מדריך האפשרויות הקיימות של העברת דירה במתנה בין אחים בפטור מלא ממיסים או במס מופחת
האם למרות התיקון לחוק ניתן עדיין להעביר דירה במתנה בין אחים?
באוגוסט 2013 השתנו החוק והגדרת "קרוב" לעניין העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין קרובים. בתיקון זה הוחרגו האחים, ועל-פי הפרשנות החדשה רשות המיסים מטילה ספק בכך שהעברה בין אחים היא אמיתית, ובהתאם לכך יאושר הפטור ממס שבח בהעברה בין אחים, בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף הפטור הרלוונטי להעברה ללא תמורה בין קרובים) רק במקרים בהם הדירה המועברת בין האחים נתקבלה לפני כן בירושה או במתנה מהוריהם לאח המעביר. בכל מקרה אחר – של דירה שנרכשה ישירות על ידי האח המעביר, לא יחול פטור ממס שבח בהעברה של הדירה במתנה בין האחים.
מיום התיקון לחוק – הדעה הרווחת היא, כי לא ניתן יותר להעביר דירה ללא תמורה בין אחים, ודעה זו בטעות יסודה.
הפתרון להעברה ללא תמורה בין אחים
במקרים בהם זוהי דירתו היחידה של האח המעביר, גם אם הוא לא קיבל אותה במתנה או בירושה מהוריו אלא רכש אותה, ניתן עדיין להעביר את הדירה לאחיו בפטור מלא ממס שבח – וזאת תוך שימוש בסעיף 49ב 2 לחוק – פטור "דירה יחידה", ולא סעיף 62 לחוק – העברה ללא תמורה.
אין הכרח שתעבור תמורה בין הצדדים לצורך שימוש בסעיף זה בהעברה ביניהם!
כלומר, למרות הדעה הרווחת, לפיה אין פטור ממס שבח בהעברה בין אחים, עדיין ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה בהעברה ביניהם, במקרה של דירה יחידה!
מה אם זאת אינה דירתו היחידה של האח המעביר?
אם אין זו דירתו היחידה של האח המעביר, אמנם לא ניתן יהיה להעביר את הדירה בפטור מלא ממס שבח, אך היה ורכש אותה בתקופה הקודמת ל-1.1.2014, יהיה זכאי להעביר אותה בחישוב מס שבח והקלה לינארית – ולזכות בפטור ממס שבח עבור כל התקופה שקדמה ליום זה.
למעשה, ניתן כיום למכור כל דירה שנרכשה לפני ה-1.1.2014 בחישוב הלינארי כך שכל התקופה מיום הרכישה ועד ה-1.1.2014 תהיה פטורה ממס שבח ורק התקופה שמיום זה ועד יום המכירה תהיה חייבת במס שבח, ובהתאם לתקופה זו תהיה ההקלה. חישוב זה רווח ביותר כיום לבעלי מספר דירות מגורים, ובתכנון מס נכון ניתן לחסוך סכומים משמעותיים במכירה.
תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תימכר בחישוב המס הלינארי המוטב
החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר, בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה בין אחים – האם קיימת הקלה?
התשובה היא כי ההקלה במס רכישה בין אחים מתקיימת! יש לזכור שתקנות מס רכישה לא תוקנו בתיקון לחוק באוגוסט 2013 שהגביל העברות בין אחים, ועדיין קיימת הקלה של מס רכישה בהעברה בין אחים בצד הרוכש, והרוכש ללא תמורה עדיין ייחשב כקרוב וישלם רק שליש מהמדרגות הרגילות כמו העברה בין כל קרוב אחר.
אפשרויות נוספות של העברת דירה במתנה – העברה ללא תמורה להורים או לילד מעל גיל 18
למרות שהעברה ללא תמורה לקרוב היא פתרון המשמש כמקלט מס במקרים רבים, כפי שכתבתי במספר מאמרים קודמים, לאחרונה יש לעשות בהליך זה שימוש בזהירות יתרה בהתאם למדיניות המעודכנות במשרדי מיסוי מקרקעין.
הפתרון הטוב ביותר במקרה שאין רצון למכור את הדירה הנוספת, ולא קיים הסכם ממון, הוא העברה קניינית של הדירה מהבן להוריו ללא תמורה או מהורים לבנם הבגיר (מעל 18). שימו לב שלעיתים יחול עדיין מיסוי בהעברה ללא תמורה, אך במרביתם המוחלט של המקרים המיסוי יהיה נמוך משמעותית מהמיסוי שהיה חל ללא פעולה זו.
כמו כן יש להיזהר מעריכת עסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במיסוי החל מפס"ד שמרת בעריכת הסכם הימנעות מעשיית עסקה, כולל הערת אזהרה לטובת ההורים על זכויות הדירה של הבן – להרחבה ניתן לקרוא במאמר שלי בנושא העברת דירה ללא תמורה.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125