מוכרים דירה שעוברת תהליך של פינוי-בינוי? שמעתם על היטל השבחה ואתם לא בטוחים אם הוא יחול עליכם?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אסביר מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה, למה בפינוי-בינוי המועד שבו אתם מוכרים הוא קריטי, ומה כדאי לעשות לפני שחותמים על מכירה.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
שני התשלומים האלה נשמעים דומים, אבל הם שונים לגמרי, וגם משולמים לגורמים שונים.
- מס שבח: משולם למשרדי מיסוי מקרקעין, על השבח שנוצר מיום רכישת הנכס ועד למכירה, פחות הוצאות, בהצמדה למדד. בגדול מדובר ב-25%, ויש חישובים ליניאריים כאלה ואחרים.
- היטל השבחה: משולם לוועדה המקומית, כלומר לעירייה שבה הנכס נמצא, והוא קשור לתוכנית שהעירייה הוציאה.
לכן, כשאתם מתכננים מכירה של דירה בפרויקט פינוי-בינוי, צריך לבדוק את שני הנושאים בנפרד.
פרסום תוכנית לעומת מתן תוקף: ההבדל שקובע
החלק החשוב ביותר בהבנת היטל השבחה הוא ההבדל בין פרסום התוכנית לבין מתן תוקף לה. היטל ההשבחה אינו נכנס לתוקף עם פרסום התוכנית, אלא רק עם מתן התוקף. זה הבדל גדול, ובין שני המועדים האלה נוצר מעין מירוץ.
המירוץ בפינוי-בינוי
המירוץ הזה בולט במיוחד בפינוי-בינוי. ברגע שהתוכנית קיבלה תוקף אבל לא מומשה על ידי היזם, כלומר היזם עצמו עדיין לא הרס את הבניין ולא בנה אותו, וגם לא קיבל היתר, יש טווח מסוים של זמנים שבו אתם עלולים ליפול בהיטל השבחה.
בקיצור, בפרויקט פינוי-בינוי לא תמיד יחול עליכם היטל השבחה. זה תלוי באיזה מועד אתם מוכרים את הנכס. התקופה היא הקובעת.
מה כדאי לעשות כשהתוכנית פורסמה אבל עוד לא קיבלה תוקף?
אם הגעתם לשלב שבו התוכנית פורסמה אבל עדיין לא קיבלה תוקף, כדאי מאוד להיות עם היד על הדופק מול הוועדה המקומית שלכם ולברר מה מועד מתן התוקף הצפוי. לפעמים הוועדה גם לא עונה על השאלה הזאת, אבל ברגע שיש לכם אינדיקציה, יש שתי דרכים עיקריות לשקול:
- למכור לפני מתן התוקף: כדאי לשקול לרוץ ולמכור עוד לפני שהתוכנית מקבלת תוקף.
- לחכות לאחר מתן התוקף: אפשר לחכות עד שהתוכנית מקבלת תוקף והיזם עצמו מממש אותה וישלם בעצמו את היטל ההשבחה. בשלב הזה המצב מתאפס, ואתם יכולים למכור.
איזו דרך מתאימה לכם תלוי בנסיבות של הנכס והפרויקט שלכם, ולכן חשוב לבדוק את זה לפני החתימה ולא אחריה.
טעויות נפוצות
- לבלבל בין מס שבח להיטל השבחה ולבדוק רק אחד מהם.
- להתייחס לפרסום התוכנית כאילו כבר ניתן לה תוקף.
- להניח שהיטל השבחה תמיד יחול, או שהוא אף פעם לא יחול, בלי לבדוק באיזה מועד מוכרים.
- לחתום על מכירה לפני שבדקתם מול הוועדה המקומית מה השלב של התוכנית.
שאלות ותשובות
1. האם היטל השבחה זהה למס שבח?
לא. מס שבח משולם למיסוי מקרקעין, והיטל השבחה משולם לוועדה המקומית.
2. למי משלמים היטל השבחה?
לוועדה המקומית, כלומר לעירייה שבה הנכס נמצא.
3. מה ההבדל בין פרסום תוכנית למתן תוקף?
היטל ההשבחה אינו נכנס לתוקף עם פרסום התוכנית אלא עם מתן התוקף לה. ההבדל בין שני המועדים הוא מה שיוצר את המירוץ בפינוי-בינוי.
4. האם בפינוי-בינוי תמיד יחול עליי היטל השבחה?
לא תמיד. זה תלוי באיזה מועד אתם מוכרים את הנכס.
5. איך אפשר לדעת מתי התוכנית צפויה לקבל תוקף?
כדאי לפנות לוועדה המקומית ולברר את מועד מתן התוקף הצפוי. לפעמים הוועדה לא עונה, אבל כל אינדיקציה שתקבלו עוזרת לתכנן את מועד המכירה.
6. מה קורה אם היזם מימש את התוכנית?
כשהיזם מממש את התוכנית, הוא משלם בעצמו את היטל ההשבחה, והמצב של המוכר מתאפס.
השורה התחתונה
מכירת דירה בפרויקט פינוי-בינוי היא החלטה שהמועד שלה קריטי. בפרויקטים כאלה, שיש אותם המון בישראל עכשיו, ההבדל בין מכירה לפני מתן תוקף לבין מכירה אחריו יכול להשפיע על חיוב בהיטל השבחה. לכן בררו את השלב של התוכנית מול הוועדה המקומית לפני שאתם חותמים.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים
מאמרים מקצועיים בנושא מיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.