ירשתם דירה שהייתה דירתו היחידה של המוריש? מתכננים למכור אותה? השאלה הראשונה שכל יורש שואל היא אם הוא זכאי לפטור ממס שבח, והתשובה היא: לא תמיד, ולא אוטומטית.
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אסביר מה אומר החוק על פטור מס שבח במכירת דירה שירשתם, מי זכאי לו, מתי הוא נשלל, ומה אפשר לעשות כשהוא לא מתאים.
מה קובע החוק על פטור מס שבח במכירת דירת מוריש
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע דבר פשוט: כאשר המנוח היה בן הזוג שלכם, הסבא או הסבתא שלכם, או ההורה שלכם, ודירתו הייתה דירתו היחידה, אתם זכאים למכור אותה בפטור ממס שבח.
עד כאן הכול בסדר. אבל יש שני תנאים שאי אפשר להתעלם מהם, והם הסיבה לכך שהפטור לא מגיע אוטומטית: הקרבה בינכם לבין המוריש, והזמן שבו המוריש החזיק בדירה.
התנאי הראשון: הקרבה למוריש
הפטור לא מגיע בגלל שהדירה הייתה דירה יחידה של מי שהלך לעולמו. המוריש צריך להיות ביחס מסוים שקרוב אליכם:
- בן הזוג שלכם
- הסבא או הסבתא שלכם
- ההורה שלכם
אם המוריש היה דוד או מישהו אחר שאינו מהקרבה הזאת, פטור המוריש לא יעמוד לרשותכם.
התנאי השני: הזמן שהמוריש החזיק בדירה
מה קורה כשהמוריש קנה את הדירה לא הרבה לפני פטירתו? במקרה כזה אתם באים בנעליו. אם הוא לא החזיק בדירה מעל שנה וחצי, הוא לא החזיק בה מספיק זמן כדי למכור אותה בפטור אילו היה בחיים היום, ולכן גם אתם לא זכאים לפטור ממס שבח.
זו נקודה שנשכחת הרבה פעמים. יורשים בודקים את הקרבה, מגלים שהכול תקין, ומניחים שהפטור בטוח. כדאי לברר גם מתי המוריש קנה את הדירה.
אין פטור מוריש? בדקו את מסלול הדירה היחידה שלכם
גם כשפטור המוריש לא מתאים, יש מסלול נוסף שכדאי לבדוק תמיד: למכור את הנכס כנכס יחיד שלכם. אם אין לכם נכסים נוספים, אתם לא חייבים להשתמש בפטור המוריש. אפשר ללכת לפטור של דירה יחידה.
והחדשות הטובות: גם אם יש לכם עד שליש דירה נוספת, או 50% בדירת ירושה נוספת, עדיין אפשר למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח, בגלל שהיא דירה יחידה שלכם כשירשתם אותה.
נכס לא רשום של המוריש: ההפתעה שיכולה להפיל את הפטור
פטור המוריש מותנה בכך שהדירה הייתה דירתו היחידה. לכן לא מספיק לשמוע מהמשפחה ש"לא היו לו נכסים אחרים". חלק בנכס שהמוריש ירש ולא הספיק לרשום על שמו עלול להיחשב כנכס שלו, ולהפיל את הפטור, לעיתים רגע לפני החתימה על הסכם המכר.
במצבים מסוימים אפשר לטפל בכך בהסכם חלוקת עיזבון שנחתם לפני המכירה: הדירה מועברת ליורש שאין לו דירה אחרת, והיורשים האחרים מקבלים תמורה אחרת מהעיזבון. אם זו האפשרות המתאימה לכם נבחן רק לאחר בדיקת כל הנתונים. הכלל המעשי: שואלים כל יורש על כל נכס של המוריש, גם חלק קטן, ובודקים לפני החתימה.
כמה זמן צריך לחכות לפני המכירה
ביורש אין תקופת צינון כשהמוריש החזיק בדירה מעל שנה וחצי. במקרה כזה אפשר למכור מיד, בכפוף לתנאים שבחוק, ואחד מהם הוא שהדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש. לעומת זאת, בקבלת דירה במתנה חלות תקופות צינון נפרדות.
אחרי הירושה: מס רכישה על דירה חדשה
אם אחרי הירושה אתם מתכננים לקנות דירה, שימו לב למס הרכישה. יורש שמחזיק מעל 50% בדירת ירושה עלול להיחשב כבעל דירה נוספת, ולאבד מדרגות מס מופחתות. במקרים מתאימים אפשר לתכנן את חלוקת העיזבון כך שהחלק ירד ל-50% או פחות, אבל זה נעשה לפני רישום הירושה ובדיקה מקצועית.
איך בודקים אם אתם זכאים: רשימת בדיקה
- מי היה המוריש ביחס אליכם: בן זוג, סבא או סבתא, הורה, או קרוב אחר?
- האם הדירה הייתה דירתו היחידה?
- מתי המוריש קנה את הדירה, והאם החזיק בה מעל שנה וחצי?
- אם פטור המוריש לא מתאים: האם יש לכם נכסים נוספים, ומה חלקכם בהם?
שימו לב לתקופה שהמוריש החזיק בדירה יחד עם הקרבה. שני אלה יחד נותנים לכם את התשובה אם אתם יכולים להשתמש בפטור המוריש או לא.
טעויות נפוצות
- להניח שהפטור מגיע אוטומטית לכל יורש.
- להניח שכל קרוב מקנה את הפטור, כולל דוד או קרוב אחר.
- לא לבדוק מתי המוריש קנה את הדירה.
- לא לבדוק את מסלול הדירה היחידה כשפטור המוריש לא מתאים.
שאלות ותשובות
1. האם יורש זכאי אוטומטית לפטור ממס שבח במכירת דירת מוריש?
לא. הפטור תלוי בקרבה בין היורש למוריש ובזמן שהמוריש החזיק בדירה.
2. מי נחשב קרוב שמקנה את הפטור?
בן זוג, סבא או סבתא, והורה. דוד או מישהו אחר שאינו מהקרבה הזאת לא מקנה את הפטור.
3. המוריש קנה את הדירה זמן קצר לפני פטירתו. מה המשמעות?
אתם באים בנעליו. אם הוא לא החזיק בדירה מעל שנה וחצי, אתם לא זכאים לפטור המוריש.
4. ירשתי דירה ממוריש שאינו מהקרובים שמנויים בחוק. אין לי שום פטור?
פטור המוריש לא יעמוד לרשותכם, אבל אפשר לבדוק את מסלול הדירה היחידה שלכם.
5. האם חייבים להשתמש בפטור המוריש?
אם אין לכם נכסים נוספים, לא חייבים. אפשר ללכת לפטור של דירה יחידה.
6. יש לי כבר חלק בדירה נוספת. האם אפשר עדיין למכור בפטור?
גם אם יש לכם עד שליש דירה נוספת, או 50% בדירת ירושה נוספת, אפשר עדיין למכור את הדירה בפטור מלא כדירה יחידה שלכם. מצבים אחרים נבחנים לגופם.
7. האם נכס שהמוריש ירש ולא רשם יכול לפגוע בפטור?
כן, זה עלול לקרות. חלק בנכס נוסף שהמוריש ירש עלול להיחשב כנכס שלו, ולכן בודקים את כל נכסי המוריש לפני החתימה.
8. מתי כדאי לבדוק את הזכאות?
לפני החתימה על הסכם המכר. תכנון מס מוקדם מאפשר לבחור את המסלול המתאים לפני שהעסקה נסגרת.
השורה התחתונה
פטור ממס שבח בירושת דירה לא מגיע אוטומטית. כדי לדעת אם אתם זכאים, בודקים את הקרבה למוריש ואת התקופה שבה הוא החזיק בדירה. ואם פטור המוריש לא מתאים, לא מוותרים: בודקים את מסלול הדירה היחידה שלכם.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים בנושא
- דירת ירושה ופטור ממס שבח: איך נכס לא רשום של המוריש יכול להפיל את הפטור – מדריך
- כמה זמן צריך לחכות לפני מכירת דירה בפטור ממס שבח? כל התקופות במדריך אחד
- מס רכישה ודירת ירושה – איך החזקה של מעל 50% עלולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים?
- העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא – מדריך
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.