מתגרשים ויש לכם שני נכסים ומעלה? שוקלים להוציא אותם למכירה?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אסביר מה הטעות הגדולה שהרבה אנשים עושים בגירושין, ואיך אפשר למכור נכסים בפטור מלא ממס שבח כשעושים את זה נכון.
הטעות הגדולה: מוציאים את הנכסים למכירה לפני פסק הדין
הרבה זוגות מוציאים את הנכסים למכירה עוד לפני שהתקבל פסק הדין, ורק אחר כך יוצאים לגירושין. נשמע הגיוני, אבל זה מקום שבו נפגע הפטור ממס שבח.
למה הנכס הראשון לא יהיה פטור ממס שבח
כשיש לכם שני נכסים, הנכס הראשון שתמכרו לא יהיה פטור ממס שבח, כי הוא בעצם נכס שני שלכם. היום הפטור ממס שבח הוא רק לבעלי דירה יחידה. ברגע שמכרתם את הנכס האחד, הנכס השני הוא זה שנחשב ליחיד.
הפתרון: הפרדה בין הנכסים בהסכם הגירושין
אם עושים את זה בצורה חכמה, אפשר להפריד בין שני הנכסים בהסכם הגירושין ולאזן את הכספים ביניכם. כל אחד מבני הזוג מקבל נכס אחד, ומיד אחרי פסק הדין לגירושין הוא הופך להיות בעל נכס יחיד.
אם יש איזונים ביניכם, אפשר לקבוע אותם אגב הסכם הגירושין: מה הכספים שכל אחד זכאי להם, כי הוא קיבל דירה בשווי גדול יותר.
אין תקופת צינון
ברגע שמי שקיבל נכס הופך לבעל נכס יחיד, אין אפילו תקופת צינון. הוא יכול למכור את הנכס מיד אחרי פסק הדין, בפטור מלא ממס שבח כנכס יחיד, למרות שדקה לפני פסק הדין היו לו שני נכסים.
שלושה נכסים ומעלה וילדים מעל גיל 18
בואו ניקח את זה למשהו קצת יותר מעניין: מה קורה כשיש שלושה נכסים ומעלה וילדים מעל גיל 18?
החוק מאפשר להעביר אגב גירושין לאותו ילד מעל גיל 18 את אחד הנכסים. ההבדל הגדול הוא בין העברה ללא תמורה לילד בצורה רגילה לבין העברה אגב הסכם גירושין. גם בהעברה אגב גירושין אין תקופת צינון, והילד שקיבל את הדירה והוא מעל גיל 18 יכול להוציא אותה למכירה מיד לאחר מכן, בפטור מלא ממס שבח.
ולכן, כשיש שלושה נכסים ומעלה וילדים מעל גיל 18, יש אפשרות להעביר את הנכס השלישי או הרביעי לילדים ולמכור אותם בפטור מלא ממס שבח מיד לאחר מכן.
טעויות נפוצות
- למכור נכס לפני שנחתם הסכם הגירושין או שניתן פסק הדין.
- להשאיר את שני הנכסים אצל אותו צד, בלי הפרדה ואיזון כספים בהסכם.
- לא לבדוק מראש את האפשרות להעביר נכס לילד מעל גיל 18 אגב הגירושין.
שאלות ותשובות
1. האם כדאי למכור את הנכסים לפני פסק הדין?
לא. כשיש שני נכסים, הנכס הראשון שתמכרו לא יהיה פטור ממס שבח. עדיף לא לעשות את המכירה לפני ההסכם עצמו.
2. מה הפתרון כשיש שני נכסים?
להפריד בין הנכסים בהסכם הגירושין, כך שכל אחד מקבל נכס ונהיה בעל נכס יחיד מיד אחרי פסק הדין, ולאזן את הכספים ביניכם אם צריך.
3. האם יש תקופת צינון לפני המכירה?
מי שהפך לבעל נכס יחיד אגב הגירושין יכול למכור מיד אחרי פסק הדין, בלי תקופת צינון, בפטור מלא ממס שבח.
4. מה עושים כשיש שלושה נכסים ומעלה וילדים מעל גיל 18?
אפשר להעביר אגב הגירושין אחד הנכסים לילד מעל גיל 18, וגם שם אין תקופת צינון. הילד יכול למכור מיד, בפטור מלא ממס שבח.
5. מה ההבדל בין העברה לילד ללא תמורה רגילה להעברה אגב גירושין?
בהעברה אגב הסכם גירושין אין תקופת צינון, והילד יכול להוציא את הדירה למכירה מיד לאחר מכן.
השורה התחתונה
מתגרשים ויש לכם שני נכסים או יותר? אל תמכרו לפני ההסכם עצמו. תכנון נכון של הסכם הגירושין, עוד לפני המכירה, יכול להפוך כל אחד מכם לבעל נכס יחיד ולאפשר מכירה בפטור מלא ממס שבח.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.