה כתוב מועד מסירה, אבל בפועל אי אפשר להיות בטוחים שהוא יתקיים. וכשיש לכם תוכניות שנשענות על המועד הזה, אי הוודאות הופכת לבעיה של ממש.
מוכרים דירת יד שנייה וקונים דירה מקבלן? כאן זה מסתבך
נניח שאתם מוכרים את דירת היד שנייה שלכם, ובמועד הקנייה אתם יודעים על מועד מסירה בחוזה. אתם מסתמכים על מועד המסירה של הדירה החדשה כדי למסור את הדירה הישנה לקונה שלכם. פה אתם בפלונטר מסוים.
אם היזם מאחר, אתם יכולים לאחר גם מול הצד השני. ובמקרה הגרוע, להישאר בלי מקום מגורים, אם אתם חייבים למסור את הדירה בזמן ואין לכם לאן לעבור.
ההמלצה: לקחת מרווח ולבקש אופציה להישאר כשוכרים
לכן ההמלצה שלי, כשאתם מוכרים דירת יד שנייה וקניתם דירת קבלן, היא תמיד לקחת את המרווח שצריך. כלומר לבקש אופציה להישאר כשוכרים באותו נכס לתקופה מסוימת.
במיוחד אם הקונה שלכם קונה את הדירה להשקעה, פחות יהיה אכפת לו. אפשר אפילו להציע לו לשלם פרמיה של שכירות גבוהה יותר. זה משתלם לכם במקרה שהקבלן מאחר.
פיצוי על איחור: סעיף 5א לחוק המכר, ולמה לא להסתמך עליו
הקבלן אמור לשלם לכם על האיחור. סעיף 5א לחוק המכר קובע שהוא צריך לשלם לכם דמי שכירות ראויה על כל חודש איחור, מעל 30 יום וכך הלאה.
אבל בפועל, קבלנים לא עושים את זה באופן קבוע מיד עם האיחור. כשהם כן עושים את זה, הם עושים את זה לרוב רק בתקופת המסירה, ולא כולם עושים את זה כמו שצריך.
ולכן אל תסתמכו על דמי השכירות האלה בתזרים. קחו אקסטרה בכל התחשיבים שלכם לדבר הזה.
חיסרון נוסף: תקלות בדירה חדשה
בדירת יד שנייה אתם רואים את הדירה, התקלות ידועות ועשיתם בדק בית, כך שידוע מה מקבלים. בדירת קבלן, דירה חדשה על הנייר, שהיא לרוב בניין חדש, צריך להתמודד עם התקלות.
יש חברה שאפשר לפנות אליה בתקופת הבדק והאחריות, והיא תעשה את מה שצריך. בדרך כלל הקבלנים כן עושים את התיקונים, אבל הם מושכים את הזמן. זה החיסרון העיקרי כאן: הכאב ראש של לרדוף אחריהם לתיקונים בתקופת הבדק.
היתרונות: מחיר על הנייר נמוך משווי הדירה אחרי הבנייה
ומה היתרונות של רכישת דירת קבלן? ממה שלמדתי כמי שמלווה משקיעים וגם משקיע בעצמו, בפרויקטים חדשים, במיוחד באזור שכולו מתפתח, בשכונה חדשה שמקבלת צביון חדש ותשתיות מסביב, שווי הרכישה על הנייר בהכרח יהיה נמוך מהשווי לאחר הבנייה.
אני לא מדבר על תקופה של ירידת מחירים כמו היום, ב-2026, שבה יש אנומליה מסוימת. כשקונים דירה על הנייר, לרוב כשהדירה עוד לא מוכנה, היא במחיר נמוך יותר.
עסקאות פריסייל: מחיר מצוין ליזם ולכם
במיוחד בפריסייל. כשקונים דירה בפריסייל, יש ליזם אינסנטיב למכור אותה בהנחה, כי הוא צריך להראות לגורם המלווה שהוא מכר מספר דירות כדי לקבל את הליווי הבנקאי. לכן הוא חותך במחיר, ודירות בפריסייל לרוב נמכרות במחיר מצוין, לעומת מה שתקבלו אחרי הרבה שנים.
הצמדה למדד תשומות הבנייה
דירות בעבר של לקוחות, דירות שאנחנו קנינו, היו צמודות למדד תשומות הבנייה. וכשהדירה צמודה והקבלן גם איחר, יש כמה שנים של הצמדה, וזה הגיע למאות אלפי שקלים פרמיה על המחיר שכבר קבעתם בחוזה.
היום אין הצמדה. זאת אומרת שאתם יכולים לקבע מחיר בדירת קבלן לפי שווי היום על הנייר.
עסקת 20-80: מרגישים רק את ה-20%
בעסקאות למשל של 20-80, אתם נותנים 20%, ו-80% בסוף, עם הלוואת קבלן באמצע שאתם לא מרגישים אותה. לכן אתם בעצם מרגישים רק את ה-20%. את ה-80% השארתם בבנק, או שלא לקחתם משכנתה, אתם משקיעים.
לכן שימו לב שבדירות קבלן לרוב יש רווח מסוים על המחיר הזול שבו הדירה נקנתה, ויש גם רווח בגלל השכונה והצביון שנוצר בגלל הבנייה החדשה.
שאלות ותשובות
1. מה החיסרון העיקרי ברכישת דירה מקבלן על הנייר?אי הידיעה מתי תקבלו את הנכס.
2. מה הבעיה כשמוכרים דירת יד שנייה וקונים מקבלן?אם היזם מאחר, אתם עלולים לאחר גם מול הקונה שלכם, ואם אתם חייבים למסור את הדירה בזמן ואין לכם לאן לעבור, אתם עלולים להישאר בלי מקום מגורים.
3. מה ההמלצה במצב כזה?לקחת את המרווח שצריך ולבקש אופציה להישאר כשוכרים בדירה הישנה לתקופה מסוימת, אפילו תמורת פרמיית שכירות גבוהה יותר.
4. האם הקבלן משלם על איחור במסירה?סעיף 5א לחוק המכר קובע שהוא צריך לשלם דמי שכירות ראויה על כל חודש איחור, מעל 30 יום וכך הלאה. בפועל לא כל הקבלנים עושים זאת כמו שצריך, ולכן אל תסתמכו על זה בתזרים ותוסיפו אקסטרה בתחשיבים.
5. מה קורה עם תקלות בדירה חדשה?צריך להתמודד איתן. יש חברה שאפשר לפנות אליה בתקופת הבדק והאחריות, ובדרך כלל הקבלנים מתקנים, אבל מושכים את הזמן.
6. מה היתרון בדירה על הנייר?בפרויקטים חדשים, במיוחד באזור מתפתח, שווי הרכישה על הנייר בהכרח יהיה נמוך מהשווי לאחר הבנייה.
7. למה פריסייל במחיר טוב?ליזם יש אינסנטיב למכור בהנחה, כדי להראות לגורם המלווה שהוא מכר מספר דירות ולקבל את הליווי הבנקאי.
8. איך עובדת עסקת 20-80?נותנים 20%, ו-80% בסוף, עם הלוואת קבלן באמצע שלא מרגישים. כך מרגישים רק את ה-20%.
השורה התחתונה
רכישת דירה מקבלן על הנייר היא החלטה עם יתרונות ברורים, ועם חיסרון עיקרי: אי הידיעה מתי תקבלו את הנכס. מי שמתכנן נכון, לוקח מרווח ולא מסתמך על פיצוי מהקבלן, יכול ליהנות מהמחיר הנמוך ומהרווח.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.