דורון אהרוני, משרד עורכי דין

דיני מקרקעין | מיסוי מקרקעין | חוזים
כפר סבא 09-7429382
תל אביב 03-6421088
 

Archive

Category: כללי

שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר ותפקידו

שכר טרחת עורך דין במכירת דירה או כל נכס מקרקעין אחר וכן שכר טרחת עורך ברכישת דירה נקבע לרוב בהתאם לשווי הנכס הנמכר או הנרכש ובהתאם למומחיותו וניסיונו של עורך הדין המייצג.

חשיבותו של ייצוג עורך דין במכירת דירה או ברכישתה הנה מכרעת. עורך הדין המייצג מוכר או רוכש מנהל משא ומתן משפטי עבורו מול הצד שכנגד, ולוקח חלק הן טרם החתימה על הסכם מכר מחייב הן במהלכה והן לאחריה וזאת עד להשלמה מלאה של העסקה ורישום הזכויות ע"ש הרוכש.

בחירת זהותו של עורך הדין המייצג חשובה מאוד ויש לוודא כי הוא בעל מומחיות וניסיון עתיר בייצוג במכירת ורכישת מקרקעין וכן בעל המומחיות במיסוי מקרקעין ובתכנון מס מקדים, וזאת על מנת להפחית את המס המשולם בעסקאות אלה למינימום האפשרי או להימנע לגמרי מתשלומו.

מה כולל שכר הטרחה של עורך הדין המייצג בעסקאות מקרקעין?

עורך דין במכירת דירת מגורים יד שניה

עורך הדין המייצג עורך את הסכם המכר, ולאחר מכן מנהל מו"מ משפטי מול עוה"ד מטעם הקונים, תוך חילופי טיוטות הסכם עם עורך הדין של הקונים ומספק את ההגנה המשפטית המקסימלית למוכר בהסכם המכר. כמו כן, ייצוג עורך הדין כולל עריכת תכנון מס מבעוד מועד, וזאת על מנת להפחית את מס השבח המשולם על ידי המוכר למינימום האפשרי על פי החוק. לאחר החתימה על הסכם המכר ועל יתר מסמכי העסקה, עורך הדין מדווח לרשויות המס על העסקה, מנהל חשבון נאמנות עבור הלקוח אם יש צורך בכך, ומנהל את העברת הזכויות בממכר והעברת הכספים למוכר. להרחבה בנושא זו, ניתן לקרוא במאמר בנושא "עורך דין במכירת דירה – המדריך השלם לשנת 2019 לבדיקות משפטיות לפני מכירת דירה ותכנון מס".

עורך דין ברכישת דירת מגורים יד שניה

עורך הדין המייצג מנהל מו"מ משפטי מול עוה"ד מטעם המוכרים, תוך חילופי טיוטות הסכם עם עורך הדין מטעם המוכרים ומספק את ההגנה המשפטית המקסימלית לרוכש בהסכם המכר. כמו כן, ייצוג עורך הדין כולל עריכת תכנון מס מבעוד מועד, וזאת על מנת להפחית את מס הרכישה המשולם על ידי הרוכש למינימום האפשרי על פי החוק. לאחר החתימה על הסכם המכר ועל יתר מסמכי העסקה, עורך הדין מדווח לרשויות המס על העסקה, רושם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (או משכון ברשם המשכונות), אם אפשרי הדבר בנסיבות העניין, וכן אחראי לרישום הזכויות בממכר על שם הרוכש בסוף התהליך ורישום המשכנתא. כמו כן ידאג עורך הדין מטעם הרוכש לליווי בכל הליך רישום הערת האזהרה לטובת הבנק למשכנתאות מטעם הרוכש לצורך העברת כספי הלוואה בעסקה.

להרחבה בנושא זו, ניתן לקרוא במאמר בנושא "עורך דין ברכישת דירה – מדריך – בדיקות משפטיות על ידי עורך דין מקרקעין לפני קניית דירה".

עורך דין ברכישת דירה מקבלן

עורך הדין המייצג את הרוכש ברכישת דירה חדשה מקבלן מנהל מו"מ משפטי מול עוה"ד מטעם החברה הקבלנית, עורך בהסכם המכר עשרות שינויים לטובת הרוכש ומלווה אותו בחתימה על הסכם המכר. ברכישת דירה מקבלן קיימת חשיבות מכרעת לייצוג משפטי על ידי עורך דין מומחה במקרקעין, שכן הסכם המכר המוגש לחתימת הרוכש הנו דרקוני ומנוסח באופן חד צדדי לטובת הקבלן. עורך הדין המייצג אף מייעץ לרוכש בנושא מיסוי מקרקעין, על מנת להפחית את מס הרכישה המשולם למינימום האפשרי. להרחבה בנושא זו, ניתן לקרוא במאמר בנושא "רכישת דירה מקבלן – שינויים בהסכם המכר על ידי עורך דין מקרקעין – כולל הגבלת שכ"ט עו"ד הקבלן ל-5,000 ₪"

עורך דין בהעברת זכויות ללא תמורה בנכס בין קרובים – דירה במתנה

עורך הדין המייצג את שני הצדדים בהעברה של דירה במתנה – ללא תמורה בין קרובים – עורך את תצהירי ההעברה ללא תמורה של נותן המתנה – המעביר, ומקבל המתנה; עורך את שומת המס לדיווח לרשות המיסים לצורך קבלת פטור ממס שבח והקלה במס הרכישה בהתאם לחוק ומייעץ לצדדים לעניין שווי הנכס המועבר ודרך הדיווח האופטימלית לרשות המסים, תוך תכנון מס אופטימלי לצורך ההפחתה המקסימלית האפשרית בראייה כוללת של כלל הנכסים של המעביר ושל מקבל הדירה.

להרחבה בנושא זו, ניתן לקרוא במאמר בנושא "העברת דירה ללא תמורה (במתנה) לקרוב – מדריך 2019"

עורך דין בהסכם חלוקת עזבון ורישום זכויות בדירה על שם היורשים מכח צו ירושה / צו קיום צוואה

עורך הדין מבצע תכנון מס בהתאם לכלל נכסי העיזבון של המוריש, לשם הפחתת המס המקסימלית האפשרית בחלוקת העיזבון. במסגרת ייצוגו, עורך הדין עורך הסכם חלוקת עזבון בו לעיתים יחולק עזבונו של המוריש ליורשים בחלוקה השונה מהחלוקה שנקבעה בצוואתו של המוריש או על פי הדין, וזאת בהסכמת הצדדים ולצורך חלוקה שתיצור הפרדה רכושית מלאה בין הצדדים תוך חיסכון מקסימלי במיסים – מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

להרחבה בנושא זה – ניתן לקראו במאמר בנושא – "הסכם חלוקת עזבון כאמצעי לקבל פטור ממס שבח, מס רכישה בין יורשים".

מהו שכר הטרחה המשולם לעורך דין מייצג בעסקאות מקרקעין?

שכר הטרחה הממוצע המשולם לעורך דין המייצג בעסקאות מקרקעין, נכון לשנת 2019, עומד על שיעור של כ- 0.5% + מע"מ משווי הנכס, אך משתנה בהתאם לשוויו של כל נכס. כמו כן, שיעור שכר הטרחה משתנה בהתאם למהות העסקה, מורכבותה ומשכה.

לענין שכר טרחת עורך דין בהעברה ללא תמורה של דירה בין קרובים (דירה במתנה) וכן שכר טרחת עורך דין לרישום זכויות ירושה בדירה לטובת היורשים, כולל רישום הסכם חלוקת עזבון – נהוג לגבות שכר טרחה קבוע ללא תלות במחיר הנכס.

יודגש כי בנוסף לשכר הטרחה, יש לשלם עבור אגרות רישום בלשכת המקרקעין, ברשם המשכונות, בעירייה/ברשות המקומית וכיוצ"ב.

אגרות והוצאות במכירת דירה או ברכישתה   

פירוט האגרות עבור רוכש – מעודכן לשנת 2019

רישום מכר/חכירה – 38 ₪

רישום משכנתא – 159 ₪

רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש – 159 ₪ (או 127 ₪ אם ההערה נרשמת באופן מקוון)

רישום הערת אזהרה לטובת בנק מטעם הרוכש – 159 ₪ (או 127 ₪ אם ההערה נרשמת באופן מקוון)

רישום משכון ברשם המשכונות – 190 ₪

פירוט האגרות עבור מוכר – מעודכן לשנת 2019

אגרה עבור אישור עירייה לטאבו – בהתאם לתעריף המקובל באותה עירייה/רשות מקומית.

אגרה עבור מכר בחברה המשכנת (אם הרישום מתבצע בחברה משכנת) – 300 ₪ + מע"מ.

הצעת מחיר לייצוג במכירה או רכישה ממשרדנו:

אנחנו מתמחים בדיני המקרקעין, החוזים ומיסוי מקרקעין ובעלי ניסיון רב בעריכת הסכמים למכירת ורכישת דירות בתים ומגרשים והפחתת המיסים החלים בעסקאות המכר. אנו מייצגים לקוחותינו בעסקאות מכר ורכישה של נכסים בשכר טרחת עורך דין קבוע והוגן.

יתרונות ודגשים חשובים בייצוג על ידי משרדנו:

וודאות בתמחור – ללא הפתעות – הצעת המחיר לייצוג בעסקה ממשרדנו כוללת את כל הייצוג המשפטי בהליך המכירה/רכישה, ומעבר לכך, לא יגבה כל תשלום נוסף למשרדנו בכל התנהלות בעסקה. בנוסף, ככל וידרש לענין שומת מס השבח ו/או מס הרכישה מול רשות המיסים– הייצוג יכלול השגה מול רשות המסים או תיקון שומה.

כאמור, לא יגבה תשלום נוסף, מעבר לתשלומי המיסים והאגרות לרשויות.

ככל ולא ייחתם הסכם לרכישה או מכירה מכל סיבה שהיא, בכל שלב שהוא, לא ישולם כל תשלום עבור ההתנהלות במו"מ לידי, ונמשיך יחד לעסקה הבאה.

הייצוג בעסקה לאורך כל ההתנהלות ועד סופה על ידי , עו"ד דורון אהרוני, בעל מעל 15 שנים של ניסיון רב בעסקאות מכר ומיסוי מקרקעין, ועו"ד גלית וייס (עו"ד מצטיינת יוצאת משרד עורכי הדין מ. פירון ושות', ובעלת שנים רבות של ניסיון בעסקאות מקרקעין וביניהן עסקאות מורכבות) ולא על ידי מתמחים ו/או עו"ד צעירים חסרי ניסיון.

לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

הסכם ממון הנו חוזה בין בני זוג אשר נועד להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם, הן במהלך חייהם המשותפים והן לאחר מכן.

על אף הרגישות הקיימת סביב נושא זה, חשוב מאוד להסדיר מראש את חלוקת הזכויות הכספית והקניינית בין בני זוג, וזאת על מנת למנוע מחלוקות בהמשך.

עריכת הסכם ממון חשובה במיוחד במקרה ששווי הנכסים ו/או הכספים שהביאו עמם כל אחד מבני הזוג לחיים המשותפים אינו שווה ביניהם.

בהסכם ממון אותו עורכים בני הזוג נקבעים כללי חלוקה הן באשר לכספים ולנכסים קיימים (לרבות כאלה שנצברו לפני החיים המשותפים) והן באשר לכספים ולנכסים אשר ייצברו בעתיד, לרבות בדרך של קבלת ירושה ומתנה. בהסכם קובעים בני הזוג אילו מהנכסים/הכספים שייכים לשני בני הזוג, אף אם נצברו לפני החיים המשותפים, ואילו שייכים רק לאחד מבני הזוג.

יש לשים דגש בעת עריכת הסכם הממון לא רק על שיוך זכויות הבעלות של הנכסים למי מבני הזוג, אלא אף לקביעת זכות השימוש בנכסים ולשלילתם מבן הזוג השני.

הסכם ממון – חיסכון במס רכישה או מס שבח בעסקת מקרקעין

מעבר לחלוקה ברורה של נכסי בני הזוג, להסכם הממון אף קיימות השלכות מיסוייות ובאמצעותו יכולים הצדדים ליהנות מהפחתה במיסוי מקרקעין ברכישת נכס או במכירתו (כגון מס רכישה ומס שבח) ולעיתים אף לפטור מלא ממס:

על פי עיקרון התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין, יראו במוכר/רוכש ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 ,כמוכר/רוכש אחד. דהיינו, אם בבעלות אחד מבני המשפחה הללו דירת מגורים, יראו את כל התא המשפחתי כאילו הוא בעלים של אותה דירה, גם אם אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין/ברשות הרלוונטית כבעלים בדירה.

חיסכון במס רכישה על ידי הסכם ממון בין בני זוג

אם בבעלות אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ולאחר מכן רוכשים שני בני הזוג יחד דירה משותפת, עליהם לשלם מס רכישה מלא בגובה 8% ממחיר הרכישה של הדירה המשותפת.

באמצעות עריכת הסכם ממון ניתן להפחית כמחצית ממס הרכישה. אם ייקבע בהסכם הממון כי הדירה מלפני הנישואין שייכת אך ורק לאחר מבני הזוג, ואכן קיימת הפרדה רכושית מלאה לגביה (אם הדירה הושכרה יש להפקיד את דמי השכירות המתקבלים מהשכרתה בחשבון בנק השייך רק לבן הזוג שהנו הבעלים של אותה דירה, יש לוודא כי כל ההוצאות בגינה יוצאו רק על ידי אותו בן הזוג,  וכי על בן הזוג שהדירה אינה שייכת לו לא להשתתף במימון הדירה ובתשלומי המשכנתא). בדרך זו, הדירה החדשה הנרכשת על ידי בני הזוג המשותף נחשבת "דירה יחידה" כהגדרתה בחוק לגבי בן/בת הזוג השני, והיא תהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות ברכישתה, ולעיתים אף מפטור מלא ממס רכישה (תלוי בשווי הדירה).

לצורך כך על עורך הדין המתמחה במיסוי מקרקעין המייצג את בני הזוג ברכישת הדירה לעשות שימוש בהוראת הביצוע החלה בנושא זה, בעת הגשת הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין על העסקה.

חיסכון במס שבח על ידי הסכם ממון בין בני זוג

אם בבעלות אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ולאחר מכן רכשו יחד בני הזוג דירה משותפת נוספת, וכעת ברצונם למכור את הדירה המשותפת, על פי החוק יהיה עליהם לשלם מס שבח בגין המכירה.

באמצעות עריכת הסכם ממון ניתן להפחית מחצית ממס השבח. אם ייקבע בהסכם הממון כי הדירה מלפני הנישואין שייכת אך ורק לאחר מבני הזוג, ואכן קיימת הפרדה רכושית מלאה לגביה (ראה לעיל פירוט), בדרך זו, הדירה המשותפת הנמכרת תיחשב "דירה יחידה" עבור בן/בת הזוג השני, ועבורו יינתן פטור מלא ממס שבח בגין מכירת הדירה.

חלוקת רכוש לאחר המוות – הסכם ממון

יודגש, כי לצורך חלוקת רכוש לאחר המוות וסיום החיים המשותפים כתוצאה מפטירה של אחד מבני הזוג, יגברו צוואתו של המנוח ו/או חוק הירושה, אם לא הניח צוואה. הסכם הממון מספק הגנה על הרכוש ועל נכסי בני הזוג אם סיום מערכת היחסים התרחשה בחיים. יודגש כי לצורך חלוקת הממון לאחר המוות יש לערוך צוואה.

מתן תוקף להסכם ממון

כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון לפני נישואין, ניתן לאשר את ההסכם אצל נוטריון או בפני בית המשפט לענייני משפחה. אולם, כאשר הסכם הממון נחתם לאחר הנישואין, האישור להסכם יינתן על ידי בית המשפט בלבד.

הערות כלליות

  • יצוין כי קיימת מדיניות (בלתי רשמית) של משרדי מיסוי המקרקעין, לפיה אם בני זוג רוכשים דירה בתקופת הנישואין, היא תיחשב של שניהם לפי עיקרון התא המשפחתי לצורך מס רכישה ומס שבח, וזאת אף אם הסכם הממון קובע אחרת ואף אם תהא קיימת הפרדה רכושית מלאה בפועל.
  • כמו כן, רשות המיסים תבחן, לצורך מתן פטור במס שבח או במס רכישה, מתי נערך הסכם הממון – האם נחתם סמוך למכירה/לרכישה ובמועד רחוק מאוד ממועד נישואי בני הזוג, או שנחתם סמוך למועד נישואיהם. ככל שערכו בני הזוג את הסכם הממון במועד מרוחק למועד רכישתם/מכירתם את הנכס, כך נטיית רשות המיסים תהא לראות בהסכם הממון כהסכם אמיתי ולא מלאכותי אך לצורך קבלת הפטור.

 

משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, וכן בני זוג בעריכת הסכם ממון, בין היתר לצורך חסכון במס שבח ומס רכישה כמפורט במאמר, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לכל שאלה לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן בעריכת הסכם ממון, ניתן ליצור קשר עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

 

פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה או פטור ממס שבח במכירת דירה שניה מהווה סתירה לכלל הידוע כי הפטור ממס שבח ניתן למוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת ביום המכירה, ולכלל כי פטור ממס רכישה ניתן רק למי שרוכש דירה יחידה ואין בבעלותו דירה נוספת.

האם אכן ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שניה או פטור/הקלה במס רכישה ברכישת דירה שניה? ברשימה זו אפרט את התנאים השונים אשר בהתאם להם ניתן למעשה לקבל הקלה מיסויית ברכישת דירה שניה או במכירת דירה שניה – ובמקרים מסוימים אף לקבל פטור מלא ממס שבח ומס רכישה לדירה שניה, תוך עמידה בתנאי החוק.

זה אמנם נשמע טריוויאלי, אך לעיתים נשכח מעורך הדין המייצג לקוחותיו במכירת דירה או ברכישת דירה לבדוק את לשון החוק לעניין קבלת הפטור כאמור, ובאופן אוטומטי משולמים מיסים כבדים ומיותרים לקופת המדינה, ללא סיבה. מומלץ לבחון את לשון החוק במקרי המכירה או הרכישה טרם חתימה על הסכם המכר והגשת דיווח לרשות המיסים בגין העסקה.

פטור ממס שבח במכירת דירה שניה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שניה כאשר בבעלות המוכר דירה נוספת, בכל אחד מהמקרים הבאים:

  1. אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33%).
  2. אם את הדירה הנוספת שברשותו קיבל המוכר בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על מחצית (50%).

לעניין מס שבח –  אם זכות הבעלות של המוכר בדירה הנוספת שהתקבלה בירושה עולה על מחצית (50%) (גם במקרים בו חלקו של המוכר הינו 100% בירושה), עדיין ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השנייה (לא דירת הירושה), אם עונים על 2 התנאים המצטברים הבאים לגבי דירת הירושה:

  • היורש ירש את דירת הירושה מבן זוג, אם, אב, סב, סבתא; או שהיורש הוא בן הזוג של צאצא של המוריש (צאצא= ילד, נכד וכו')
  • בעת פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  1. אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997.
  2. אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.

לגבי דירת מגורים, יראו את המוכר, בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כמוכר אחד – כלומר אין כדאיות בתכנוני מס לצורך רישום הדירה הנמכרת על ידי מי מהצדדים המהווים תא מיסויי אחד כאמור.

כלומר, בהתאם לתנאים המפורטים לעיל, למעשה ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח, תוך עמידה בתנאי החוק.

פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה

נכון לשנת 2019, למעשה פטור מלא ממס רכישה קיים עבור רכישת דירה יחידה עד לשווי של 1,696,750 ₪. מעבר לשווי זה קיימות מדרגות מס רכישה מופחתות עבור מכירת דירה יחידה (ראה מאמר בעניין מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2019).

עם זאת, ניתן ליהנות מקבלת פטור ושימוש במדרגות מס רכישה עבור דירה יחידה גם אם בבעלות הרוכש דירה נוספת (פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה), בכפוף לעמידה באחד מהתנאים הבאים:

  1. אם חלקו של הרוכש בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33%).
  2. אם את הדירה הנוספת שברשותו קיבל הרוכש בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על מחצית (50%).

בשונה ממס שבח, כשמדובר במס רכישה – אם חלקו של הרוכש בדירת הירושה עולה על מחצית (50%), לא ניתן לקבל פטור ממס רכישה ו/או חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה.

  1. אם הדירה הנוספת שבבעלות הרוכש הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997.
  2. אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 18 חודשים, יראוהו כבעל דירה יחידה, ככלל. כלומר באפשרות הרוכש לרכוש דירה שנייה בפטור ממס רכישה עד שווי של 1,696,750 ₪ או במדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה, וזאת בתנאי כי ימכור את דירתו הראשונה לא יאוחר מ-18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייהלענין מכירת הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה – אין חובה למכור את הדירה לצד ג' בשווי כסף, במקרים שהמוכר מעוניים להשאיר את הדירה בבעלות קרוב משפחה כהגדרתו בחוק; בהתאם לכך, גם העברה ללא תמורה לקרוב תיחשב כמכירה – וזהו תכנון מס נפוץ במקרים אלה –ראו מאמר בנושא העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים 2019. 
  3. בהתאם לתיקון מס. 93 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 28.6.2018, אם רכש את הדירה הנוספת בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה:
    • ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה;
    • 5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה;

    לצורך קבלת פטור ממס רכישה לפי סעיף זה יש לעמוד אף בתנאים הבאים:

    • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
    • הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה;
    • אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, הייתה הדירה דירתו היחידה;

גם לענין מס רכישה, כמו מס שבח, לגבי דירת מגורים, יראו את הרוכש, בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד – כלומר אין כדאיות בתכנוני מס לצורך רישום הדירה הנרכשת על ידי מי מהצדדים המהווים תא מיסויי אחד כאמור.

בהתאם לתנאים המפורטים לעיל, למעשה ניתן לרכוש דירה שניה בפטור ממס רכישה, או במדרגות מס רכישה מופחתות בגין דירה יחידה, תוך עמידה בתנאי החוק.

לקבלת רשימת הפטורים המלאה לענין מכירה בפטור מס שבח או מכירה בליניאריות (לא רק דירה שניה) ניתן לקרוא במאמר בנושא פטור ממס שבח. כמו כן, לבדיקות משפטיות ומדריך טרם מכירת דירה או לבדיקות משפטיות ומדריך טרם רכישת דירה היכנסו לקישור למאמרים.

*רשימה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מומחה למקרקעין ולמיסוי מקרקעין בטרם כל מכירה או רכישת דירה לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לכל שאלה בנושא המאמר, לייעוץ בנושא ובדיקת זכאות למכירה או רכישת דירה שניה בפטור, וכן לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, ניתן ליצור קשר:

doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני בבית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

חוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") מאפשר לבני זוג לערוך צוואה הדדית משותפת או שתי צוואות הדדיות, מתוך הסתמכות של בן הזוג האחד על צוואת בן הזוג האחר. בצוואה הדדית קובעים בני הזוג כי עם מות אחד מבני הזוג, יעבור עזבונו של בן הזוג שנפטר לבן הזוג שנותר בחיים, ובמות שני בני הזוג יועבר העיזבון לצד שלישי, בדרך כלל לילדי בני הזוג.

חוק הירושה במתכונתו הנוכחית, במקרים רבים אינו תואם לרצונותיהם של בני זוג המעוניינים להוריש את עיזבונם בצורה מסוימת. חוק הירושה קובע כי עם מות אחד מבני הזוג, יחולק עזבונו של בן הזוג הנפטר – מחצית לבן/בת הזוג ומחצית לילדיו באופן שווה ביניהם. עם זאת, זוגות רבים מעוניינים לשנות את סדר ההורשה הקבוע בחוק, ולקבוע כי עם מות אחד מבני הזוג, יעבור עזבונו של בן הזוג שנפטר לבן/בת הזוג שנותר בחיים, ורק לאחר מות שני בני הזוג יועבר עיזבונם לילדיהם.

עריכת צוואה הדדית מאפשרת לשנות את הקבוע בחוק הירושה ולהשאיר את הונם של בני הזוג בידיהם עד למות שני בני הזוג.

צוואה הדדית שונה במתכונתה ובמהותה מאשר צוואה רגילה. אדם המצווה להוריש את רכושו ועזבונו בצוואה רגילה יכול לחזור בו ולשנות את צוואתו, לבטלה ולערוך צוואה חדשה השונה מקודמתה.

  בשונה מצוואה רגילה, חוק הירושה מכיר בהסתמכות בן הזוג האחד על צוואת בן הזוג האחר כשמדובר בצוואה הדדית, ועל כן, קשה לשנות צוואה הדדית שנחתמה זה מכבר או לבטלה. חוק הירושה קובע כיביטול צוואה הדדית לא יהיה תוקף אלא אם כן יתקיים אחד מאלה:

(1)   בחייהם של שני בני הזוג – המצווה המבקש לבטל את צוואתו ימסור הודעה בכתב על ביטול הצוואה למצווה השני; נמסרה הודעה כאמור, בטלות הצוואות ההדדיות של שני המצווים;

(2)   לאחר מות אחד מבני הזוג –

(א)   כל עוד לא חולק העיזבון – בן הזוג שנותר בחיים ומבקש לבטל את צוואתו יסתלק שלא לטובתו, לטובת ילדו או לטובת אחיו של המוריש, מכל מנה או מכל חלק בעיזבון שהוא אמור לקבל לפי הצוואה ההדדית של המצווה שמת;

(ב)   לאחר חלוקת העיזבון – בן הזוג שנותר בחיים ומבקש לבטל את צוואתו ישיב את כל שירש לפי הצוואה ההדדית לעיזבון, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – ישיב את שווי המנה או החלק בעיזבון שירש;

יצוין כי הוראות סעיף זה יחולו אם אין בצוואה ההדדית הוראה אחרת. ואולם הוראה השוללת לחלוטין את הזכות לבטל את הצוואה בחיי שני בני הזוג – בטלה.

לסיכום, בחירת בני זוג בעריכת צוואה הדדית מאפשרת להם "לבטח" את רצונותיהם אף לאחר מותם במידת מה, ולהגביל את אפשרות בן הזוג שנותר בחיים לשנות את צוואתו או לבטלה, אף אם השתנו נסיבות חייו של בן הזוג שנותר בחיים (למשל אם הכיר בן/בת זוג חדשים), אלא אם קיימת בצוואה ההדדית הוראה לפיה המצווה רשאי לשנות את הקבוע בצוואתו ההדדית.

פרוצדורלית, עם פטירת אחד מבני הזוג, על בן הזוג שנותר בחיים לפנות לעורך דין צוואות לצורך הגשת צו קיום צוואה לרשם לענייני ירושה במחוז פטירתו של המוריש.

על כן, חשוב להיוועץ בעורך דין צוואות המתמחה בירושות ובעריכת צוואות בטרם עריכתן.

עורכת דין גלית וייס, שותפה במשרדנו, מתמחה בעריכת צוואות, לרבות צוואות הדדיות, הגשת בקשה לצו ירושה, הגשת בקשה לצו קיום צוואה. לפרטים ניתן ליצור עמה קשר

במייל doron@doron-aharoni.com   וישירות בטל' – 052-5477765.

במאמר זה אפרט את חשיבותו ויתרונו של הסכם חלוקת עזבון בין יורשים על כל פתרון משפטי אחר, אשר עשוי לחסוך במס שבח, מס רכישה והיטל השבחה בנכסי מקרקעין אשר נתקבלו בירושה.

עם מותו של המוריש, קובע חוק הירושה, תשכ"ה-1965 כי יחולק עזבונו בהתאם לקבוע בצוואתו, אם קיימת, ואם לא נערכה צוואה – יחולק עזבונו בהתאם לחוקי הירושה על פי דין, וזאת בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה שיינתן על ידי הרשם לענייני ירושה או בית המשפט.

עם זאת, לעיתים מעוניינים היורשים בחלוקה אחרת של נכסי העיזבון של המוריש, וזאת בניגוד לחלוקה כפי שנקבעה בצוותו של המוריש או על פי כללי הירושה על פי דין, אם לא נערכה צוואה.

קיימת חשיבות כלכלית רבה לקיומו של הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים. בהעדרו של הסכם חלוקת עיזבון, אם יקבלו היורשים את נכסי העיזבון כפי שנקבע בצוואה ו/או על פי דין, ולאחר חלוקת העיזבון יעבירו ביניהם את נכסי העיזבון לפי ראות עיניהם – עלול הדבר להביא להוצאות כלכליות רבות ולמיסים כבדים בגין העברות הנכסים, לרבות מיסים. כלומר, ככל והנכס שנתקבל בירושה יירשם תחילה בחלקים שווים בין היורשים, ורק לאחר מכן תתבצע העברה קניינית בין היורשים, ייחשב הדבר כעסקה במקרקעין החייבת במס שבח, מס רכישה ולעיתים גם היטל השבחה.

לשם כך, יורשים המעוניינים בחלוקה אחרת של נכסי עיזבון המוריש, בשונה מהחלוקה שנקבעה על פי הצוואה ו/או על פי הדין, רשאים לערוך הסכם ביניהם – הסכם חלוקת עיזבון.

בית המשפט והרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו)) רואים בחלוקה כפי שנקבעה בהסכם חלוקת העיזבון, ככזאת הגוברת על החלוקה על פי הדין ו/או הצוואה.

יודגש, כי בהעברות נכסים ו/או כספים בין יורשים מתוך נכסי העיזבון (לרבות מקרקעין וכספים) תוך שימוש בהסכם חלוקת עיזבון – לא יחויבו המעבירים והנעברים (היורשים) במיסים, ויינתן פטור מס שבח, מס רכישה ופטור מהיטל השבחה (מאחר ואין זו מכירה, לא יחויבו הצדדים בהיטל השבחה) בגין העברות אלו.

לדוגמה, אם העיזבון כולל 3 דירות וסכום כסף בחשבון הבנק של המוריש, אשר אמור להיות מחולק על פי הדין לשלושה ילדים באופן שווה ביניהם, במקום לרשום על שם שלושת הילדים את כל אחת משלוש הדירות ולחלק את סכום הכסף לשלושתם באופן שווה, יכולים הם להחליט ביניהם בהסכם חלוקת עיזבון כי כל דירה תירשם על ילד אחד בלבד והכסף יחולק ביניהם באופן שווה. אם שוויה הכספי של דירה אחת עולה על שוויין הכספי של שתי הדירות האחרות, יכול הילד שעל שמו מועברת הדירה היקרה להעביר לשני הילדים האחרים כסף בשווי ההפרש. על העברה כזאת לא יחול מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה – כל עוד הכספים המועברים בין היורשים שייכים לנכסי העיזבון.  

יצוין כי אם מוסיפים היורשים כסף ו/או זכויות שוות כסף מחוץ לנכסי העיזבון, ימוסו הצדדים רק עבור הכספים הנוספים שעברו ביניהם, כל עוד הוא לא נכלל מלכתחילה כחלק מנכסי העיזבון.

עוד יצוין, כי רק היורשים עפ"י דין ו/או מכוח הצוואה (אם קיימת) יכולים להיכלל בהסכם לחלוקת העיזבון. הסכם הכולל צדדים שאינם היורשים עפ"י דין ו/או מכוח הצוואה (אם קיימת) – לא יזכה את הצדדים לו בפטור ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

אופן השימוש בהסכם חלוקת עיזבון – פרוצדורה

עם מותו של המוריש, יש להגיש לרשם לענייני ירושה בקשה לצו ירושה ו/או צו קיום צוואה, אם נערכה צוואה על ידי המוריש. לאחר קבלת צו ירושה ו/או צו קיום צוואה, היורשים המפורטים הצו הירושה ו/או צו קיום הצוואה רשאים לחתום על הסכם חלוקת עיזבון.

לאחר חתימת היורשים על הסכם חלוקת העיזבון, יש להגישו, בצירוף צו ירושה ו/או צו קיום צוואה מקורי ללשכת רישום המקרקעין ו/או לרשות הרלוונטית, וכן בקשה לרישום הסכם חלוקת עיזבון, וזאת לצורך רישום הנכס בהתאם למוסכם בהסכם חלוקת העיזבון.

יצוין כי אין כל חובה לאשר הסכם חלוקת עיזבון בבית המשפט, והוא תקף עם חתימתו. עם זאת, במקרה של רישום הסכם חלוקת עיזבון שאינו מאושר על ידי בית משפט, על כל הצדדים לחתום על הבקשה לרישום הסכם חלוקת עיזבון (בשונה מבקשה לרישום הורשה – במקרה זו לא נערך הסכם חלוקת עיזבון, בה מספיק כי אחד היורשים יחתום עליה).

משרדנו מייצג בעריכת הסכם חלוקת עיזבון וכן רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לקבלת הצעה לייצוג בעריכת ההסכם או  במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרדינו בכפר סבא ובתל אביב:

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125

דגשים חשובים בהגשת מש"ח על ידי עורך דין מקרקעין

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, על המוכר ורוכש זכות במקרקעין להגיש למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה, דיווח מפורט על העסקה, כפי שיפורט להלן.

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף סעיף 76א שקבע כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כי הצהרות לפי סעיפים 73 עד 76, יוגשו באופן מקוון ומי שלא הגיש הצהרה באופן זה יראו אותו כמי שלא הגיש הצהרה לעניין ההוראות לפי חוק זה.

בתקנות ובכללים שנקבעו בנושא ופורסמו ברשומות ביום 15/10/2017, נקבע בין היתר כי הגשת הצהרה ומסמכים באופן מקוון תחל כחובה החל מיום 1.12.2017.

(יצוין כי קיימים סייגים לחובת הדיווח המקוון, ובמקרים מסוימים רשאי עו"ד להגיש את הדיווח לא באופן מקוון. לשם כך עליו למלא טופס ייעודי לפיו מצהיר עורך הדין המייצג כי גילו 66 או יותר ביום 15.10.17).

פרטי ההצהרה ידווחו על גבי טפסים ממוחשבים וישלחו למשרד מיסוי המקרקעין האזורי שבתחום טיפולו נמצאים המקרקעין.

מכירת זכות במקרקעין – פרטי דיווח במש"ח

על-פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, על המוכר זכות במקרקעין להגיש למשרד מיסוי המקרקעין, תוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את הפרטים המפורטים להלן:

(1)   פרטי הזכות;

(2)   פרטי העסקה;

(3)   התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה;

(4)   התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה;

(5)   הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח;

(6)   סכום המס המגיע ודרך חישובו;

(7)   זכאות לפטור או להנחה מהמס החל.

עשיית פעולה באיגוד מקרקעין

כמו כן, על העושה פעולה באיגוד מקרקעין להגיש למשרד מיסוי המקרקעין, בתוך 30 ימים מיום עשיית הפעולה, הצהרה שבה יפרט את כל אלה:

(1)   הפעולה שנעשתה;

(2)   תאריך עשיית הפעולה;

(3)   התמורה בעד הפעולה;

(4)   התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד ותאריך רכישתה;

(5)   הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח;

(6)   סכום המס המגיע ודרך חישובו;

(7)   זכאות לפטור מהמס החל;

יש לצרף להצהרה זו מאזן של איגוד המקרקעין לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו. עושה פעולה שלא צירף להצהרתו מאזן של איגוד המקרקעין כאמור בסעיף קטן (ב), יראוהו, לעניין סעיף 82, כאילו לא הגיש הצהרה, אלא אם יגיש מאזן כאמור במועד אחר שהתיר לו המנהל או אם האיגוד הגיש מאזן כאמור לפי הוראות סעיף 75(א).

רכישת זכות במקרקעין – פרטי דיווח במשח

על-פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, על הרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין להגיש למשרד מיסוי המקרקעין, תוך 30 ימים מיום הרכישה, הצהרה המפרטת את הפרטים המפורטים להלן:

(1)   פרטי הזכות;

(2)   פרטי העסקה;

(3)   התמורה בעד הזכות;

(4)   סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו;

(5)   זכאות לפטור מהמס החל;

(6)   פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידי האיגוד ושוויים.

דגשים

מוכר זכות במקרקעין, רוכש זכות במקרקעין או עושה פעולה באיגוד מקרקעין, שלא פירט בהצהרתו את כל הפרטים הנדרשים בטופס הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין, יראוהו, לעניין סעיף 82 לחוק, כאילו לא הגיש הצהרה. הוראה זו לא תחול אם שוכנע המנהל כי הפרטים האמורים אינם מצויים בידיעת המצהיר.

דיווח סכום המס המגיע ודרך חישובו:

את סכום מס הרכישה ודרך חישובו יש לערוך בטופס ההצהרה במקום שמיועד להצהרת הרוכש (פרק ו' לטופס ההצהרה). את סכום מס שבח ודרך חישובו יש לערוך ע"ג טופס 2990 / 2990 א ולצרפו לטופס ההצהרה.

לכל שאלה ניתן ליצור קשר עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125

על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה (בקשה לתיקון שומת מס שבח או בקשה לתיקון שומת מס רכישה).

החוק קובע כי תיקון שומה יכול להיעשות הן כתוצאה מהגשת בקשה לתיקון שומה שהוגשה על ידי הנישום והן ביוזמתו של המנהל ("מנהל" – מי שנתמנה על ידי שר האוצר בהודעה שפורסמה ברשומות להיות מנהל או סגן מנהל לעניין חוק זה").

בטופס הבקשה לתיקון שומה יש למלא את פרטי המבקש (מספר זהות, שם מלא, כתובת ומספר טלפון), פרטי השומה (גוש/חלקה, מספר השומה, תאריך השומה, סוג המס) וכן למלא את סכומי המס – סכום המס על פי שומת המנהל, סכום המס על פי בקשה התיקון וסכום המס שאינו שנוי במחלוקת.

אם לא יצוין הסכום שאינו שנוי במחלוקת – יחשב כל סכום המס על פי שומת המנהל כסכום שאינו שנוי במחלוקת. יצוין כי על סכומי המס שאינם שנויים במחלוקת שלא שולמו – יחולו הליכי גביה כחוק.

פרק הזמן להגשת בקשה לתיקון שומה – תוך כמה זמן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה?

החוק תוחם את פרק הזמן שניתן להגיש במהלכו בקשה לתיקון שומה, וקובע כי ניתן להגישה תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או ארבע שנים מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין.

העילות לבקשה לתיקון שומה – באילו מקרים ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה?

על הנישום המגיש בקשה לתיקון שומה לעמוד באחת מהאפשרויות המפורטות להלן, המהוות את העילה לבקשה לתיקון שומה:

(1)   נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;

(2)   המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;

(3)   נתגלתה טעות בשומה.

אופן הגשת בקשה לתיקון שומת מס שבח ומס רכישה – כיצד מגישים בקשה לתיקון שומה?

על פי התקנות החדשות, קיימת חובה להגיש את בקשה לתיקון שומה באופן מקוון. 

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף סעיף 76א שקבע כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כי הצהרות לפי סעיפים 73 עד 76, יוגשו באופן מקוון ומי שלא הגיש הצהרה באופן זה יראו אותו כמי שלא הגיש הצהרה לעניין ההוראות לפי חוק זה.

בתיקון 84 לחוק הורחבו הוראות הסעיף, והוספו הסמכויות לקבוע כי גם בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, הודעת השגה לפי סעיף 87 ומסמכים כאמור בסעיף 96 יוגשו באופן מקוון.
בתאריך 11.7.2017 אושרו ע"י וועדת הכספים התקנות בדבר הגשת הצהרות, מסמכים, בקשה לתיקון שומה והשגות באופן מקוון.

בתקנות ובכללים שנקבעו בנושא ופורסמו ברשומות ביום 15.10.2017 נקבע בין היתר כי הגשת הצהרה ומסמכים באופן מקוון תחל כחובה מיום 1.12.2017 ואילך, ואילו חובת הגשת בקשת תיקון שומה והשגה באופן מקוון תחל 30 ימים לאחר שהמנהל יפרסם ברשומות הודעה כי מערכת המחשוב המאפשרת קבלת דיווחים אלו מוכנה.

יצוין כי קיימים סייגים לחובת הדיווח המקוון, ובמקרים מסוימים רשאי עו"ד להגיש את הדיווח לא באופן מקוון. לשם כך עליו למלא טופס ייעודי לפיו מצהיר עורך הדין המייצג כי גילו 66 או יותר ביום 15.10.17.

חיוב בריבית, הצמדה וקנסות בתיקון שומת מס שבח ומס רכישה

הגשת בקשה לתיקון שומה אינה מפסיקה את חיובי הריבית, ההצמדה והקנסות, לגבי כל סכום המס שלא שולם.

 

לכל שאלה ניתן ליצור קשר עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרדינו בכפר סבא ובתל אביב:

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125

פטור ממס שבח לתושב חוץ – מדריך-2019

סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ בכך שאין לתושב החוץ )ובתא משפחתי שלו) "דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב".

עוד נקבע באותו סעיף כי  "לעניין זה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב,  כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור".

למעשה הוראת סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובעת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס משמעה שיש למוכר – תושב חוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו ולפיכך אינו זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק. – ובפרט בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין – פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה בישראל.

עדכון חדש מינואר 2017 בתוספת מס. 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס 5/2013 קובע חלופות להוכחת היעדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי :

נוהל דרכי הוכחה בהעדר אפשרות להמציא אישור שלטונות המס

על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את רשות המיסים. בשלב ראשון  על המוכר -תושב החוץ, להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו. עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל ,כמחזיק בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

  1. אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית )במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר).
  2. כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.

האמור לעיל לא יחול על תושבי רוסיה ובלגיה. יצויין כי תושבי חוץ שמדינת התושבות שלהם הינה בלגיה או רוסיה – עליהם להוציא אישור משלטונות המס כי אין לתושבי החוץ דירה במדינת התושבות.

פטור ממס שבח לתושב חוץ לפי סעיף 49ב(5) – דירת ירושה –

בהתאם למדיניות ברשות המיסים, חרף העובדה כי בהתאם להוראות החוק מוכר תושב חוץ אשר ירש דירת מגורים ממוריש תושב ישראל לא זכאי לפטור לפי פרק חמישי (1) ובכלל זה אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(5) (פטור על מכירת דירת ירושה), רשות המיסים הקלה בעניין זה ובהתאם לפרקטיקה הנוהגת, יינתן פטור ממס שבח לתושב החוץ על פי סעיף זה.

* מוריש שהיה תושב חוץ בעת פטירתו, גם אם היורש הינו תושב ישראל, לצורך קבלת פטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) – פטור ממס שבח של דירת ירושה, יש להמציא מסמכים המוכיחים כי למוריש לא הייתה דירת מגורים נוספת במדינת התושבות.

מס שבח – 2019 לתושב חוץ – חישוב לינארי מופחת ומכירה בין קרובים

עם סיום התקופה הקובעת, כהגדרתה בחוק, החל משנת 2018 ואילך, חלים שינויים ועדכונים לעניין פטור ממס שבח, חישוב מס שבח מוטב (חישוב לינארי) והסרת הגבלות שונות המצויות כיום בחוק, אשר כתוצאה מכך ניתן למעשה ליהנות מפטור ממס שבח וממס שבח מופחת במכירת דירת מגורים, ובניהם גם תושבי חוץ, כפי שיפורט להלן.

  1. החל משנת 2018 לענין מס שבח, בחישוב מס מופחת (חישוב לינארי) אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי המוטב, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה- בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת 2 דירות בלבד במס מוטב (חישוב לינארי). החל מיום 1.1.18 ואילך, יחול שיעור המס המוטב (חישוב לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות. כמו כן ניתן למכור גם חלק בדירה בחישוב לינארי – במס מוטב. הוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.
  2. הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים – בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת דירת מגורים מזכה לקרוב בחישוב המס הלינארי המוטב, החל משנת 2018 ניתן לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרוביםהוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.
  3. תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). למעשה מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב (וזאת לעומת מכירת בפטור מלא ממס שבח בגינה עדיין קיימת תקופת צינון) הוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.

משרדנו מייצג תושבי חוץ וכן רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לכל שאלה בנושא, צרו קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125

ביום 29.12.2016 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016, אשר תחולתו החל מ-1.1.2017, והותקנו בו מספר תיקוני חקיקה הנוגעים למיסוי מקרקעין, ביניהם פרק יב – מס ריבוי דירות (להלן "חוק דירה שלישית" ו/או "חוק מס דירה שלישית"), העוסק במיסוי דירה שלישית ומעלה, כפי שיפורט להלן;

מטרת החוק בהתאם להצהרות משרד האוצר הינה עידוד בעלי דירה שלישית ומעלה למכור את דירותיהם, ובכך להוזיל את מחירי הדיור.

למעשה מיסוי דירה שלישית מוחל כבר על מי שמחזיק יותר משתיים וחצי דירות, ללא קשר להכנסות השכירות מאותן דירות. מס דירה שלישית יוטל על תא משפחתי שיש לו 249% או יותר מהזכויות בדירות מגורים.

על פי הוראות חוק מס דירה שלישית חייב במס ישלם בכל שנת מס את הסכום הקבוע בחוק בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו בכל שנת המס, למעט בגין שתי דירות מגורים לפי בחירתו (הפטור כמובן בהתאם לשווי הגבוה שבין הדירות).

יצויין כי אם יחול במהלך שנת המס שינוי במספר דירות המגורים שבבעלות החייב במס, ישולם רק החלק היחסי מהמס השנתי.

מס דירה שלישית שישלם חייב במס, שהוא בעל חלק מדירה חייבת – יהיה סכום המס החל על אותה דירה כשהוא מוכפל בשיעור בעלותו בדירה.

מס דירה שלישית יעמוד על שיעור של 1% משווי כל דירה כפי שחושב לפי הנוסחה שבסעיף 2 לתוספת לחוק.

על אף האמור לעיל, סכום המס השנתי בעד כל דירה חייבת לא יעלה על 18,000 ש"ח (תקרת המס).

החוק קובע כי בשנת המס 2017 יגיש החייב במס הצהרה לגבי כלל דירותיו (כולל כתובת, שטח, החלק שבבעלותו), הסכום הקובע לכל דירה, מהן הדירות שלא יחויבו, מהו סכום המס לתשלום לכל דירה חייבת וסכום המס הכללי לתשלום.
את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים עד ליום 31/3/2017 ואת המס יש לשלם בכל שנה החל משנת 2017 בשני תשלומים שווים: האחד עד 30/6 והשני עד 31/12.

פטור ממס עבור דירה שלישית

חייב במס דירה שלישית על פי חוק דירה שלישית, יהיה פטור לחלוטין עבור הדירה הראשונה ובעלת השווי הגבוה ביותר, ועל 2 הדירות הנותרות יחול המפורט להלן:

–  אם שווין של שתי הדירות הנוספות (השניה והשלישית) יחד נמוך מ- 1,150,000 ₪, ינתן פטור מלא ממס עבור 3 הדירות.

–  אם שווין של שתי הדירות הנוספות (השניה והשלישית) יחד גבוה מסך של 1,150,000 ₪,  אך נמוך מסכום של 1,400,000 ₪, ינתן פטור חלקי.

–  אם הסכום הקובע של דירות ההשקעה (מעבר לסכום הקובע של דירה אחת לפי בחירת הנישום) גבוה מ 1,400,000 ₪, לא יינתן פטור.

*  תשלום המס הינו שנתי, כלומר לכל שנת מס. במקרה של שינויים במהלך השנה (מכירת דירה או רכישת דירה במהלך השנה) יתבצע חישוב יחסי לחלק מהשנה.

הסכם ממון – על אף האמור בכל דין ובכל הסכם, לרבות הסכם ממון, יראו יחיד ובן זוגו, (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים כבעלים אחד, והחבות לפי חוק מס דירה שלישית תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד.

המשמעות היא כי אף אם בני זוג ערכו הסכם ממון, אשר מחלק את הזכויות בדירות ביניהם באופן שכל אחד מבני הזוג הנו בעלים בלעדי של דירה מסוימת, חוק מס דירה שלישית גובר על כל חלוקה שכזו ורואה את בני הזוג כבעלים משותפים של כל הדירות, לצורך החבות על פי חוק זה.

פטור ממס שבח במכירת דירה וקופת גמל הפטורה ממס רווחי הון

ניתן להפקיד תשלומים בקופת גמל להשקעה עד ל-31.10.2017 מעבר לתקרה הקבועה בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל), התשס"ה 2005, בפטור ממס רווחי הון ובלבד שמתקיימים התנאים המצטברים הבאים:

  1. ההפקדה היא של כספי מכירת דירת מגורים, ובלבד שהדירה הנמכרת הייתה בבעלותו לפני ה-16.12.2016 והיא נמכרה לרוכש תושב ישראל שיש לו דירה יחידה כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, או לרוכש שאין לו דירה.

2 החל מיום 1.1.2017 ועד מועד מכירת הדירה כאמור לעיל, הוא היה חייב במס דירה שלישית והגיש הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו.

  1. סך כל התשלומים שהפקיד לקופת גמל להשקעה לא עלו על 2,500,000 ש"ח או על סך התמורה שהתקבלה בעבור מכירות דירות.
  2. קבלת אישור מיסוי מקרקעין על התקיימות התנאים לעיל.
  3. חלפו 5 שנים בהן לא רכש -במישרין או בעקיפין – דירה אחרת בחמש השנים מיום ההפקדה.

היה ודירת המגורים החייבת במס דירה שלישית תמכר עד לתחילת 1.10.2017,  ינתנו שתי הטבות:

–  פטור ממס דירה שלישית על אחת הדירות שיבחר בה הנישום, כשהוא מותאם לתקופת האחזקה של הדירה שנמכרה (מודגש כי הטבה זו לא תינתן במכירה לקרוב).

–  מענק בסכום השווה לסכום מס השבח על הדירה הנמכרת, אך לא יותר מסך של 85,000 ₪.

 

דירת מגורים כמפורט להלן לא תיחשב כדירת מגורים לצורך מיסוי דירה שלישית:

  • דירה בבעלותם של עמותה הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור
  • דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון,
  • דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק לעידוד בניית דירות להשכרה.
  • דירה מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה.
  • דירת מגורים המושכרת לפי חוק הגנת הדייר.
  • דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.
  •  דירת מגורים המוחכרת לתקופה שמל 25 שנה, המחכיר לא יחוייב במס.
  • דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירת מגורים אחת.
  •  מספר דירות מגורים שחוברו יחדיו לדירה אחת, יחשבו דירה אחת.
  •  דירת מגורים שבהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר זה זכויות אלא כחלק מנחלה.
  • דירת מגורים שנתקבלה בירושה ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תמנה כדירת מגורים בשנה הראשונה ולא יחול מס דירה שלישית בתקופה זו.
  • דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו וטרם מלאו לו 18 שנים.

חרף האמור לעיל, יצויין כי ביום ה-6.8.2017 בג"צ החליט לבטל את חוק מיסוי ריבוי נכסים, המכונה "החוק למיסוי הדירה השלישית". בג"ץ קבע שבהליך חקיקת החוק בוועדת הכספים נפל פגם היורד לשורשו של ההליך, וקבע  שניתן יהיה לשוב ולחוקק את החוק לאחר הקריאה הראשונה שבה התקבל בכנסת, כלומר – על מנת לחוקקו יש לקיים דיון נוסף בוועדת הכספים כדי לאשרו, ולהעלותו שוב להצבעה בקריאה שנייה ושלישית. נכון לעת עתה לא התקיימו כל דיונים בחוק והחוק למעשה לא אקטואלי.

*אין הרשימה שלעיל ממצה, ומדובר במספר דוגמאות אשר פורטו לשם ההמחשה בלבד. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי

משרדנו מייצג לקוחותיו בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג בעסקאות מקרקעין כולל תכנון מס מקדים ולתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני, מגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

As of January 01, 2014, the new land appreciation tax was enacted, and by January 2019, a new acquisition tax came into effect . Consequently, purchase tax rate increased, and foreigners along with Israeli multiple-home owners will be obligated to pay the capital gains tax on residential property investments.  This article will discuss the changes in the acquisition and land appreciation taxes, who it affects, and how to benefit from logistic planning.

Acquisition Tax in Israel – 2019-2020

The purchaser is obligated to pay the acquisition tax. This tax is differentiated into the following categories: Israeli citizen single home owner, non-Israeli making Aliya (within two years) single home owner, Israeli citizen multiple-home owner, and non-Israeli resident property owner.  Single home owner refers to those who own less than 33% of an initial property in or outside of Israel; more than 33% ownership of any property, in or outside of Israel, will fall under the multiple home owner category.

Estimated Acquisition Tax Bracket    

Purchaser

Property Value (NIS)

As of January 16, 2019

Israeli resident single   home owner;

0 to 1,696,750

1,696,750 to 2,012,560

2,012,560 to 5,192,150

5,192,150 to 17,307,170

Above 17,307,170

0%

  3.5%

  5%

  8%

  10%

 Israeli citizen   multiple home owner; non-Israeli resident owner

 0 to 5,194,225

Above 5,194,225

 

  8%

10%

non-Israeli making   Aliya

0 to 1,788,285

         Above 1,788,285

  0.5%

  5%

Figures are subject to change according to accommodations stipulated in the law; consult a real estate advocate to ensure accurate tax rate.

Land Appreciation Tax Reform in Israel – 2019-2020

The seller is obligated to pay the land appreciation tax, which refers to the capital gain of residential property ownership. Prior to January 01, 2014, Section 49b(1) stipulated that anyone could be exempted from the capital gain tax on the selling of residential property as declared by law every four years regardless of how many properties owned or the length of time owned; furthermore, Section 49b(2) permitted all single residential property owners exemption from capital gain tax every eighteen months provided that the owner did not own or inherit more than one apartment four years prior to the sale.

The Arrangements Law initiated tax reforms under the Amendment 76 Real Estate Taxation Law that eliminated Section 49b(1) and changed 49b(2), which significantly affected luxury residential property owners,  activated January 01, 2014 and is still valid today, as for 2018 – 2019 :

Section 49b(2)

    1. The exemption of Land appreciation tax is only valid on the first 4.5 m. NIS of the property sale price
    1. Considering there is no legislature on how to provide proof of property outside of Israel, non-Israeli citizens do not qualify for the capital gain tax exemption
    1. Single Israeli citizens or non-Israeli citizens making Alya (within two years)residential owners may claim the capital gain tax exemption every eighteen months regardless of previous ownership, but the owner is obligated to own the single apartment for at least eighteen months of occupancy approval (Form #4)
    1. The single Israeli residential owner may utilize the capital gain tax exemption  with the ownership of  1/3 and less addition to the property being sold
  1. The inheritance of  property will not affect the single Israeli residential owner’s claim for the capital gain tax exemption on the property owned; however, refer to Section 49b(5) regarding the law of inheritance property

48b(1) Transitional Grace Period  

From January 01, 2014 to a significant linear tax reduction is attainable by Israeli citizens. Non-Israeli citizens do qualify for the linear tax reduction as well.

  • Within the transitional period the land appreciation taxes will be calculated by dividing the capital gain value of the property at the point of sale by the number of years the property was owned, there by subtracting the capital gain prior to January 01, 2014, and taxing only the capital gain commencing from January 01, 2014 to the date of sale; any capital gain prior January 01, 2014 will be exempt. Therefore, it would benefit the owner to sell as early as possible.

Contact us: doron@doron-aharoni.com

Kfar Saba offices: 42 Sheshet Hayamim St., Kfar Sava 44269

Tel: 972-9-7429382 Fax: 972-9-729534

Tel Aviv offices: Museum Tower, 4 Berkowitz St., Tel Aviv 64238

Tel:  972-3-6421080 Fax: 972-3-9400125

WhatsApp us