אתם לקראת רכישת דירה מקבלן? עורך הדין של הקבלן או משרד המכירות כבר שלח לכם הסכם מכר, מפרט ותוכניות. וכאן מתחילה השאלה שרוב הרוכשים לא שואלים: האם זה כל מה שצריך לראות לפני שחותמים?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אעבור על המסמכים שאנחנו מבקשים מהקבלן לפני החתימה, מה כל אחד מהם בודק, ולמה ההסכם, המפרט והתוכניות לבדם אינם מספיקים.
למה לא מספיק לחתום על מה שהקבלן שלח
ההסכם, המפרט והתוכניות מגיעים בדרך כלל מהר יחסית, ולפעמים גם אותם צריך לבקש. אבל הם מספרים לכם מה הקבלן מבטיח, ולא אם יש לו זכויות בקרקע, מי ממן את הפרויקט, מי בונה אותו ואיפה העסקה עומדת מול רשויות המס והתכנון.
את התשובות לשאלות האלה מקבלים ממסמכים נוספים. עורך הדין שמייצג אתכם ברכישה בדרך כלל מבקש אותם, ובדרך כלל אחרי שהוא מבקש, הקבלן מספק.
נסח טאבו או אישור זכויות וחוזה חכירה
המסמך הראשון הוא נסח הטאבו של החלקה שעליה בנה הקבלן את הבניין. הנסח מראה מה הזכויות שלו בקרקע.
- רישום של בעלות: מבקשים נסח טאבו.
- חכירה ממינהל מקרקעי ישראל (רמ"י): מבקשים אישור זכויות וחוזה חכירה.
מה בודקים בנסח או באישור? שאין עיקולים ושעבודים על היזם, חוץ מהגורם המלווה, שזה דבר רגיל. העיקר שאין שעבודים נוספים ואין הפתעות בנסח עצמו או באישור הזכויות. זה הבסיס.
מכתבי החרגה מותנה וסופי
הדבר הבא שחשוב לדעת הוא איפה העסקה נמצאת. אם לקבלן כבר יש ליווי, אנחנו מבקשים את נוסח מכתבי ההחרגה, המותנה והסופי, מהגורם המלווה.
הבקשה הזו עושה עוד דבר: היא מגלה לנו מי הגורם המלווה. האם זו חברת ביטוח, האם זה בנק, והאם זה גוף מוכר ובסדר. כשהגורם המלווה הוא בנק מוכר בישראל או חברת ביטוח, זה דבר טוב.
מהו מכתב החרגה
על כל הזכויות בחלקה לטובת הקבלן רובצת משכנתה של הגורם המלווה, על כמה מיליונים טובים. מכתב החרגה הוא מכתב שמחריג את הדירה שלכם מאותה משכנתה.
מה ההבדל בין מכתב מותנה למכתב סופי
- מכתב החרגה מותנה: המכתב הראשוני, שהגורם המלווה מוציא כלפיכם וכלפי הבנק שלכם. הוא אומר שעם השלמת התמורה וכל הכספים שתשלמו בעסקה, יינתן לכם מכתב החרגה סופי.
- מכתב החרגה סופי: המכתב שמחריג בפועל את המשכנתה הגדולה, שרובצת על הנכס ועל כל החלקה בבניין, מהדירה שלכם, כי שילמתם את כל התמורה.
תעודת קבלן מבצע בתוקף
אם יש קבלן ביצוע, חשוב לדעת מי הוא. אנחנו מבקשים תעודת קבלן מבצע בתוקף ורוצים לראות מה הסיווג שלו. יש סיווגים שונים לקבלנים, למשל ג'5.
כדאי גם לקרוא קצת על הקבלן המבצע ולחפש עליו מידע. היזם הוא לא תמיד קבלן הביצוע, ולכן כדאי לראות את התעודה אם הקבלן כבר נבחר. אגב, יכול להיות שהוא עדיין לא נבחר.
טופס 50 מרשות המסים
טופס 50 הוא אישור מול רשות המסים. הוא אומר שהקבלן או היזם שאתם קונים ממנו את הדירה נמצא כבר במסלול מס הכנסה ולא במסלול מיסוי מקרקעין. כלומר, הוא עבר למסלול של מס הכנסה על ההכנסה ממכירת הדירות שלו, ולכן לא יהיו חובות מס על החלקה עם העברת הזכויות שלכם.
הטופס חשוב גם מבחינת המימון. טופס 50 הוא אחד הדברים שהבנק למשכנתאות שלכם יכול לבקש כשתיקחו משכנתה בעתיד כדי לשלם לקבלן. ועל פי החוק, אין אפשרות להעביר יותר מ-80% מהתמורה כל עוד אין טופס 50.
מה עושים אם הקבלן עדיין לא קיבל את הטופס
אפשר לבדוק כבר בחתימה אם הטופס קיים. לפעמים הוא עדיין לא התקבל, כי הפרויקט כולו בחיתוליו. במקרה כזה מוסיפים לנספח השינויים שעורך הדין שלכם עורך מול הקבלן סעיף שקובע שלא ישולם יותר מ-80% מהתמורה כל עוד לא הוצג לכם טופס 50.
היתר בנייה או בקשה להיתר
אם העסקה נעשית לפני היתר בנייה ואין היתר שהקבלן יכול להציג לכם, אפשר לבקש את הבקשה להיתר, או את ההיתר בתנאים שהוא קיבל.
בהיתר בתנאים רואים מה העמידו לקבלן כתנאים לקבלת ההיתר הסופי, ואפשר לבדוק איתו מה נותר לו כדי להשלים אותם.
נספח שינויים: הצעד שמאזן את החוזה
יש עוד מסמכים שאפשר לבקש, אבל גם בלעדיהם התמונה ברורה: הסכם מכר, מפרט מכר ותוכניות אינם מספיקים. כדאי לבקש דברים נוספים לפני שרצים לחתימה.
הצעד האחרון הוא נספח שינויים של עשרות שינויים. זה מה שאנחנו עושים במשרד. אנחנו משנים עשרות סעיפים בחוזה הקבלן, ואם תקראו אותו תבינו שהוא די חד-צדדי לטובת היזם. אנחנו מאזנים אותו ומחזירים אותו לחוק המכר, לצו מכר דירות ולכל החוקים והתקנות שמגינים עליכם, כך שהוא יהיה מאוזן לפני החתימה.
טעויות נפוצות לפני חתימה על הסכם מקבלן
- להסתפק בהסכם, במפרט ובתוכניות: הם לא מראים את הזכויות בקרקע, את הגורם המלווה או את מצב המס.
- לא לבדוק את הנסח: שעבוד או עיקול נוסף על היזם הוא בדיוק ההפתעה שרוצים לגלות לפני החתימה.
- לא לבקש מכתבי החרגה: בלעדיהם לא ברור שהדירה תוחרג מהמשכנתה של הגורם המלווה.
- לא לוודא טופס 50: בלי הטופס אי אפשר להעביר יותר מ-80% מהתמורה, וכדאי לקבוע את זה בנספח השינויים.
- לחתום לפני שעורך דין עבר על החוזה: השינויים נעשים לפני החתימה, לא אחריה.
שאלות ותשובות
1. אילו מסמכים כדאי לבקש מהקבלן לפני חתימה?
נסח טאבו או אישור זכויות וחוזה חכירה, מכתבי החרגה מותנה וסופי, תעודת קבלן מבצע בתוקף, טופס 50 מרשות המסים, ואם אין היתר, בקשה להיתר או היתר בתנאים.
2. מה בודקים בנסח הטאבו?
את הזכויות של הקבלן בחלקה, ושאין עיקולים ושעבודים על היזם חוץ מהגורם המלווה.
3. מהו מכתב החרגה?
מכתב שמחריג את הדירה שלכם מהמשכנתה שרובצת על כלל הזכויות בחלקה לטובת הקבלן.
4. מה ההבדל בין מכתב החרגה מותנה לסופי?
המותנה הוא המכתב הראשוני, שמבטיח מכתב סופי עם השלמת התמורה. הסופי מחריג בפועל את המשכנתה מהדירה, כי שילמתם את כל התמורה.
5. מהו טופס 50?
אישור מול רשות המסים, שמראה שהקבלן במסלול מס הכנסה ולא במסלול מיסוי מקרקעין, כך שלא יהיו חובות מס על החלקה עם העברת הזכויות.
6. כמה מהתמורה מותר להעביר בלי טופס 50?
על פי החוק, לא יותר מ-80%.
7. מה עושים אם אין עדיין טופס 50?
מוסיפים לנספח השינויים שלא ישולם יותר מ-80% מהתמורה כל עוד לא הוצג לכם הטופס.
8. למה לבדוק את תעודת קבלן מבצע?
כדי לדעת מי בונה בפועל ומה הסיווג שלו, כי היזם הוא לא תמיד קבלן הביצוע.
9. מה עושים אם אין היתר בנייה?
מבקשים את הבקשה להיתר או את ההיתר בתנאים, ובודקים עם הקבלן מה נותר לו כדי להשלים את התנאים.
10. מהו נספח שינויים?
נספח לחוזה עם עשרות שינויים, שמאזן את חוזה הקבלן החד-צדדי ומחזיר אותו לחוק המכר ולצו מכר דירות.
השורה התחתונה
לפני שחותמים על דירה מקבלן, בקשו נסח או אישור זכויות, מכתבי החרגה, תעודת קבלן מבצע וטופס 50, ואם אין היתר, גם את הבקשה להיתר. ועוד חשוב ממסמכים: אל תחתמו על החוזה כמו שהוא. נספח שינויים מאזן אותו לפני החתימה.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים
מאמרים מקצועיים בנושא מיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.